Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przedwstępna umowa kupna mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 21.01.2018

Jutro podpisuję umowę przedwstępną kupna spółdzielczego mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej. Jakie zapisy powinna zawierać umowa, aby była dla mnie bezpieczna? Jakie dokumenty powinnam zweryfikować? Co zawrzeć w treści, jeśli będę potrzebowała księgi wieczystej do wzięcia kredytu hipotecznego? Kto powinien dokonać wpisu i pokryć koszty? Czy założona przez aktualnego właściciela księga wskaże służebność i ewentualne obciążenia, skoro zostanie założona dopiero teraz, przed sprzedażą? Ile czasu czeka się na wpis do KW aktualnego właściciela? Jakie są koszty? Czy są jakieś ramy czasowe, po jakich możemy zawrzeć akt notarialny i zmienić właściciela w KW? Zadatek został uwzględniony w dokumencie w wysokości 10% wartości mieszkania.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwrócę na wstępie uwagę, że nie kupuje Pani mieszkania, ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Rozumiem, że nie jest to mieszkanie lokatorskie.

 

Brak księgi wieczystej jest czymś normalnym, bo spółdzielcze prawa do lokali rzadko mają KW. Zakłada się ją wówczas, gdy chce się mieszkanie obciążyć hipoteką, służebnością czy innym ograniczonym prawem rzeczowym.

 

Przed podpisaniem umowy i wpłatą jakichkolwiek pieniędzy musi Pani sprawdzić zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.

 

Sprzedający powinien Pani okazać:

 

  • zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu wraz z zaświadczeniem o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
  • podstawę nabycia: albo przydział na lokal wydany przez spółdzielnię, albo wypis aktu notarialnego, albo umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Zgodnie z art. 17 pkt 2 ust. 4 Prawa spółdzielczego umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej szczególnej formy umowa sprzedaży będzie nieważna.

 

Finalna umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Przedwstępna, co prawda, nie, ale ryzykuje Pani roszczenia z tytułu niezawarcia umowy, wybierając formę zwykłą.

 

Umowa ta musi określać:

 

  • rodzaj umowy,
  • przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
  • cenę sprzedaży,
  • najlepiej termin finalnej umowy.

 

Umowa przedwstępna może też określać inne postanowienia (elementy dodatkowe) mające znaczenie dla stron, dotyczące np. terminu, zabezpieczenia roszczeń, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zadatku, dodatkowych obowiązków stron.

 

Powinna Pani zadbać o zapis w umowie dotyczący oświadczenia, że na mieszkaniu nie ciążą żadne obciążenia, żadne wpisy, nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego i sprzedający nie ma zaległości wobec spółdzielni.

 

Proszę także nie dać się wciągnąć w wysoki zadatek, nie ma Pani możliwości dziś sprawdzić stanu prawnego nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej (bo jest weekend). A co jeśli jest obciążone hipoteką przymusową? Co jeśli prowadzona jest egzekucja?

 

Powinna Pani zadbać o zapis, że w sytuacji gdyby okazało się, że stan prawny nieruchomości, w tym także oświadczenie o braku obciążeń, okaże się niezgodny z prawdą, odstąpienie od umowy następuje z winy sprzedającego. Dlaczego? Z racji zadatku.

 

Nie ma ograniczeń czasowych co do zawarcia finalnej umowy.

 

Księga wieczysta zostanie dopiero założona na Pani wniosek jako kupującej po nabyciu lokalu, chyba że sprzedający założy ją wcześniej. Założenie KW to czas ok. miesiąca. 150 zł to wpis spółdzielczego prawa, 60 zł – założenie KW. Akt notarialny – ok 2-3 tys. zł, do tego koszty odpisów, wpisów hipoteki z banku. Koszt aktu notarialnego może wynieść ok. 4 tys. Zależy od notariusza.

 

Koszty umowy przeniesienia własności pokrywa zwykle kupujący, koszty należy uzgodnić z notariuszem, każdy ma swoje stawki.

 

Jeśli chce Pani zakupić mieszkanie na kredyt, to informacje określa bank. To bank zwykle chce określonych danych. Najczęściej są to te, które opisałam powyżej. Jednak aby starać się o kredyt, będzie Pani musiała dysponować nie tylko umową, ale i tymi wszystkimi zaświadczeniami i dokumentami, o których napisałam, a bank być może będzie potrzebował czegoś jeszcze.

 

Co więcej – jeśli nie chce Pani, aby przepadł zadatek, proszę w umowie wpisać, iż mieszkanie będzie kupowane na kredyt, w związku z tym odstąpienie od umowy z powodu odmowy udzielenia kredytu w 3 bankach nie będzie traktowane jako odstąpienie od umowy z winy kupującego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III plus trzy =

»Podobne materiały

Bycie członkiem spółdzielni mimo uzyskania odrębnej własności lokalu

Mieszkam w budynku spółdzielczym, którego wszyscy mieszkańcy niedawno uzyskali odrębną własność lokali. Zwróciliśmy się do spółdzielni z wnioskiem o odłączenie nieruchomości od budynku i rezygnacją z administrowania nieruchomościami przez spółdzielnię. Zarząd spółdzielni po tym piśmie wystąpił z wni

Opłata za wywóz śmieci zgodnie z liczbą zameldowanych osób

Spółdzielnia obciąża mnie opłatami za wywóz śmieci zgodnie z ilością osób zameldowanych w moim mieszkaniu. Od trzech lat jednak syn mieszka w innym mieście, nie przebywa w domu rodzinnym. Czy mogę domagać się obniżenia kosztów wywozu śmieci?

Powiadamianie właścicieli mieszkań przez spółdzielnię o planowanych remontach

Czy spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana do powiadomienia mnie jako właściciela wyodrębnionego mieszkania o planowanych remontach budynku i ich kosztach? Jeżeli tak, proszę podać, jakie przepisy o tym stanowią.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »