Prawo pierwokupu w umowie dzierżawy, co obowiązuje po zakończeniu umowy

Podstawy prawne prawa pierwokupu

Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.”

W piśmiennictwie wyjaśnia się, że prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub z czynności prawnej, w tym z umów takich jak sprzedaż, dzierżawa, najem czy darowizna. Zastrzeżenie tego prawa nie oznacza obowiązku przeniesienia własności, lecz wyłącznie pierwszeństwo nabycia rzeczy, jeśli właściciel zdecyduje się ją sprzedać. Na zobowiązanym do przestrzegania pierwokupu ciąży m.in. obowiązek zawiadomienia uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art. 598 § 1 k.c.).

Charakter prawa pierwokupu

W literaturze podkreśla się, że naruszenie obowiązku zawiadomienia uprawnionego nie powoduje nieważności sprzedaży – własność przechodzi na osobę trzecią, a uprawniony może jedynie dochodzić odszkodowania (art. 599 § 1 k.c.). Prawo pierwokupu odróżnia się też od innych instytucji, jak np. pierwszeństwo nabycia wynikające z odrębnych ustaw.

Czy prawo pierwokupu trwa po zakończeniu dzierżawy

Kluczowa jest treść zawartej umowy. W orzecznictwie, m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego z 1 kwietnia 2021 r. (sygn. Aga7/21), wskazano:

„Zakończenie umowy dzierżawy skutkuje wygaśnięciem prawa pierwokupu. A więc dokonanie sprzedaży uprzednio dzierżawionej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy dzierżawy skutkuje brakiem podstaw do przyznania byłemu dzierżawcy prawa pierwokupu.”

Oznacza to, że jeśli w Twojej umowie nie ma wyraźnego zapisu, iż prawo pierwokupu obowiązuje również po zakończeniu dzierżawy, to po wygaśnięciu umowy nie będzie Ci ono przysługiwało.