Hotel lub najem krótkoterminowy w bloku mieszkalnym

Apartament na doby albo hotel w bloku – czy to jest dopuszczalne?

Opisany problem dotyczy lokalu w budynku mieszkalnym, który jest wykorzystywany do krótkotrwałego zakwaterowania gości. W praktyce właściciele często nazywają taki lokal „apartamentem hotelowym”, „aparthotelem” albo „mieszkaniem na doby”. Z punktu widzenia sąsiadów najważniejsze nie jest samo nazewnictwo, lecz to, czy sposób korzystania z lokalu narusza ich prawo do spokojnego korzystania z własnego mieszkania.

Właściciel lokalu ma prawo korzystać ze swojej własności, ale nie w sposób nieograniczony. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Oznacza to, że własność lokalu mieszkalnego nie daje prawa do organizowania lub tolerowania takich zachowań gości, które regularnie uniemożliwiają sąsiadom odpoczynek, sen albo normalne korzystanie z mieszkania.

Podstawowe znaczenie ma art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się przy wykonywaniu swojego prawa od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W bloku mieszkalnym przeciętna miara uciążliwości jest oceniana inaczej niż np. w strefie rozrywkowej albo w budynku typowo usługowym.

Hałas, imprezy i goście apartamentu a prawo sąsiedzkie

Regularne całonocne imprezy, głośna muzyka, krzyki na klatce schodowej, trzaskanie drzwiami, wzywanie taksówek pod oknami albo dewastowanie części wspólnych mogą być traktowane jako immisje pośrednie. W sprawach sąsiedzkich immisją jest takie oddziaływanie z jednej nieruchomości na inną, które utrudnia korzystanie z niej ponad przeciętną miarę. Hałas może być klasycznym przykładem takiej immisji.

Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mają dodatkowe obowiązki. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z niego w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jeżeli właściciel lokalu oddaje mieszkanie gościom krótkoterminowym i nie reaguje na powtarzające się naruszenia porządku, jego odpowiedzialność nie znika tylko dlatego, że hałasują konkretni najemcy albo goście.

Osobno należy pamiętać o art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń. Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Dlatego przy powtarzających się nocnych imprezach warto wzywać policję lub straż miejską, a następnie prosić o informację o numerze interwencji.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

W pierwszej kolejności warto zawiadomić zarząd wspólnoty mieszkaniowej na piśmie. Pismo powinno opisywać konkretne zdarzenia: daty, godziny, rodzaj hałasu, interwencje ochrony, policji lub straży miejskiej, ewentualne szkody w częściach wspólnych oraz dane świadków. Zarząd wspólnoty może wezwać właściciela lokalu do przestrzegania regulaminu porządku domowego, zasad współżycia sąsiedzkiego i obowiązków wynikających z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Regulamin wspólnoty nie może dowolnie pozbawiać właściciela prawa do korzystania z lokalu, ale może porządkować korzystanie z części wspólnych, określać zasady ciszy nocnej, zasady wprowadzania gości, wyrzucania odpadów, parkowania czy korzystania z domofonu. Jeżeli uciążliwości wynikają z intensywnego korzystania z części wspólnych, wspólnota może również dokumentować zwiększone koszty sprzątania, napraw i ochrony.

W sytuacjach skrajnych zastosowanie może mieć art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z należnymi opłatami albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to jednak środek wyjątkowy, wymagający mocnych dowodów i uchwały wspólnoty.

Jak udowodnić przekroczenie przeciętnej miary?

W sprawie cywilnej ciężar dowodu spoczywa zasadniczo na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W procesie cywilnym obowiązek wskazywania dowodów potwierdzających twierdzenia strony wynika również z art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „ciągle jest głośno”. Trzeba wykazać powtarzalność, intensywność i wpływ hałasu na normalne korzystanie z mieszkania. Im bardziej precyzyjna dokumentacja, tym większa szansa na skuteczne wezwanie, mediację, uchwałę wspólnoty albo pozew.

Pozew przeciwko właścicielowi uciążliwego lokalu

Jeżeli wezwania i interwencje nie pomagają, właściciel sąsiedniego lokalu może rozważyć pozew cywilny. Podstawą jest przede wszystkim art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W sprawach hałasu przepis ten stosuje się w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego.

W pozwie można żądać np. zobowiązania właściciela lokalu do zaniechania działań powodujących ponadprzeciętny hałas, wprowadzenia skutecznych zasad korzystania z lokalu przez gości, zaprzestania organizowania imprez albo takiego ograniczenia sposobu korzystania z lokalu, aby nie naruszał praw sąsiadów. Zakres żądania powinien być dostosowany do faktów i dowodów, bo sąd nie powinien orzekać abstrakcyjnego zakazu, którego nie da się wykonać.

W pilnych sprawach można rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia. Zgodnie z art. 730 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd można żądać zabezpieczenia. Sposób zabezpieczenia w sprawach niepieniężnych określa art. 755 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce trzeba jednak uprawdopodobnić roszczenie i interes prawny w zabezpieczeniu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że roszczenie z art. 144 Kodeksu cywilnego w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego może prowadzić nie tylko do całkowitego zakazania określonych działań, ale także do nałożenia takich obowiązków, które sprowadzą oddziaływanie do granic przeciętnej miary. Tak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/00.

Policja, nadzór budowlany i inne zgłoszenia

Jeżeli problem polega na nocnych awanturach, krzykach lub głośnej muzyce, najprostszą reakcją jest zgłoszenie zakłócania spoczynku nocnego na podstawie art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń. Warto zgłaszać każde poważne zdarzenie, ponieważ pojedyncza interwencja często nie rozwiązuje problemu, ale seria udokumentowanych interwencji może mieć znaczenie w sprawie cywilnej i we wspólnocie mieszkaniowej.

Jeżeli lokal mieszkalny został faktycznie przekształcony w miejsce stałego świadczenia usług zakwaterowania, może pojawić się pytanie o zmianę sposobu użytkowania. Zgodnie z art. 71 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Taka zmiana wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Nie każdy najem krótkoterminowy automatycznie oznacza zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Ocena zależy od skali działalności, liczby gości, sposobu reklamy, częstotliwości rotacji, zmian w lokalu, wpływu na bezpieczeństwo pożarowe i sanitarne oraz od tego, jak lokal był dotychczas użytkowany. Jeżeli w mieszkaniu faktycznie działa obiekt przypominający hotel, warto rozważyć zgłoszenie sprawy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli lokal jest reklamowany jako hotel, znaczenie może mieć także ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Zgodnie z art. 35 ust. 1 tej ustawy usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, które spełniają określone wymagania, a zgodnie z art. 35 ust. 2 tej ustawy także w innych obiektach, jeżeli spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne określone odrębnymi przepisami. Jeżeli działalność jest przedstawiana jako hotelowa, można sprawdzić jej formalny status we właściwych rejestrach i u organów samorządowych.

Praktyczny plan działania krok po kroku

1. Dokumentuj każde zdarzenie – zapisuj datę, godzinę, rodzaj hałasu, czas trwania, reakcję ochrony, policji lub administracji.
2. Zgłaszaj nocne imprezy – przy poważnym hałasie wzywaj policję lub straż miejską, powołując się na zakłócanie spoczynku nocnego z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń.
3. Napisz do właściciela lokalu – wezwij go do zaprzestania naruszeń, wskazując art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.
4. Zawiadom zarząd wspólnoty – dołącz dowody i poproś o podjęcie działań wobec właściciela lokalu.
5. Sprawdź aspekt administracyjny – jeżeli lokal działa jak obiekt zakwaterowania, rozważ zgłoszenie do nadzoru budowlanego lub właściwego organu samorządowego.
6. Rozważ pozew cywilny – gdy działania polubowne nie pomagają, przygotuj roszczenie o zaniechanie naruszeń i ewentualny wniosek o zabezpieczenie.

FAQ

Czy wspólnota mieszkaniowa może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego?

Co do zasady wspólnota nie może zwykłą uchwałą całkowicie odebrać właścicielowi prawa do korzystania z lokalu. Może jednak egzekwować obowiązki z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, uchwalać rozsądne zasady porządku domowego i reagować na konkretne uciążliwości. W skrajnych przypadkach możliwe jest działanie na podstawie art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Czy właściciel odpowiada za hałas gości, skoro sam nie imprezuje?

Tak, może ponosić odpowiedzialność cywilną, jeżeli sposób zorganizowania korzystania z lokalu prowadzi do powtarzających się naruszeń praw sąsiadów. Roszczenie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego kieruje się przede wszystkim przeciwko właścicielowi lub osobie, która ma realny wpływ na źródło naruszeń.

Czy każde głośniejsze spotkanie w mieszkaniu jest naruszeniem prawa?

Nie. Art. 144 Kodeksu cywilnego dotyczy zakłóceń przekraczających przeciętną miarę. Jednorazowe spotkanie może nie wystarczyć do pozwu cywilnego, ale powtarzające się całonocne imprezy, szczególnie w budynku mieszkalnym, mogą już uzasadniać roszczenia sąsiedzkie.

Czy warto wzywać policję przy każdej nocnej imprezie?

Jeżeli hałas realnie zakłóca spoczynek nocny, zgłoszenie jest zasadne. Art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń obejmuje m.in. zakłócanie spokoju i spoczynku nocnego hałasem. Interwencje policji mogą później stanowić ważny dowód w rozmowach ze wspólnotą lub w procesie cywilnym.

Kiedy zgłaszać sprawę do nadzoru budowlanego?

Warto to rozważyć, gdy lokal mieszkalny jest faktycznie wykorzystywany jak obiekt zakwaterowania, a skala działalności może zmieniać warunki bezpieczeństwa pożarowego, sanitarnego, higienicznego albo układ obciążeń. Podstawą oceny jest art. 71 ust. 1 i ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Nie każdy najem na doby automatycznie oznacza zmianę sposobu użytkowania.

Źródła

• Art. 140, art. 144, art. 222 § 2 i art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 232, art. 730 § 1 i art. 755 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń.
• Art. 13 ust. 1 i art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 71 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/00.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z 14 listopada 1962 r., sygn. akt III CR 66/62.