Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Hotel w bloku mieszkalnym

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 13.11.2013

Kupiliśmy apartament w bloku mieszkalnym na zamkniętym osiedlu zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Okazało się, że nad nami mieszkanie wykupił hotel. Co weekend odbywają się w nim całonocne imprezy. Mam już dość tej sytuacji. Jak powinnam walczyć z uciążliwym sąsiadem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ustosunkowując się do zadanego przez Panią pytania dotyczącego istnienia apartamentu hotelowego w bloku mieszkalnym, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

 

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania wynika, że zakupiła Pani mieszkanie (apartament) w bloku mieszkalnym na zamkniętym osiedlu. Nad Pani mieszkaniem znajduje się apartament, w którym permanentnie w weekendy odbywają się całonocne, bardzo głośne spotkania towarzyskie. Zarząd nad nieruchomością sprawuje wspólnota mieszkaniowa.

 

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 144 K.c., zgodnie z którym: „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Wskazać należy na możliwość wystąpienia przez Panią do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., o którym mowa wyżej. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Wyraźnie podkreślić należy, że ustawodawca posługuje się spójnikiem „i”. Konieczne jest zatem wykazanie, że działania sąsiadów z apartamentu znajdującego się nad Pani mieszkaniem winno być oceniane z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Z treści Pani pytania wynika, że mieszkanie znajduje się na osiedlu dozorowanym, a to z kolei powoduje, iż podstawowym celem społeczno-gospodarczym jest cel mieszkaniowy. Zgodzić należy się ze wskazaniem, że celowi mieszkaniowemu towarzyszą spotkania towarzyskie, ale podkreślić należy, iż powinny one mieć swoje granice.

 

„Nie są objęte zakazem zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Dopiero przekroczenie miary tych »normalnych« zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., III CR 66/62 (OSNCP 2/64, poz. 28) – na tle poprzedniego stanu prawnego – w słowach: »Prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą – przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę«”1.

 

Spotkania towarzyskie nie mogą być jednak coweekendowym zwyczajem i nie mogą być traktowane jako uciążliwości dopuszczalne. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych.

 

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości lokalowej może, w dopuszczalnych przez prawo granicach, dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

 

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego to na Pani i drugim współwłaścicielu (pisze Pani bowiem „kupiliśmy”) jako na powódce (powodach) będzie ciążył ciężar udowodnienia, że zachowanie sąsiadów przekracza przeciętną miarę. Dla celów dowodowych zasadne byłoby nagrywanie hałasów dobiegających z nieruchomości sąsiedniej. Nadto w razie naruszenia ciszy nocnej proszę poinformować o hałasach ochronę osiedla oraz policję. Wszystkie notatki urzędowe oraz zgłoszenia naruszenia prawa własności będą mogły być wykorzystane w sprawie o naruszenie własności, immisje.

 

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) SN trafnie uznał, że: „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

 

W świetle powyższych informacji należy stwierdzić, że takie zjawisko, jak uciążliwy hałas, można uznać jako immisje. W przedmiotowej sprawie przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z nim: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu może Pani spróbować wystąpić do sądu cywilnego z żądaniem zaniechania naruszeń (wytwarzania immisji) przez uciążliwego sąsiada.

 

Zanim jednak powództwo takie zostanie wytoczone, należałoby powiadomić wspólnotę mieszkaniową (zarząd) i wystosować do hotelu wezwanie do zaprzestania naruszania Państwa prawa własności ze wskazaniem na art. 144 K.c. i art. 222 K.c.

 

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism procesowych (np. pozew o naruszenie posiadania, wezwanie do zaprzestania naruszeń itp.), reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

 

 

 

 

1. Rudnicki Stanisław, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wyd. 8, s. 584.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 minus 5 =

»Podobne materiały

Uciążliwa działalność współwłaściciela budynku mieszkalnego

Jestem współwłaścicielem dwurodzinnego domu, tzw. bliźniaka. Sąsiad od dawna próbuje rozbudować swą połowę, ale nadzór budowlany kilkakrotnie wstrzymywał już prace ze względu na uchybienia. Jakiś czas temu sąsiad zarejestrował działalność „pokoje gościnne” i prowadzi usługi hotelarskie.

 

Zmiana sposobu użytkowania budynku – z gospodarczego na mieszkalny

Jestem właścicielem budynku o powierzchni 170 m2: 50 m2 to budynek mieszkalny, a pozostałe 120 m2 – gospodarczy. Chciałbym część gospodarczą przekształcić w mieszkalną (budynek jest praktycznie gotowy do zamieszkania). Jak mogę do tego doprowadzić?

 

Sposób użytkowania budynku

Chcemy przekształcić naszą kamienicę na hotel. Dotąd był to budynek, w którym wynajmowaliśmy długoterminowo mieszkania. Czy te plany wymagają uzyskania zmiany sposobu użytkowania budynku?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »