Niezgłoszenie dużego remontu do wspólnoty mieszkaniowej

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Sam fakt, że lokal został kupiony przez spółkę w celu remontu i odsprzedaży, nie zmienia zasad odpowiedzialności. Właściciel lokalu ma prawo korzystać z lokalu, ale zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ma obowiązek współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy właściciel powinien utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego i korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych właścicieli.

Jeżeli remont dotyczy wyłącznie elementów wewnętrznych lokalu, które nie są konstrukcyjne i nie ingerują w instalacje wspólne, wspólnota zazwyczaj nie wydaje formalnej zgody. Inaczej jest, gdy prace obejmują ściany nośne, piony wodno-kanalizacyjne, wentylację, centralne ogrzewanie, elewację, stropy albo inne elementy służące więcej niż jednemu lokalowi.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ściana nośna zasadniczo pełni funkcję konstrukcyjną dla całego budynku, dlatego nie jest zwykłym elementem wyposażenia jednego mieszkania.

Otwór w ścianie nośnej bez zgody

Wykucie otworu w betonowej ścianie nośnej, nawet jeżeli ma średnicę około 7 cm i służy jedynie przeprowadzeniu rury odpływowej, nie powinno być traktowane jak zwykłe prace wykończeniowe. Taka ingerencja dotyczy elementu konstrukcyjnego budynku. Jej dopuszczalność zależy od projektu technicznego, obliczeń konstrukcyjnych, sposobu wykonania, lokalizacji otworu oraz wpływu na bezpieczeństwo konstrukcji i ochronę przeciwpożarową.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane robotami budowlanymi są budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 7a tej ustawy przebudowa oznacza roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość albo liczba kondygnacji.

Jeżeli prace ingerują w elementy konstrukcyjne budynku wielorodzinnego, nie można bezpiecznie zakładać, że są zwolnione z pozwolenia. Zasada ogólna z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje wyjątek w art. 29-31. Zwolnienia dotyczące drobniejszych robót nie obejmują dowolnej ingerencji w konstrukcję budynku wielolokalowego.

W praktyce przed wykonaniem otworu w ścianie nośnej należało uzyskać co najmniej: zgodę właściwego organu wspólnoty mieszkaniowej, opinię lub projekt osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności oraz ustalić z organem administracji architektoniczno-budowlanej, czy wymagane jest pozwolenie na budowę. Szczegółowo problem, kiedy otwór w ścianie nośnej wymaga pozwolenia, opisaliśmy w odrębnym poradniku.

Wymiana grzejników bez zgody wspólnoty

Wymiana grzejników jest mniej oczywista niż wykucie otworu w ścianie nośnej, ale także może powodować poważne skutki. Jeżeli budynek ma wspólną instalację centralnego ogrzewania, grzejniki zwykle są elementem systemu, który wpływa na hydraulikę instalacji, zapotrzebowanie na ciepło, równoważenie przepływów i rozliczenia kosztów ogrzewania.

Podstawą oceny jest art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli instalacja centralnego ogrzewania służy całemu budynkowi albo większej liczbie lokali, jest co do zasady częścią nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim nie służy wyłącznie jednemu właścicielowi. Dodatkowo art. 13 ust. 1 tej ustawy nakłada na właściciela obowiązek korzystania z lokalu tak, aby nie utrudniać korzystania z innych lokali i części wspólnych.

Nie wystarczy więc samo twierdzenie, że nowe grzejniki mają zbliżoną moc do starych żeliwnych. W razie sporu wspólnota może żądać dokumentów technicznych, potwierdzenia mocy, zgodności z projektem instalacji, sposobu odpowietrzania, nastaw zaworów oraz wpływu na rozliczenia. Jeżeli wspólnota ma regulamin rozliczania ciepła albo uchwały dotyczące instalacji, trzeba je uwzględnić.

Zmiana położenia kuchni i instalacji

Sama zmiana funkcjonalnego układu lokalu, np. przeniesienie kuchni w inne miejsce, nie zawsze wymaga zgody wspólnoty. Decydujące jest to, czy zmiana powoduje ingerencję w części wspólne, konstrukcję, piony kanalizacyjne, wentylację, instalację gazową, instalację wodną albo centralne ogrzewanie.

Jeżeli przeniesienie kuchni wymaga wykonania otworu w ścianie nośnej, podłączenia do pionu kanalizacyjnego w sposób inny niż dotychczasowy, zmiany wentylacji lub prowadzenia instalacji przez części wspólne, właściciel powinien uzyskać zgodę wspólnoty i odpowiednią dokumentację techniczną. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy, jeżeli jest potrzebna.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota może przede wszystkim wezwać właściciela do przedstawienia dokumentacji technicznej i wyjaśnień. Może też żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jeżeli prace naruszają nieruchomość wspólną, bezpieczeństwo budynku albo uchwały wspólnoty. Jeżeli remont dotyczył części wspólnych bez zgody, wspólnota może dochodzić roszczeń cywilnych, w tym roszczeń o zaniechanie naruszeń, usunięcie skutków naruszenia albo odszkodowanie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o ochronie własności i odpowiedzialności odszkodowawczej.

Znaczenie ma również art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W odniesieniu do nieruchomości wspólnej uprawnienia te mogą być wykonywane przez wspólnotę w granicach zarządu nieruchomością wspólną.

Zgłoszenie do nadzoru budowlanego i możliwe konsekwencje

Jeżeli sąsiad zgłosi sprawę do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, PINB może wszcząć postępowanie kontrolne. W przypadku robót wykonanych bez wymaganej decyzji, zgłoszenia albo w sposób mogący powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia zastosowanie mogą mieć art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego może wstrzymać prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia. Art. 50 ust. 1 pkt 2-4 tej ustawy obejmuje również sytuacje, gdy roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, przepisach albo projekcie, albo są prowadzone na podstawie zgłoszenia z naruszeniem przepisów.

Następnie, zgodnie z art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, PINB może nakazać zaniechanie dalszych robót, rozbiórkę obiektu lub jego części, doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo wykonanie określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. W praktyce może to oznaczać obowiązek przedłożenia projektu, opinii konstruktora, ekspertyzy technicznej, inwentaryzacji wykonanych robót oraz uzgodnień ze wspólnotą.

Wykonywanie robót budowlanych z naruszeniem obowiązków wynikających z ustawy może także rodzić odpowiedzialność wykroczeniową. Art. 93 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przewiduje karę grzywny za wskazane w nim naruszenia obowiązków budowlanych. O tym, czy w danej sprawie zostanie skierowany wniosek o ukaranie, decyduje konkretny przebieg postępowania i ustalenia organu.

Czy można zalegalizować wykonany otwór?

Legalizacja nie polega na prostym złożeniu pisma po fakcie. Organ nadzoru budowlanego oceni, czy wykonany otwór może pozostać bez zagrożenia dla konstrukcji, czy prace da się doprowadzić do zgodności z przepisami oraz czy inwestor dysponuje wymaganym prawem do prowadzenia robót w części wspólnej budynku.

Jeżeli roboty są zakończone, PINB najczęściej prowadzi postępowanie naprawcze na podstawie art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Organ może zażądać dokumentacji powykonawczej, ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego lub projektanta oraz wskazać prace konieczne do wykonania. Dopiero po wykazaniu, że stan techniczny jest bezpieczny i zgodny z prawem, możliwe jest pozostawienie wykonanych robót.

Jeżeli konstruktor potwierdzi, że otwór jest dopuszczalny, a wspólnota wyrazi zgodę, szanse na uporządkowanie sprawy rosną. Jeżeli natomiast otwór osłabia ścianę, narusza projekt konstrukcyjny, przebiega w niedopuszczalnym miejscu albo nie ma zgody właścicieli na ingerencję w część wspólną, organ może nakazać roboty naprawcze albo przywrócenie stanu poprzedniego.

Przywrócenie ściany nośnej do stanu pierwotnego

Nie da się z góry przesądzić, czy wystarczy zwykłe zamurowanie otworu. Ściana nośna przenosi obciążenia, dlatego sposób naprawy powinien wskazać projektant lub rzeczoznawca budowlany po oględzinach, analizie dokumentacji budynku i ocenie materiału ściany.

W zależności od sytuacji technicznej konieczne może być wypełnienie otworu materiałem o określonych parametrach, wykonanie wzmocnienia, zastosowanie zaprawy naprawczej, klamer, kotew, podciągu, obejm albo innego rozwiązania projektowego. Jeżeli otwór naruszył zbrojenie lub istotny fragment konstrukcji, proste zamurowanie może być niewystarczające.

Sprzedaż mieszkania po niezgłoszonym remoncie

Sprzedaż mieszkania nie usuwa problemu. Jeżeli po kilku latach sąsiad, wspólnota albo PINB ujawni samowolną ingerencję w ścianę nośną lub instalację wspólną, adresatem części obowiązków administracyjnych może stać się aktualny właściciel lokalu, bo to on włada lokalem i korzysta z efektów prac. Nie wyłącza to jednak roszczeń kupującego wobec sprzedawcy.

Zgodnie z art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Art. 556³ Kodeksu cywilnego dotyczy wady prawnej, między innymi sytuacji, gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji albo orzeczenia właściwego organu.

Jeżeli sprzedawca wie o wykonaniu prac bez zgody i nie ujawni tego kupującemu, naraża się na roszczenia z rękojmi, w tym żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady, a w poważniejszych przypadkach także odstąpienia od umowy. Znaczenie może mieć również art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.

Co zrobić praktycznie krok po kroku?

FAQ

Źródła

• Art. 3 pkt 7, art. 3 pkt 7a, art. 28 ust. 1, art. 29-31, art. 50, art. 51 oraz art. 93 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1 oraz art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 222 § 2, art. 556, art. 556¹, art. 556³ oraz art. 558 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.