Wykup mieszkania komunalnego przez jednego z najemców

Czy jeden współnajemca może sam wykupić mieszkanie komunalne?

Jeżeli w umowie najmu lokalu komunalnego jako najemcy występują dwie osoby, obie są stronami stosunku najmu. W takiej sytuacji uprawnienie związane z pierwszeństwem nabycia lokalu nie powinno być traktowane tak, jakby przysługiwało wyłącznie jednej z nich. Dlatego stanowisko administracji, że wniosek o wykup powinni złożyć wszyscy współnajemcy, jest co do zasady prawidłowe.

Nie zmienia tego fakt, że jedna osoba chce samodzielnie zapłacić cenę wykupu. Źródło pieniędzy na zapłatę ceny jest inną kwestią niż to, kto występuje jako nabywca lokalu. Jeżeli w akcie notarialnym jako kupujący mają wystąpić oboje współnajemcy, to oboje staną się właścicielami lokalu w udziałach określonych w umowie sprzedaży, chyba że szczególna sytuacja prawna uzasadnia inne rozwiązanie.

W praktyce możliwe są trzy rozwiązania: wspólny wniosek obu współnajemców, działanie jednego współnajemcy na podstawie pełnomocnictwa drugiego albo wcześniejsze uregulowanie najmu tak, aby tylko jedna osoba pozostała najemcą. Ostatni wariant wymaga zwykle zgody gminy i odpowiedniego aneksu albo innego dokumentu przyjętego w lokalnej procedurze. Nie wystarczy samo nieformalne oświadczenie, że druga osoba „rezygnuje” z udziału w najmie.

Zasady wykupu mieszkań komunalnych

Podstawą procedury jest ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz lokalne akty prawa miejscowego, przede wszystkim uchwały rady gminy określające zasady gospodarowania lokalami i udzielania bonifikat. To właśnie z lokalnej uchwały wynika zwykle, czy sprzedaż lokalu jest dopuszczalna, jakie dokumenty trzeba złożyć, jakie warunki musi spełnić najemca i jak liczona jest bonifikata.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy zbywaniu nieruchomości pierwszeństwo w nabyciu przysługuje m.in. osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby uprawnione zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia i o przysługującym im pierwszeństwie. Termin na złożenie wniosku wskazany w zawiadomieniu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Uprawniony korzysta z pierwszeństwa, jeżeli w wymaganym terminie złoży wniosek oraz oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną zgodnie z ustawą. W przypadku lokali komunalnych cena może następnie zostać obniżona o bonifikatę, o ile przewidują to przepisy właściwe dla danej gminy.

Pierwszeństwo nabycia lokalu przez najemcę

Pierwszeństwo nabycia nie jest tym samym co bezwarunkowe prawo żądania sprzedaży mieszkania. Najemca może skorzystać z pierwszeństwa dopiero wtedy, gdy właściciel lokalu, czyli najczęściej gmina, przeznaczy lokal do sprzedaży. Jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia, najemca nie może skutecznie zmusić gminy do zawarcia umowy sprzedaży tylko dlatego, że mieszka w lokalu od wielu lat.

Gmina działa w tym zakresie w granicach ustawy, uchwał rady gminy i zasad gospodarowania mieniem komunalnym. Może więc istnieć lokalna procedura, zgodnie z którą najemca składa wniosek o wykup, a następnie urząd sprawdza, czy lokal może zostać sprzedany, czy budynek jest objęty planem sprzedaży, czy nie ma przeszkód formalnych oraz czy najemca spełnia warunki określone w uchwale.

Jeżeli lokal ma dwóch współnajemców, gmina ma podstawy, aby badać sytuację każdego z nich. Wniosek złożony tylko przez jednego współnajemcę może zostać uznany za niekompletny, zwłaszcza gdy sprzedaż miałaby prowadzić do przeniesienia własności lokalu tylko na jedną osobę, mimo że najem przysługuje obu.

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Bonifikata nie wynika automatycznie z samego faktu zamieszkiwania w lokalu komunalnym. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza udzielenie bonifikaty, ale jej wysokość, warunki i tryb stosowania zależą od decyzji właściwych organów oraz od lokalnych zasad. W jednej gminie bonifikata może być bardzo wysoka, w innej ograniczona, a w jeszcze innej sprzedaż określonych lokali może w ogóle nie być prowadzona.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba ustalić cenę lokalu. Podstawą jest wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego, a bonifikata obniża cenę dopiero wtedy, gdy spełnione są warunki przewidziane w przepisach. Gmina może też wymagać uregulowania zaległości czynszowych, wyjaśnienia stanu najmu, dostarczenia określonych oświadczeń lub potwierdzenia, że lokal nie jest objęty przeszkodami do sprzedaży.

Nabywca powinien pamiętać również o ryzyku zwrotu bonifikaty. Jeżeli lokal mieszkalny wykupiony z bonifikatą zostanie zbyty albo wykorzystany na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Ustawa przewiduje wyjątki, ale ich zastosowanie zawsze trzeba ocenić na podstawie konkretnego stanu faktycznego.

Wniosek o wykup mieszkania przy dwóch najemcach

W opisanej sytuacji matka i syn są współnajemcami. Oznacza to, że oboje mają tytuł prawny do lokalu i oboje powinni być traktowani jako osoby, których dotyczy procedura wykupu. Jeżeli gmina wymaga podpisów wszystkich współnajemców, nie jest to wyłącznie formalizm, ale konsekwencja tego, że sprzedaż lokalu ingeruje w prawa obu osób.

Jeżeli matka ma sama prowadzić sprawę, syn może udzielić jej pełnomocnictwa do złożenia wniosku i reprezentowania go w procedurze administracyjnej prowadzonej przez gminę. Jeżeli jednak pełnomocnictwo ma obejmować zawarcie umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, powinno zostać udzielone w formie wymaganej dla tej czynności, czyli w praktyce w formie aktu notarialnego.

Jeżeli celem jest to, aby wyłącznym nabywcą mieszkania była matka, przed wykupem trzeba rozważyć zmianę umowy najmu. Syn musiałby przestać być współnajemcą w sposób skuteczny wobec gminy, a więc na zasadach zaakceptowanych przez wynajmującego i zgodnych z lokalnymi przepisami. Dopiero wtedy matka mogłaby występować jako jedyny najemca uprawniony do wykupu.

Nie należy natomiast opierać procedury na uproszczeniu, że syn „zrzeka się wykupu”, a matka automatycznie kupuje lokal sama. W zależności od regulaminu gminy, treści umowy najmu i dokumentów wymaganych przez urząd może być potrzebne odrębne oświadczenie, aneks do umowy najmu, zgoda gminy, pełnomocnictwo albo wspólne przystąpienie do aktu notarialnego.

Najczęstsze pytania

Czy wszyscy współnajemcy muszą podpisać wniosek o wykup?

Co do zasady tak, jeżeli wszyscy są stronami umowy najmu i lokal jest wykupywany na podstawie uprawnienia najemcy. Gmina może wymagać podpisów wszystkich współnajemców albo pełnomocnictwa udzielonego osobie, która składa dokumenty w imieniu pozostałych.

Czy jeden współnajemca może zapłacić całą cenę wykupu?

Może, ale sama zapłata ceny przez jedną osobę nie przesądza o tym, kto stanie się właścicielem lokalu. Właścicielem zostanie osoba lub osoby wskazane jako kupujący w akcie notarialnym.

Czy syn może zrezygnować z wykupu mieszkania na rzecz matki?

Może wyrazić taką wolę, ale trzeba ją przełożyć na skuteczne dokumenty. W praktyce konieczne może być pełnomocnictwo, wspólne oświadczenie, zmiana umowy najmu albo zgoda gminy na pozostawienie tylko jednej osoby jako najemcy.

Czy meldunek daje prawo do wykupu mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek potwierdza fakt zamieszkiwania pod określonym adresem, ale nie tworzy samodzielnego prawa do lokalu ani prawa do jego wykupu. Kluczowy jest tytuł prawny, przede wszystkim status najemcy.

Czy gmina musi sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie. Prawo pierwszeństwa działa dopiero wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Jeżeli lokal nie jest objęty sprzedażą, najemca zwykle nie może skutecznie żądać przeniesienia własności.

Czy po wykupie z bonifikatą można od razu sprzedać mieszkanie?

Sprzedaż lokalu wykupionego z bonifikatą przed upływem ustawowego terminu może spowodować obowiązek zwrotu bonifikaty po waloryzacji. Przy lokalach mieszkalnych podstawowy termin wynosi 5 lat, ale ustawa przewiduje wyjątki, które trzeba ocenić indywidualnie.

Podsumowanie

Jeżeli mieszkanie komunalne ma dwóch współnajemców, samodzielny wykup przez jednego z nich nie jest standardowym rozwiązaniem. Dopóki obie osoby pozostają najemcami, gmina może wymagać wspólnego wniosku i udziału obu osób w dalszej procedurze. Jedna osoba może prowadzić sprawę za drugą na podstawie pełnomocnictwa, ale nie oznacza to automatycznie, że lokal nabędzie wyłącznie dla siebie.

Chcąc doprowadzić do wykupu wyłącznie przez jednego współnajemcę, trzeba najpierw sprawdzić lokalną uchwałę, treść umowy najmu i praktykę gminy. Najbezpieczniej uzyskać pisemne stanowisko urzędu, jakie dokumenty będą wymagane: wspólny wniosek, pełnomocnictwo, aneks do umowy najmu czy odrębne oświadczenia współnajemców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 399.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071.