Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy lepiej kupić mieszkanie na firmę, czy prywatnie?

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 16.04.2018

Prowadzę działalność i zamierzam kupić mieszkanie. Czy lepiej kupić mieszkanie w całości na firmę, czy prywatnie i wydzielić część lokalu na potrzeby firmy? Kupuję je od dewelopera, posiadam wkład własny. Czy resztę kwoty wziąć z kredytu na firmę, czy lepiej sprzedać posiadane bitcoiny? Co z podatkiem VAT? Co będzie dla mnie korzystne?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy lepiej kupić mieszkanie na firmę, czy prywatnie?

UWAGA! Poniższy tekst stanowi jedynie fragment dłuższej odpowiedzi.

Jak lepiej kupić nieruchomość - jako przedsiębiorca czy osoba prywatna?

W kontekście przedstawionego przez Pana problemu należy przeprowadzić analizę sytuacji, w której kupuje Pan nieruchomość jako przedsiębiorca oraz gdy zakupu dokona Pan jako osoba prywatna, a następnie przekaże Pan nieruchomość na cele działalności gospodarczej (w całości lub w części).

 

W pierwszej kolejności wskazać należy, że na gruncie ustawy VAT nieruchomość traktowana jest jako towar. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy (w tym rzeczy nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Do nieruchomości odnoszą się zatem wszelkie przepisy dotyczące dostawy towarów.

Zakup nieruchomości na firmę a prawo do odliczenia podatku

W pierwszej kolejności przeanalizujmy sytuację, w której dokonuje Pan zakupu nieruchomości jako przedsiębiorca. Fundamentalną zasadą w podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do dokonania odliczenia kwoty podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub z faktur potwierdzających dokonanie sprzedaży.

 

Z powyższych przepisów wynika zatem, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług a wykonywaną działalnością gospodarczą.

Co obejmuje definicja działalności gospodarczej?

Definicję podatnika znajdziemy w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. W świetle tego przepisu „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

 

Warto podkreślić, że powyższy przepis nie zawiera w swej treści warunku aby podatnik dokonał rejestracji działalności gospodarczej. Jest to czynność formalna, która w żaden sposób nie wpływa na posiadanie statusu podatnika VAT. TSUE w swoich wyrokach wielokrotnie podkreślał, że kwestie ustalenia czy mamy do czynienia z podatnikiem VAT należy rozpatrywać w perspektywie celu i zamiaru działania. Każda dokonywana transakcja powinna zostać w odrębny sposób przeanalizowana aby ustalić, czy podmiot jej dokonujący staje się z tego tytułu podatnikiem VAT (wyrok z 15.09.2011 r., C-180/10, C -181/10).

 

Ze wspomnianego orzecznictwa wyłania się wniosek, iż prowadzenie działalności gospodarczej należy rozumieć w sposób szeroki. Oznacza to, że za taką działalność należy uznać także czynności przygotowawcze i prace inwestycyjne (wyrok z dnia 14.02.1985 r., sygn. akt 268/83). Rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ważne jest bowiem to, czy nabycia związane są z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzenia działalności.

Nabycie lokalu z zamiarem wykorzystywania go do prowadzenia działalności gospodarczej a prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu

Mając powyższe rozważania na uwadze, należy stwierdzić, że jeżeli podatnik nabywa lokal z zamiarem wykorzystywania go w przyszłości do prowadzenia działalności gospodarczej, to nawet jeżeli nie jest jeszcze zarejestrowany, to przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu. Zaznaczyć należy, że pomiędzy ponoszonym wydatkiem na zakup a planowaną działalnością gospodarczą bez wątpienia istnieje związek funkcjonalny, w związku z czym zostały spełnione wszystkie warunki niezbędne do dokonania odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji zakupu lokalu.

Warto również przeanalizować kwestię rejestracji podatnika VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Otóż na podstawie art. 96 ust. 1 podatnicy są zobowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Obowiązek rejestracji nie jest jednak warunkiem uzyskania uprawnienia do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków. Jak już zostało podniesione rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje u podatnika, który dokonał nabycia towarów i usług związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, natomiast warunek rejestracji jest niezbędny wyłącznie do skorzystania z prawa do obniżenia podatku należnego (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., nr IPTPP2/4512-365/15-4/KK).

 

Podsumowując, ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Ustawodawca narzucił podatnikom obowiązek dokonania zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny, a zatem podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy i gdy najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika.

 

Organy podatkowe wskazują jednak, że składanym VAT-R należy wskazać wcześniejszą datę rozpoczęcia działalności np. przed pierwszym zakupem. Po złożeniu VAT-R z wykazaną „wsteczną” datą trzeba złożyć deklaracje za te przeszłe okresy rozliczeniowe i wpisać do nich kwoty podatku naliczonego – do odliczenia lub zwrotu (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 sierpnia 2015 r., IPTPP2/4512-296/15-4/JS).

Zakup nieruchomości w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wielokrotnie wskazywał, że działalność gospodarcza obejmuje nie tylko sprzedaż towarów lub usług, ale także zakupy, od których na ogół podmioty rozpoczynają swoją działalność. Jeżeli zakup był dokonany w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej, np. lokal na biuro, budynek pod wynajem, grunt do sprzedaży, to sam zakup jest traktowany jako rozpoczęcie tej działalności, np. handlowej, usługowej. Jeżeli zaś zakupy są związane z czynnościami opodatkowanymi, to podatek naliczony w cenie może zostać rozliczony, nawet jeśli zakupu dokonano przed formalną rejestracją podatnika VAT. Warto zauważyć, że obowiązek rejestracji jako podatnik VAT powstaje przed wykonaniem czynności podlegającej VAT, np. przed dostawą towarów lub świadczeniem usług. Zakupy nie są takimi czynnościami, organy podatkowe nie mogą więc żądać dokonania rejestracji przed zakupami inwestycyjnymi lub nabyciem środka trwałego.

Nabycie nieruchomości przez osobę fizyczną która w przyszłości wnosi ją do majątku firmowego

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy nabycie nieruchomości następuje przez osobę fizyczną, która następnie w dalszej przyszłości wnosi nieruchomość do majątku firmowego. Nabycie nieruchomości przez osobę prywatną nie daje prawa do odliczenia ponieważ nie jest to zakup w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Późniejsze przesunięcie z majątku prywatnego do majątku firmowego nie podlega VAT, nie jest to bowiem żadna z czynności wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. Niestety nie ma też prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu.

Czy korzystniejszą opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej?

Reasumując, najbardziej korzystną opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i w pełni wykorzystywanie jej do prowadzenia firmy. Pozwala to bowiem odliczyć cały podatek naliczony z faktury zakupowej. Zgodnie z aktualnie obowiązującym orzecznictwem możliwe jest odliczenie podatku VAT nawet jeszcze przed zarejestrowaniem firmy o ile nieruchomość zostanie nabywa w celu i z zamiarem wykorzystywania jej do działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości, która będzie w części wykorzystywana do prowadzenia firmy pozwala tylko na częściowy zwrot podatku VAT. Przykładowo jeżeli 50% powierzchni nieruchomości będzie przeznaczone na prowadzenie działalności to tylko 50% podatku naliczonego z faktury podlega odliczeniu. Najmniej korzystne podatkowo jest zakupienie nieruchomości jako osoba prywatna do majątku prywatnego (bez faktury), a następnie późniejsze przesunięcie do majątku firmowego. Takie działanie nie pozwala na odliczenie podatku naliczonego z tytułu zakupu. Chociaż związek zakupu z prowadzoną działalnością nie musi występować bezpośrednio w dacie zakupu, to wymaga się aby już wtedy nabywca planował wykorzystanie nieruchomości do czynności opodatkowanych. Jeżeli jednak po zakupie nieruchomość w całości służy prywatnym celom, późniejsze odliczenie może wywołać spór z organem podatkowym.

 

Jeżeli jest Pan zainteresowany, mogę przygotować analizę podatkowych skutków w VAT sprzedaży nieruchomości.

 

Informujemy, że świadczymy pomoc prawną z zakresu przedstawionej tematyki.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - IV =

»Podobne materiały

Gabinet stomatologiczny i przejście na VAT

Niedługo otwieram prywatny gabinet stomatologiczny. Czy opłaca mi się przejść na VAT na jeden rok w celu uzyskania zwrotu podatku VAT po zakupie sprzętu? Jakie zobowiązania i koszty wiążą się z przejściem na VAT?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »