Sprzedaż lokalu użytkowego a VAT – kiedy przysługuje zwolnienie?

Stan prawny na 19 czerwca 2026 r. Sprzedaż lokalu użytkowego trzeba oceniać nie tylko przez pryzmat tego, kto formalnie kupił lokal, ale przede wszystkim przez sposób jego wykorzystania. Jeżeli lokal służył działalności opodatkowanej VAT, np. prowadzono w nim sklep albo wynajmowano jego część z VAT, organ podatkowy może traktować sprzedaż jako czynność wykonywaną przez podatnika VAT.

Czy sprzedaż lokalu użytkowego podlega VAT?

Lokal użytkowy jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, a jego odpłatna sprzedaż może być dostawą towarów. Jeżeli sprzedający działa jako podatnik VAT, bo lokal był związany z działalnością gospodarczą albo najmem opodatkowanym, sama sprzedaż co do zasady mieści się w zakresie VAT.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że do ceny trzeba doliczyć 23% VAT. Przy sprzedaży budynków, budowli i ich części, w tym lokali użytkowych, ustawa przewiduje szczególne zwolnienia. W praktyce kluczowe jest ustalenie, czy lokal był już po pierwszym zasiedleniu i czy od tego momentu upłynęły co najmniej 2 lata.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży lokalu po pierwszym zasiedleniu

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aktualna definicja pierwszego zasiedlenia jest szersza niż dawniej. Obejmuje nie tylko oddanie obiektu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, ale także rozpoczęcie używania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własne po wybudowaniu albo po istotnym ulepszeniu. Dlatego lokal użytkowany przez właściciela w działalności gospodarczej mógł zostać po raz pierwszy zasiedlony już w chwili rozpoczęcia tego używania.

Jeżeli lokal został kupiony w 2006 r. i od tego czasu był używany w działalności gospodarczej, a następnie część lokalu była wynajmowana z VAT, to co do zasady od pierwszego zasiedlenia minęło znacznie więcej niż 2 lata. W takim wariancie sprzedaż lokalu jako całości może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Modernizacja lokalu a ponowne pierwsze zasiedlenie

Modernizacja lokalu nie zawsze pozbawia prawa do zwolnienia. Znaczenie ma to, czy prace były ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i czy wydatki na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej lokalu. Dopiero takie ulepszenie może spowodować, że dla celów VAT trzeba badać pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu.

Postawienie ścianki działowej i wydzielenie dwóch pomieszczeń nie przesądza jeszcze, że doszło do ulepszenia przekraczającego ustawowy próg. Trzeba sprawdzić wartość nakładów, ich charakter oraz sposób ujęcia w rozliczeniach podatkowych. Jeżeli nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej albo były zwykłym remontem, termin 2 lat liczy się od wcześniejszego pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli jednak nakłady były istotnym ulepszeniem przekraczającym 30% wartości początkowej, należy ustalić, kiedy po ulepszeniu lokal został oddany do używania albo rozpoczęto jego używanie. Sprzedaż przed upływem 2 lat od tego momentu może wyłączać zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Jeżeli z jakiegoś powodu sprzedaż nie spełnia warunków zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, trzeba zbadać zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Dotyczy ono dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem z pkt 10, jeżeli przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu nie przysługiwało sprzedawcy prawo do odliczenia VAT, a sprzedawca nie ponosił kwalifikowanych wydatków na ulepszenie z prawem do odliczenia VAT powyżej 30% wartości początkowej. Osobnym, ale powiązanym problemem jest sprzedaż wyremontowanego mieszkania a VAT.

Tu istotne jest rozróżnienie: czym innym jest brak faktycznego odliczenia podatku, a czym innym brak prawa do odliczenia. Dla art. 43 ust. 1 pkt 10a liczy się to, czy prawo do odliczenia przysługiwało. Jeżeli przy zakupie od osoby prywatnej VAT w ogóle nie wystąpił, zwykle nie ma podatku naliczonego do odliczenia. Przy nakładach remontowych trzeba natomiast sprawdzić faktury i cel wykorzystania lokalu.

Korekta VAT po sprzedaży lokalu zwolnionej z podatku

Sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT może powodować obowiązek korekty podatku naliczonego, jeżeli wcześniej VAT od zakupu, wytworzenia albo ulepszenia został odliczony. Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku oddania do użytkowania, a korekta dotyczy jednej dziesiątej podatku naliczonego za każdy rok pozostały do końca okresu korekty.

Jeżeli jednak przy zakupie lokalu nie było odliczenia VAT, a od remontu lub modernizacji również nie odliczono podatku naliczonego, to przy sprzedaży zwolnionej zasadniczo nie ma kwoty podatku do skorygowania. Urząd skarbowy nie powinien żądać zapłaty VAT tylko dlatego, że w lokalu prowadzono działalność opodatkowaną albo wystawiano faktury z VAT za najem części lokalu.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby przy nabyciu lub istotnym ulepszeniu lokalu VAT został odliczony, a sprzedaż nastąpiła w okresie korekty jako sprzedaż zwolniona. Wtedy trzeba obliczyć jednorazową korektę za pozostałe lata. Podobne problemy przy sprzedaży składników związanych z firmą omawia artykuł: sprzedaż w DG.

Czy można zrezygnować ze zwolnienia i sprzedać lokal z VAT?

W niektórych transakcjach strony wolą opodatkować sprzedaż VAT, np. gdy kupujący jest podatnikiem VAT czynnym i chce odliczyć podatek. Ustawa pozwala zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, ale tylko pod warunkiem, że sprzedawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Oświadczenie można złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nabywcy przed dniem dostawy albo bezpośrednio w akcie notarialnym. Powinno zawierać dane stron, ich numery NIP, planowaną datę zawarcia umowy, jeżeli jest składane przed transakcją, oraz adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli strony nie wybiorą opodatkowania i sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, w akcie notarialnym warto wskazać podstawę zwolnienia. Przy sprzedaży nieruchomości zwolnionej z VAT trzeba też pamiętać o PCC. Co do zasady obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jak ocenić przedstawioną sytuację?

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze są trzy elementy: lokal był używany od 2006 r., od zakupu i remontu nie odliczono VAT, a ewentualna modernizacja polegała na wydzieleniu dodatkowego pomieszczenia. Jeżeli nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej albo nie były ulepszeniem w rozumieniu podatku dochodowego, sprzedaż lokalu jako całości powinna korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Brak ujęcia lokalu w ewidencji środków trwałych nie przesądza samodzielnie o VAT. Może mieć znaczenie dla dokumentacji, amortyzacji i oceny nakładów, ale zwolnienie przy dostawie lokalu zależy przede wszystkim od pierwszego zasiedlenia, upływu 2 lat i ewentualnych ulepszeń.

FAQ

Czy sprzedaż lokalu użytkowego zawsze jest opodatkowana VAT?

Nie. Sprzedaż lokalu użytkowego może mieścić się w zakresie VAT, jeżeli sprzedawca działa jako podatnik, ale sama transakcja może być zwolniona z VAT, zwłaszcza gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata.

Czy prowadzenie działalności w lokalu wyklucza zwolnienie?

Nie. Używanie lokalu w działalności gospodarczej nie wyklucza zwolnienia. Przeciwnie, rozpoczęcie używania lokalu na potrzeby własnej działalności może być pierwszym zasiedleniem w aktualnym rozumieniu ustawy o VAT.

Czy wynajem części lokalu z VAT oznacza, że przy sprzedaży trzeba doliczyć VAT?

Nie automatycznie. Wynajem opodatkowany potwierdza związek lokalu z działalnością gospodarczą, ale o zwolnieniu przy sprzedaży decydują warunki z art. 43 ust. 1 pkt 10 albo 10a ustawy o VAT.

Czy brak wpisania lokalu do ewidencji środków trwałych odbiera zwolnienie?

Nie. Sam brak wpisu do ewidencji środków trwałych nie odbiera zwolnienia z VAT. Może natomiast utrudniać ustalenie wartości początkowej i ocenę, czy nakłady przekroczyły próg 30%.

Kiedy modernizacja lokalu ma znaczenie dla VAT?

Modernizacja jest istotna, gdy stanowi ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego i jej wartość wynosi co najmniej 30% wartości początkowej lokalu. Wtedy trzeba badać pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu.

Czy trzeba korygować VAT, jeżeli przy zakupie i remoncie nic nie odliczono?

Zwykle nie. Korekta dotyczy podatku naliczonego, który został odliczony albo którego prawo do odliczenia zmieniło się w okresie korekty. Jeżeli podatku nie odliczono i nie ma kwoty odliczenia, nie ma czego zwracać w ramach korekty.

Czy strony mogą wybrać opodatkowanie sprzedaży mimo zwolnienia?

Tak, ale tylko przy zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pod warunkiem, że sprzedawca oraz nabywca są podatnikami VAT czynnymi oraz złożą zgodne oświadczenie przed sprzedażą albo w akcie notarialnym.

Źródła

• Art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 10–11 oraz art. 91 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jednolity Dz. U. 2025 poz. 775: ustawa o VAT.
• Art. 2 pkt 4 oraz art. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity Dz. U. 2026 poz. 191: ustawa o PCC.