Odłączenie mediów w nielegalnie zajmowanym mieszkaniu

Lokal nielegalnie zajmowany – bezumowne korzystanie

Kwestia legalności oraz nielegalności jest złożona – szczególnie z uwagi na wielość regulacji prawnych. Pozwalam sobie ukazać dwa przykładowe aspekty. Pierwszy dotyczy rejestrowania (np. nagrywania) zdarzeń – można spotkać się z informacjami o nakładaniu przez sądy sankcji (w tym karnych) na osoby nagrywające (np. spotkania prywatne), chociaż uzyskane wskutek rejestrowania materiały pozwoliły w jakimś postępowaniu (np. sądowym) udowodnić rzeczywisty przebieg zdarzeń. Drugi aspekt wiąże się z zagadnieniami podatkowymi. Bezumowne korzystanie z lokalu – tak to określono w ustawie o ochronie praw lokatorów – może być traktowane jako dochód (a przynajmniej jako przychód), z czym mogą wiązać się obowiązki podatkowe; jednakże pozostaje delikatna materia w związku z ewentualnym powiadomieniem Krajowej Administracji Skarbowej o takiej sytuacji – poza opinią części ludzi na temat powiadamiania organów publicznych praktycznie istotne może okazać się to, czy wynajmujący (lub inny dysponent lokalu) wywiązuje się z własnych obowiązków podatkowych (np. dotyczących otrzymywanego czynszu najmu).

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu

W zakresie samej zapłaty czynszu (wraz z powiązanymi opłatami) warto pamiętać o odpowiedzialności solidarnej (ogólnie uregulowanej w art. 366 i następnych K.c.). Chodzi (między innymi) o treść art. 6881 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Odszkodowanie za nielegalne korzystanie z lokalu

Skoro doszło do rozwiązania odnośnej umowy najmu, to Pani przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu; takie odszkodowanie przewidziano w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Pani (jako uprawnionej) przysługuje możność zdecydowania, czy odszkodowanie takie będzie dochodzone w odrębnym postępowaniu, czy też w sprawie już wszczętej.

Możność zmiany powództwa przewidziano w art. 193 Kodeksu postępowania cywilnego. Oto treść paru paragrafów artykułu 193:

„§ 1. Zmiana powództwa jest dopuszczalna, jeżeli nie wpływa na właściwość sądu.

§ 2. Jeżeli w myśl przepisu poprzedzającego zmiana nie jest dopuszczalna, a powód zmienia powództwo w ten sposób, że występuje z nowym roszczeniem obok pierwotnego, sąd rozpoznaje nowe roszczenie jako sprawę oddzielną, jeżeli jest dla niej rzeczowo i miejscowo właściwy, w przeciwnym zaś razie przekazuje sprawę sądowi właściwemu. Gdy jednak zmiana taka następuje w sądzie rejonowym, należy przekazać całe zmienione powództwo sądowi okręgowemu, który dla zmienionego powództwa jest rzeczowo i miejscowo właściwy.

§ 2¹. Z wyjątkiem spraw o roszczenia alimentacyjne zmiana powództwa może być dokonana jedynie w piśmie procesowym. Przepis art. 187 stosuje się odpowiednio.

§ 3. Jeżeli powód występuje z nowym roszczeniem zamiast lub obok roszczenia pierwotnego, skutki przewidziane w artykule poprzedzającym rozpoczynają się z chwilą, w której roszczenie to powód zgłosił na rozprawie w obecności pozwanego, w innych zaś wypadkach – z chwilą doręczenia pozwanemu pisma zawierającego zmianę i odpowiadającego wymaganiom pozwu”.

Tytuł prawny do mieszkania a ponoszenie opłat

Ważny jest rodzaj tytułu prawnego do lokalu. Zaakcentowanie przez Panią zarządzania (lub administrowania) – zapewne nieruchomością (z budynkiem, a nie wyłącznie mieszkaniem) wskazuje na rozważenie dwóch wariantów. Pierwszym jest „mieszkanie spółdzielcze”, czyli takie, do którego Pani przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (większe prawdopodobieństwo) lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (wersja mniej prawdopodobna). Drugim jest przysługiwanie Pani prawa własności do lokalu mieszkalnego (jako nieruchomości lokalowej); nieruchomościami wspólnymi wielu wspólnot mieszkaniowych administrują lub zarządzają spółdzielnie mieszkaniowe.

Jeżeli Pani przysługuje do lokalu „prawo spółdzielcze”, to zastosowanie ma art. 4 ustęp 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych („Za opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu”.).

W przypadku odrębnej własności lokalu bardzo duże znaczenie ma art. 13 ustawy o własności lokalu, który stanowi:

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Skoro Pani – a nie komuś innemu – przysługuje tytuł prawny do lokalu (np. własność odrębnej nieruchomości lokalowej), to na Pani spoczywa prawny obowiązek wnoszenia opłat związanych z funkcjonowaniem danego lokalu; niezależnie od tego, kto oraz na jakich warunkach korzysta z tegoż mieszkania. Ustawodawca stanął na założeniu, że dbanie o sprawy związane z lokalem to zadanie głównie (a często wyłącznie) osoby, której przysługuje własność lokalu lub „prawo spółdzielcze” do lokalu. Sankcją za lekceważenie tych obowiązków może być nawet utrata tytułu prawnego do lokalu – przewidziano to (zależnie od rodzaju tytułu prawnego do lokalu) w: art. 16 Ustawy o własności lokali / art. 11 albo art. 1710 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wydaje się wątpliwe (w przypadku „prawa spółdzielczego” do lokalu), by odnośna spółdzielnia mieszkaniowa zdecydowała się żądać zapłaty całości należnych jej świadczeń (w związku z tym mieszkaniem) od tego, kto korzysta z tego mieszkania. W przypadku odrębnej własności lokalu zarząd albo zarządca nieruchomości wspólnej (np. Pani znana spółdzielnia mieszkaniowa) ustawodawca przewidział Pani obowiązki wobec wspólnoty mieszkaniowej (z uwagi na art. 13 ustawy o własności lokali).

Odłączenie mediów od mieszkania

Zagadnieniem delikatnym jest wchodzenie do lokalu. Obowiązek udostępniania lokalu przewidziano – zależne od rodzaju tytułu prawnego do lokalu – w: art. 13 ustęp 2 ustawy o własności lokali / w art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Względy praktyczne przemawiają za tym, by taki obowiązek dotyczył także kogoś faktycznie korzystającego z lokalu – niezależnie od jego relacji z osobą, której tytuł prawny do lokalu przysługuje.

W budynkach wielorodzinnych (szczególnie ze znaczną liczbą lokali) jest niemalże niedopuszczalne odłączenie lokalu od centralnego ogrzewania; takie stanowisko (akcentowane przez zarządy / zarządców nieruchomości) zostało podzielone w orzecznictwie sądowym. Odnośna Spółdzielnia Mieszkaniowa mogłaby przeciwstawić się planowi odłączenia mieszkania od działającego w budynku systemu grzewczego.

Proszę bardzo ostrożnie podchodzić do zagadnienia dostarczania różnych tak zwanych „mediów”. Zimna woda traktowana jest jako coś niezbędnego, czego wyłączenie mogłoby skutkować zagrożeniem dla zdrowia jednostek, a nawet wielu ludzi; wyłączenie zimnej wody to plan nierealny praktycznie – z dostawami ciepłej wody bywa różne (także z uwagi na przebieg rur). Gaz ziemny oraz energia elektryczna na ogół są dostarczane na podstawie umów indywidualnie zawieranych z odbiorcami. Całkowite odcięcie dopływu nośników energii (podobnie jak wody lub ciepła) mogłoby zostać potraktowane nawet jako przejaw przestępczego „czyszczenia kamienic” – zostało to stypizowane w art. 191 Kodeksu karnego. Proponuję zorientować się co do możliwości zainstalowania liczników przedpłaconych („na kartę”) – o ich instalacji należałoby powiadomić tego, kto mieszkanie użytkuje (nawet w celu uniknięcia powiadamiania organów ścigania o wywołania zagrożenia w związku z odłączeniem określonych instalacji).

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Pani dobrze chronić Pani uprawnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388