Czynsz za puste mieszkanie po wyprowadzce małżonków

Kto płaci czynsz za puste mieszkanie spółdzielcze należące do małżonków?

Jeżeli małżonkom przysługuje wspólnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sam fakt wyprowadzki jednego albo obojga nie uchyla obowiązku ponoszenia opłat wobec spółdzielni. Wynika to z art. 4 ust. 1 i ust. 1¹ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którymi osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości przez uiszczanie opłat zgodnie ze statutem spółdzielni.

W praktyce oznacza to, że opłaty stałe związane z lokalem co do zasady nadal trzeba płacić, nawet gdy nikt w mieszkaniu nie mieszka. Zmniejszeniu mogą czasem ulec tylko te składniki, które zależą od faktycznego zużycia mediów albo liczby osób, ale to zależy od regulaminu rozliczeń, uchwał spółdzielni i stanu faktycznego.

W podobnych sprawach znaczenie może mieć także to, czy chodzi o lokal spółdzielczy własnościowy, lokatorski czy komunalny. Przy innej podstawie prawnej lokalu odrębne zasady może wywoływać np. wstąpienie w najem komunalny.

Odpowiedzialność wobec spółdzielni w trakcie małżeństwa

Jeżeli prawo do lokalu przysługuje obojgu małżonkom, spółdzielnia może dochodzić należności od każdego z nich jako współuprawnionego do prawa. Dodatkowo w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny zastosowanie ma art. 30 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym oboje małżonkowie odpowiadają solidarnie za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w takich sprawach.

Opłaty za mieszkanie używane jako lokal rodzinny najczęściej mieszczą się w kategorii zwykłych potrzeb rodziny. Dlatego spółdzielnia może żądać zapłaty całości zaległości od jednego małżonka, od drugiego albo od obojga łącznie. Dla wierzyciela najważniejsze jest uzyskanie zapłaty, a wzajemne rozliczenia między małżonkami to osobna kwestia.

Czy żona lub mąż musi oddać połowę wcześniej zapłaconych opłat?

Nie zawsze automatycznie. Trzeba odróżnić odpowiedzialność wobec spółdzielni od rozliczeń między małżonkami.

Jeżeli w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej opłaty były regulowane z majątku wspólnego, to co do zasady jeden małżonek nie może żądać od drugiego „zwrotu połowy”, bo oboje finansowali koszty z tego samego majątku wspólnego. Wynika to z art. 31 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który określa, co wchodzi do majątku wspólnego, w tym pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej.

Inaczej może być, gdy jeden z małżonków po ustaniu wspólności majątkowej spłacał całość należności z własnych środków albo ponosił wydatki dotyczące wspólnego prawa do lokalu już po rozwodzie lub po ustanowieniu rozdzielności. Wtedy możliwe są roszczenia regresowe lub rozliczenie tych wydatków przy podziale majątku wspólnego – zależnie od tego, kiedy powstał dług, kto go spłacił i z jakich pieniędzy.

Co zmienia rozwód lub rozdzielność majątkowa?

Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego ustaje wspólność majątkowa małżeńska na podstawie art. 37? Nie – właściwą podstawą jest art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z ustaniem wspólności ustawowej, a udziały małżonków w majątku wspólnym stają się co do zasady równe. Równość udziałów wynika z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Od tego momentu byli małżonkowie nie mają już majątku wspólnego, lecz udziały w poszczególnych składnikach dawnego majątku wspólnego do czasu jego podziału. Jeżeli więc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadal należy do obojga, każde z nich pozostaje współuprawnione do tego prawa i co do zasady powinno partycypować w kosztach związanych z lokalem.

To jednak nie oznacza jeszcze, że w każdej sprawie rozliczenie między byłymi małżonkami musi wynosić idealnie po 50%. Jeżeli po rozwodzie tylko jedno z nich faktycznie korzystało z mieszkania albo blokowało jego sprzedaż, wynajęcie czy przekazanie drugiej stronie, rozliczenie może wymagać szerszej analizy korzystania z rzeczy wspólnej i ponoszonych ciężarów na podstawie art. 206 i art. 207 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy spółdzielnia może żądać całej zaległości od jednego małżonka?

Tak, w praktyce często tak właśnie się dzieje. Jeżeli istnieje odpowiedzialność solidarna, wierzyciel może żądać całości świadczenia od jednego dłużnika, od kilku z nich albo od wszystkich łącznie – do pełnego zaspokojenia. Wynika to z art. 366 § 1 ustawy – Kodeks cywilny.

Jeżeli więc spółdzielnia uzna, że łatwiej wyegzekwować należność od jednego z małżonków, może skierować pozew lub egzekucję właśnie przeciwko niemu. Dopiero po zapłacie powstaje kwestia rozliczenia z drugim małżonkiem lub byłym małżonkiem.

Jeżeli po zapłacie jeden z dłużników solidarnych pokrył więcej, niż wynika z jego udziału w ciężarze długu, może domagać się zwrotu od współdłużnika. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że z danego stosunku między stronami wynika inny podział ciężaru zobowiązania.

Jakie opłaty trzeba płacić, gdy mieszkanie stoi puste?

Zakres opłat zależy od dokumentów obowiązujących w konkretnej spółdzielni. Najczęściej występują:

Warto więc zgłosić spółdzielni na piśmie, że lokal jest niezamieszkany, i zapytać o możliwość przeliczenia opłat zależnych od liczby osób lub zużycia. Sama informacja o pustostanie nie usuwa jednak opłat stałych.

Zobacz również:

długi czynszowe i eksmisja z mieszkania spółdzielczego

Czy zaległości mogą doprowadzić do egzekucji?

Tak. Jeżeli opłaty nie są regulowane, spółdzielnia może dochodzić należności przed sądem, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego skierować sprawę do komornika na podstawie art. 776 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Oprócz należności głównej dochodzone są zwykle także odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz koszty procesu i egzekucji.

W skrajnych sytuacjach dług związany z lokalem może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji majątkowych. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu trzeba brać pod uwagę możliwość egzekucji z tego prawa według przepisów o egzekucji z nieruchomości, stosowanych odpowiednio.

Jak rozliczyć się między sobą po zapłacie zadłużenia?

Najbezpieczniej zgromadzić dokumenty: zawiadomienia o opłatach, rozliczenia spółdzielni, potwierdzenia przelewów, wyrok rozwodowy, ewentualne postanowienie o zabezpieczeniu korzystania z mieszkania oraz dokumenty dotyczące podziału majątku.

Możliwe są zwykle trzy ścieżki:

1. dobrowolne porozumienie – strony ustalają, kto i w jakiej części pokrywa zaległość oraz bieżące opłaty;
2. rozliczenie w sprawie o podział majątku wspólnego – gdy wydatki pozostają w związku z majątkiem wspólnym i okresem po ustaniu wspólności;
3. osobne roszczenie o zwrot części zapłaconego długu – gdy jeden z byłych małżonków zapłacił całość albo ponad swój udział.

To, która droga będzie właściwa, zależy od konkretnego stanu faktycznego: daty powstania zadłużenia, daty rozwodu lub rozdzielności, źródła pieniędzy, sposobu korzystania z lokalu i tego, czy podział majątku już się toczy.

Czy po wyprowadzce warto od razu zrobić podział majątku?

Z punktu widzenia praktycznego – bardzo często tak. Dopóki wspólne prawo do lokalu nadal należy do obojga, dopóty zwykle oboje pozostają uwikłani w opłaty, decyzje wobec spółdzielni i ryzyko zadłużenia. Przy podziale majątku można ustalić, kto przejmuje lokal, kto spłaca drugą stronę i od kiedy wyłącznie ponosi ciężary związane z mieszkaniem.

Jeżeli między stronami nie ma zgody, pomocne mogą być także materiały dotyczące rozliczeń mieszkania przy wspólności majątkowej oraz rozliczenia niedopłat za media po zmianie uprawnionego do lokalu.

FAQ

Czy wyprowadzka z mieszkania zwalnia z czynszu?

Nie. Sama wyprowadzka nie znosi obowiązku ponoszenia opłat wobec spółdzielni, jeżeli nadal przysługuje Panu lub Pani prawo do lokalu.

Czy spółdzielnia musi pozwać oboje małżonków?

Nie. Jeżeli istnieje odpowiedzialność solidarna, może dochodzić całości należności od jednego z nich albo od obojga.

Czy po rozwodzie zawsze płaci się po połowie?

Nie zawsze. Wobec spółdzielni znaczenie ma tytuł prawny do lokalu, a przy wzajemnym rozliczeniu między byłymi małżonkami liczy się też to, kto korzystał z lokalu i kto faktycznie regulował należności.

Czy można obniżyć opłaty za pusty lokal?

Czasem tak, ale zwykle tylko w części zależnej od zużycia mediów lub liczby mieszkańców. Trzeba sprawdzić regulamin spółdzielni i zgłosić niezamieszkiwanie lokalu.

Czy zaległy czynsz się przedawnia?

Roszczenia o opłaty okresowe co do zasady przedawniają się z upływem 3 lat na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego, ale każdy przypadek trzeba ocenić osobno, zwłaszcza gdy bieg przedawnienia został przerwany np. przez pozew, uznanie długu albo wszczęcie egzekucji.

Źródła

• art. 4 ust. 1 i ust. 1¹ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 30 § 1, art. 31 § 1 i § 2, art. 43 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 118, art. 206, art. 207, art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 481 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 776 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego