Odwołanie zgody na wejście na działkę pod kanalizację

Zgoda sprzed lat a możliwość jej cofnięcia

Jeżeli kilka lat temu wyraziła Pani zgodę na wykonanie robót kanalizacyjnych na działce, to co do zasady było to oświadczenie woli albo element uzgodnień cywilnoprawnych z inwestorem. W praktyce taka zgoda nie daje inwestorowi nieograniczonego w czasie prawa do wejścia na teren w dowolnym momencie i na dowolnych warunkach, zwłaszcza gdy od jej udzielenia upłynęło wiele lat, a strony nie uzgodniły konkretnego terminu rozpoczęcia prac.

Warto jednak odróżnić dwie sytuacje. Po pierwsze, zgodę czysto cywilną, opartą na porozumieniu właściciela z inwestorem. Po drugie, wejście na teren oparte na decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli inwestor nie ma jeszcze decyzji administracyjnej, Pani sprzeciw ma realne znaczenie i może wstrzymać wejście na działkę do czasu ponownych uzgodnień albo uzyskania decyzji.

Odwołanie oświadczenia woli w rozumieniu art. 61 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny jest skuteczne wtedy, gdy dotrze do adresata jednocześnie z oświadczeniem albo wcześniej. Dlatego po kilku latach nie mówimy zwykle o „odwołaniu” w ścisłym sensie tego przepisu, lecz raczej o cofnięciu wcześniej udzielonej zgody, wypowiedzeniu uzgodnień albo wyrażeniu aktualnego sprzeciwu wobec wejścia na teren. To ważne rozróżnienie praktyczne.

Najbezpieczniej więc nie ograniczać się do samego hasła „odwołuję oświadczenie woli”, ale napisać wyraźnie, że nie wyraża Pani obecnie zgody na prowadzenie robót w aktualnym terminie, żąda wskazania podstawy prawnej wejścia na działkę oraz oczekuje ponownych rokowań co do terminu i warunków prac.

Kiedy gmina może wejść na nieruchomość mimo braku zgody właściciela

Jeżeli chodzi o budowę kanalizacji jako urządzeń infrastruktury, inwestor publiczny albo przedsiębiorstwo może próbować uzyskać prawo wejścia na nieruchomość w trybie administracyjnym. Podstawą jest art. 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody.

Takie ograniczenie nie może być jednak całkowicie dowolne. Musi pozostawać w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, co wynika z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce oznacza to, że sama dawna zgoda właściciela nie jest jedynym możliwym źródłem uprawnienia inwestora. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, inwestor może wszcząć procedurę administracyjną. W takiej sprawie właściciel ma status strony postępowania i może składać wnioski, zastrzeżenia oraz odwołanie od decyzji.

Rokowania przed wydaniem decyzji są obowiązkowe

Przed wydaniem decyzji z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinny zostać przeprowadzone rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Wprost wynika to z art. 124 ust. 3 tej ustawy. Rokowania prowadzi osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie, a do wniosku trzeba dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

To bardzo istotny element obrony właściciela. Jeżeli nikt wcześniej nie kontaktował się z Panią w sprawie aktualnego terminu, zakresu zajęcia działki, sposobu zabezpieczenia terenu czy naprawienia szkód, można podnosić, że obowiązek rokowań nie został wykonany prawidłowo. Nie zawsze doprowadzi to do odmowy wydania decyzji, ale może mieć znaczenie w postępowaniu i wymusić ponowne negocjacje.

W rokowaniach warto żądać na piśmie co najmniej:

• wskazania dokładnej podstawy prawnej inwestycji,
• mapy z przebiegiem kanalizacji,
• terminu rozpoczęcia i zakończenia robót,
• określenia powierzchni czasowo zajętej,
• protokołu stanu nieruchomości przed wejściem wykonawcy,
• zasad naprawy szkód i przywrócenia terenu.

Czy można wymusić zmianę terminu robót

Co do zasady właściciel nie ma automatycznego prawa, aby samodzielnie narzucić inwestorowi dogodny termin robót. Może jednak skutecznie domagać się, aby termin został uzgodniony w ramach rokowań albo oceniony w postępowaniu administracyjnym z punktu widzenia proporcjonalności ingerencji w prawo własności.

Prawo własności podlega ochronie na podstawie art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z kolei ograniczenie tego prawa w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno być interpretowane ściśle i tylko w zakresie niezbędnym do realizacji celu publicznego. Dlatego argumenty dotyczące pory roku, bezpieczeństwa budynku, dojazdu, nasadzeń, warunków gruntowych czy trwających prac budowlanych mogą być istotne, ale ich skuteczność zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli np. wejście zimą grozi większymi szkodami, utrudnia użytkowanie domu albo utrudnia dokończenie budowy, trzeba to wykazać konkretnie: zdjęciami, opisem sytuacji, dokumentacją budowlaną, a w razie potrzeby opinią specjalisty.

Przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego i odszkodowanie

Jeżeli dojdzie do wykonania robót na podstawie zgody właściciela albo decyzji administracyjnej, inwestor nie może pozostawić działki w pogorszonym stanie. Art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada obowiązek niezwłocznego przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego po założeniu lub przeprowadzeniu przewodów i urządzeń.

Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Zasady ustalania odszkodowania wynikają z art. 128 ust. 4 oraz art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionej szkody. W praktyce mogą to być koszty odtworzenia ogrodzenia, podjazdu, nasadzeń, odwodnienia, trawnika czy elementów zagospodarowania terenu.

Warto zadbać o dowody jeszcze przed rozpoczęciem prac: zdjęcia z datą, nagranie terenu, dokumentację nasadzeń, faktury, projekt zagospodarowania działki, a najlepiej również protokół podpisany przez wykonawcę lub inwestora.

Odwołanie od decyzji i dalsze środki prawne

Jeżeli starosta wyda decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, stronie co do zasady przysługuje odwołanie do wojewody na podstawie art. 127 § 1 i art. 129 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Termin do wniesienia odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W odwołaniu można podnosić m.in. brak prawidłowych rokowań, zbyt szeroki zakres ingerencji, nieproporcjonalny termin robót, braki w materiale dowodowym albo naruszenie planu miejscowego czy decyzji celu publicznego. Samo wniesienie odwołania nie zawsze wstrzyma wykonanie decyzji, dlatego trzeba sprawdzić, czy decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Po wyczerpaniu trybu odwoławczego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego na zasadach wynikających z ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Jakie pismo warto złożyć od razu

W opisanej sytuacji najlepiej jak najszybciej złożyć do gminy lub inwestora oraz do wykonawcy pisemne stanowisko, w którym:

• oświadczy Pani, że nie wyraża obecnie zgody na wejście na teren w aktualnym terminie,
• zażąda Pani wskazania podstawy prawnej wejścia na nieruchomość,
• poprosi Pani o przekazanie dokumentów dotyczących rokowań i planowanego przebiegu prac,
• wskaże Pani proponowany termin robót, np. wiosenny, wraz z uzasadnieniem,
• zażąda Pani sporządzenia protokołu stanu nieruchomości przed rozpoczęciem prac.

Pismo warto złożyć za potwierdzeniem odbioru albo wysłać listem poleconym. Jeżeli wykonawca już pojawił się na miejscu, dobrze również sporządzić notatkę z datą, godziną i zakresem podjętych czynności.

Kiedy sama zgoda sprzed lat może nadal mieć znaczenie

Nie można wykluczyć, że inwestor będzie twierdził, iż udzielona wcześniej zgoda nadal obowiązuje, bo stanowiła element szerszego porozumienia albo obejmowała zgodę bez oznaczenia terminu. Ocena tego zależy od treści dokumentu, okoliczności jego podpisania, ewentualnych późniejszych ustaleń stron i tego, czy na podstawie zgody podjęto już jakieś działania.

Jeżeli dokument był lakoniczny, nie określał terminu, zakresu prac ani czasu związania zgodą, argument za koniecznością ponownego uzgodnienia wejścia na działkę jest zwykle mocniejszy. Właśnie dlatego w razie sporu kluczowa jest treść samego pisma, które zostało podpisane kilka lat temu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce może wyglądać cofnięcie wcześniejszej zgody albo spór o wejście na nieruchomość.

FAQ

Czy mogę po prostu nie wpuścić ekipy na działkę?

Jeżeli inwestor nie okazuje aktualnej zgody właściciela ani decyzji administracyjnej uprawniającej do wejścia na teren, może Pani zakwestionować takie wejście i zażądać wyjaśnienia podstawy prawnej. W praktyce warto działać spokojnie, pisemnie i dokumentować sytuację.

Czy zgoda sprzed 5 lat automatycznie wygasła?

Nie ma przepisu, który w każdym przypadku automatycznie wygasza taką zgodę po określonym czasie. Jej znaczenie zależy od treści dokumentu i okoliczności sprawy. Im bardziej ogólna i stara zgoda, tym silniejszy argument, że potrzebne są nowe uzgodnienia.

Czy gmina musi uzgodnić ze mną termin prac?

Jeżeli nie ma dobrowolnej zgody właściciela, przed wnioskiem o decyzję powinny zostać przeprowadzone rokowania zgodnie z art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. To etap, na którym można zgłaszać zastrzeżenia co do terminu i sposobu prowadzenia robót.

Czy za zniszczony ogród albo podjazd należy się odszkodowanie?

Tak, jeżeli po robotach nie da się przywrócić nieruchomości do stanu poprzedniego albo powstaną szkody, właścicielowi przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 124 ust. 4 w związku z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ile mam czasu na odwołanie od decyzji starosty?

Co do zasady 14 dni od doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Źródła

• art. 61 § 1, art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 124 ust. 1, ust. 3, ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 130 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 127 § 1, art. 129 § 1 i § 2, art. 108 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej
• ustawa z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi