Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa?

Właściciel mieszkania własnościowego spółdzielczego jest uprawniony do korzystania z mieszkania i korzysta z takiej samej ochrony jak właściciel nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może posiadać oddzielną księgę wieczystą. Własnościowe prawo do lokalu przypomina pełnoprawną własność, zwłaszcza jeżeli właściciel nie jest członkiem spółdzielni. Prawo to jest „zbywalne”, można więc je m.in.:

• sprzedać,
• darować,
• obciążyć hipoteką,
• dziedziczyć,
• wynająć.

Prawo własnościowe, w odróżnieniu od lokatorskiego, nie jest uzależnione od członkostwa w spółdzielni, pozwala również na swobodny obrót mieszkaniem, tak jakby było naszą własnością.  Nie potrzebujemy też zgody spółdzielni mieszkaniowej na wynajem.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych własnościowe prawo do lokalu można utracić z powodu:

• długotrwałych zaległości z zapłatą opłat,
• rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• niewłaściwego zachowania osoby korzystającej z lokalu, uciążliwego dla pozostałych mieszkańców, jak notoryczne łamanie ciszy nocnej, zakłócenia spokoju.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Można je zapisać w testamencie.

Głównymi przyczynami wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu są:

• zrzeczenie się członkostwa – w praktyce uprawniony, dla którego prawo to jest zbędne, decyduje się raczej na jego zbycie,
• ustanie członkostwa poprzez wystąpienie członka, jego wykluczenie lub wykreślenie ze spółdzielni – powoduje wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu, gdy prawo to nie przejdzie na nabywcę lub spadkobiercę,
• podjęcie przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu prawa do lokalu – możliwe w sytuacji, gdy np. małżonkowie po ustaniu małżeństwa nie zawiadomią spółdzielni w terminie jednego roku, któremu z nich przypadło wspólne prawo do lokalu, spółdzielnia może podjąć uchwałę o jej wygaśnięciu,
• zakończenie likwidacji spółdzielni lub postępowania upadłościowego – likwidacja lub upadłość spółdzielni nie powoduje wygaśnięcia własnościowych praw do lokali, jeżeli budynek, w którym się znajdują przejdzie na inną spółdzielnie mieszkaniową czego skutkiem jest utrzymanie się tych praw, a zmienia się tylko właściciel spółdzielni; w innych przypadkach likwidacja lub upadłość spółdzielni powoduje przekształcenie się z mocy prawa własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, czyli przestaje ono istnieć jako spółdzielcze prawo do lokalu.

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia jest obowiązana zwrócić uprawnionemu rynkową wartość tego prawa, po potrąceniu nieniesionej przez członka części wkładu budowlanego. Jeżeli zaciągnięty był kredyt, potrącana jest dodatkowo kwota kredytu z odsetkami. W przypadku obciążenia własnościowego prawa do lokalu hipoteką potrąca się należność zabezpieczoną hipotecznie.

Pomiędzy posiadaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego została ustanowiona księga wieczysta, a posiadaniem odrębnej własności jest taka różnica, że posiadając odrębną własność, jest się również posiadaczem ułamkowej części gruntu, na którym znajduje się budynek.

Co do zasady spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, oprócz przyczyn wskazanych powyżej.

Być może grunt pod Pani budynkiem spółdzielnia ma w użytkowaniu wieczystym i stąd wynika informacja, iż zostało 50 lat użytkowania wieczystego.

I rzeczywiście, gdy z lokalem związany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawo własności tego gruntu, to w takim wypadku własność lokalu jest ograniczona w czasie i nie może trwać dłużej od prawa użytkowania wieczystego. Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa odrębna własność budynkowa, a wraz z nią wygasa odrębna własność lokalu.

Powinna Pani dowiedzieć się, czy grunt pod budynkiem jest własnością spółdzielni, czy spółdzielnia ten grunt ma w użytkowaniu wieczystym. A ponadto poprosić na piśmie o termin możliwości wyodrębnienia własności lokali, ewentualnie prosić o przyczynę tak długiego terminu.