.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niezgłoszenie dużego remontu do wspólnoty mieszkaniowej

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 08.05.2022 • Zaktualizowane: 08.05.2022

Mieszkanie zostało zakupione przez spółkę zajmującą się obrotem nieruchomościami w celu przeprowadzenia remontu i odsprzedaży. Bez zgody wspólnoty zrobiliśmy duży remont mieszkania. Zostały wymienione grzejniki oraz wykuty został otwór w ścianie nośnej na kuchenną rurę odpływową. Jeden z sąsiadów grozi inspekcją budowlaną.
Co grozi za wymianę grzejników bez zgody? Bilans cieplny powinien zostać zachowany, bo zostały dobrane tak, żeby dokładnie zastąpić stare, żeliwne. Co grozi za zrobienie bez zgody otworu w betonowej ścianie nośnej na średnicę około 7 cm dla kuchennej rury odpływowej? Czy należy zgłaszać do wspólnoty zmianę położenia kuchni? Co w sytuacji, kiedy mieszkanie zostanie sprzedane i po, załóżmy 3 latach, któryś z sąsiadów zgłosi sprawę i zostanie przeprowadzona inspekcja? Powrót do stanu pierwotnego spowodowałby dewastację mieszkania nowych właścicieli (odcięcie ich kuchni od wody). Jaka byłaby szansa na zalegalizowanie otworu w ścianie, żeby uniknąć przywrócenia do stanu pierwotnego w mieszkaniu, w którym od dłuższego czasu już ktoś mieszka? Jak jest szansa na legalizację w obecnej sytuacji (otwór jest wykuty, jednak kuchnia nie jest zamontowana)? Jak wyglądałoby przywrócenie do stanu pierwotnego ściany nośnej? Czy wystarczyłoby zamurowanie dziury, czy konieczne byłyby odtwarzanie całej ściany od nowa?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niezgłoszenie dużego remontu do wspólnoty mieszkaniowej

Otwór w ścianie nośnej i zmiana instalacji CO bez zgody wspólnoty

Nie ma znaczenia, kto zakupił nieruchomość i w jakim celu. Ma Pan problem na dwóch płaszczyznach.

 

Pierwsza to kwestia braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na dziurę w ścianie nośnej oraz zmianę w instalacji CO. Na to potrzebuje Pan zgody wspólnoty, bez względu na wszystko.

 

Grzejniki są integralną częścią instalacji grzewczej budynku. Z tego względu ich wymiana wymaga zgody wspólnoty odpowiedzialnych za stan instalacji.

 

Druga to brak zachowania procedury budowlanej – pozwolenia na budowę w zakresie ściany. Wymiana grzejników nie wymaga żadnego zgłoszenia.

Roboty budowlane a przebudowa

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), dalej: Prawo budowlane, „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. Przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego – art. 3 pkt 7 ustawy.

 

Przebudową są roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji – art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane.

 

Zmiana w ścianie nośnej, czyli w elemencie konstrukcyjnym budynku, jest traktowana jako przebudowa, a nadto ściana nośna może mieć znaczenie w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

 

Tak więc pozwolenie na budowę było wymagane w przypadku otworu w ścianie nośnej, uzgodnienia projektu, bowiem może wpłynąć na stan techniczny budynku. Ściany nośne są składnikami nieruchomości wspólnej – z uwagi na art. 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali („nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”); ściany nośne nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgłoszenie samowoli budowlanej

Jeśli chce Pan doprowadzić sprawę do stanu zgodnego z prawem, musi Pan zgłosić do PINB samowolę budowlaną, uzupełnić dokumenty o projekt, uzyskać zgodę wspólnoty na takie zmiany – w zakresie otworu, niestety zapłacić karę wyznaczoną przez PINB albo doprowadzić do stanu poprzedniego – taką decyzję wyda PINB.

 

W zakresie wymiany grzejników – decyzja w całości należy do wspólnoty. Albo nakażą przywrócenie stanu poprzedniego, albo zezwolą na pozostawienie tego, co jest.

 

Przebudowa ścianek w mieszkaniu nie wymaga żadnych procedur, o ile nie dotyczy ścian nośnych budynku. Tu potrzebny jest projekt i pozwolenie na budowę i znowu zgoda wspólnoty.

Nowy nabywca mieszkania i dalsze problemy

Jeśli sprzedacie mieszkanie, nabywca – po wykryciu wad w postaci ww. okoliczności będzie mógł mieć do Państwa roszczenie z tytułu rękojmi. Bowiem – o ile zostaną zgłoszone do wspólnoty czy do PINB samowolne roboty – to nabywca – właściciel, będzie musiał dokonać tych formalności, a nawet przebudować z powrotem mieszkanie – doprowadzić do stanu sprzed zmian, nawet jeśli to zrujnuje wykończenie i będzie wymagało totalnego przeorganizowania i przebudowy wewnątrz.

 

Chyba że poinformujecie kupującego, że dokonano samowoli w tym zakresie i on się na to zgodzi. Wówczas nie będzie miał w stosunku do Państwa roszczeń, ale może stanąć przed faktem obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

 

Na podstawie art. 5563 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna)”.

Przywrócenie do stanu pierwotnego

Jeśli chodzi o przywrócenie do stanu pierwotnego ściany nośnej, to niestety tu musi się wypowiedzieć specjalista architekt, albo rzeczoznawca budowlany po sprawdzeniu stanu ściany, projektu. Może wystarczy zamurowanie ściany, nie jest wykluczone, że konieczne będzie wykonanie wzmocnienia czy takiej przebudowy, aby ściana mogła nadal pełnić funkcję ściany nośnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I + siedem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl