Przedwstępna umowa kupna mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
Jutro podpisuję umowę przedwstępną kupna spółdzielczego mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej. Jakie zapisy powinna zawierać umowa, aby była dla mnie bezpieczna? Jakie dokumenty powinnam zweryfikować? Co zawrzeć w treści, jeśli będę potrzebowała księgi wieczystej do wzięcia kredytu hipotecznego? Kto powinien dokonać wpisu i pokryć koszty? Czy założona przez aktualnego właściciela księga wskaże służebność i ewentualne obciążenia, skoro zostanie założona dopiero teraz, przed sprzedażą? Ile czasu czeka się na wpis do KW aktualnego właściciela? Jakie są koszty? Czy są jakieś ramy czasowe, po jakich możemy zawrzeć akt notarialny i zmienić właściciela w KW? Zadatek został uwzględniony w dokumencie w wysokości 10% wartości mieszkania. |
|
Brak księgi wieczystej mieszkaniaZwrócę na wstępie uwagę, że nie kupuje Pani mieszkania, ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Rozumiem, że nie jest to mieszkanie lokatorskie.
Brak księgi wieczystej jest czymś normalnym, bo spółdzielcze prawa do lokali rzadko mają KW. Zakłada się ją wówczas, gdy chce się mieszkanie obciążyć hipoteką, służebnością czy innym ograniczonym prawem rzeczowym. Umowa kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokaluPrzed podpisaniem umowy i wpłatą jakichkolwiek pieniędzy musi Pani sprawdzić zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.
Sprzedający powinien Pani okazać:
Zgodnie z art. 17 pkt 2 ust. 4 Prawa spółdzielczego umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej szczególnej formy umowa sprzedaży będzie nieważna.
Finalna umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Przedwstępna, co prawda, nie, ale ryzykuje Pani roszczenia z tytułu niezawarcia umowy, wybierając formę zwykłą. Umowa przedwstępna kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokaluUmowa ta musi określać:
Umowa przedwstępna może też określać inne postanowienia (elementy dodatkowe) mające znaczenie dla stron, dotyczące np. terminu, zabezpieczenia roszczeń, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zadatku, dodatkowych obowiązków stron.
Powinna Pani zadbać o zapis w umowie dotyczący oświadczenia, że na mieszkaniu nie ciążą żadne obciążenia, żadne wpisy, nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego i sprzedający nie ma zaległości wobec spółdzielni.
Proszę także nie dać się wciągnąć w wysoki zadatek, nie ma Pani możliwości dziś sprawdzić stanu prawnego nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej (bo jest weekend). A co jeśli jest obciążone hipoteką przymusową? Co jeśli prowadzona jest egzekucja?
Powinna Pani zadbać o zapis, że w sytuacji gdyby okazało się, że stan prawny nieruchomości, w tym także oświadczenie o braku obciążeń, okaże się niezgodny z prawdą, odstąpienie od umowy następuje z winy sprzedającego. Dlaczego? Z racji zadatku.
Nie ma ograniczeń czasowych co do zawarcia finalnej umowy. Kiedy będzie założona księga wieczysta mieszkania?Księga wieczysta zostanie dopiero założona na Pani wniosek jako kupującej po nabyciu lokalu, chyba że sprzedający założy ją wcześniej. Założenie KW to czas ok. miesiąca. 150 zł to wpis spółdzielczego prawa, 60 zł – założenie KW. Akt notarialny – ok 2-3 tys. zł, do tego koszty odpisów, wpisów hipoteki z banku. Koszt aktu notarialnego może wynieść ok. 4 tys. Zależy od notariusza.
Koszty umowy przeniesienia własności pokrywa zwykle kupujący, koszty należy uzgodnić z notariuszem, każdy ma swoje stawki.
Jeśli chce Pani zakupić mieszkanie na kredyt, to informacje określa bank. To bank zwykle chce określonych danych. Najczęściej są to te, które opisałam powyżej. Jednak aby starać się o kredyt, będzie Pani musiała dysponować nie tylko umową, ale i tymi wszystkimi zaświadczeniami i dokumentami, o których napisałam, a bank być może będzie potrzebował czegoś jeszcze.
Co więcej – jeśli nie chce Pani, aby przepadł zadatek, proszę w umowie wpisać, iż mieszkanie będzie kupowane na kredyt, w związku z tym odstąpienie od umowy z powodu odmowy udzielenia kredytu w 3 bankach nie będzie traktowane jako odstąpienie od umowy z winy kupującego. PrzykładyPani Anna, pracująca za granicą, zdecydowała się na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w Polsce. Mieszkanie, które wybrała, nie posiadało założonej księgi wieczystej. Sprzedający zapewniał, że nie ma żadnych obciążeń, ale Anna postanowiła zachować ostrożność. W umowie przedwstępnej wpisała zapis, że w przypadku ujawnienia zadłużeń lub obciążeń w dokumentach ze spółdzielni będzie mogła odstąpić od umowy bez utraty zadatku. Dopilnowała także, aby sprzedający przedstawił zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu oraz o braku zaległości w opłatach. Po zawarciu umowy końcowej Anna samodzielnie złożyła wniosek o założenie księgi wieczystej, aby móc następnie ubiegać się o kredyt hipoteczny na częściowe sfinansowanie zakupu.
Pan Tomasz chciał kupić mieszkanie dla córki studiującej w Warszawie. Lokal oferowany przez starszą panią nie miał księgi wieczystej, ponieważ właścicielka nabyła go jeszcze w latach 90. i nie miała potrzeby jej zakładania. Ponieważ Tomasz planował wziąć kredyt, bank wymagał księgi wieczystej do ustanowienia hipoteki. W umowie przedwstępnej strony ustaliły, że sprzedająca przed podpisaniem umowy przenoszącej własność założy księgę wieczystą na własny koszt i dostarczy aktualny odpis z KW wolny od wpisów ograniczających prawo do lokalu. Cały proces założenia KW i uzyskania odpisów trwał około 5 tygodni, po czym możliwe było podpisanie umowy końcowej i uruchomienie kredytu.
Pani Katarzyna kupowała mieszkanie z rynku wtórnego, które sprzedawał małżeństwo po rozwodzie. W trakcie weryfikacji dokumentów Katarzyna poprosiła o zaświadczenie ze spółdzielni o stanie prawnym lokalu oraz zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. Okazało się, że były mąż sprzedającej wciąż widniał w ewidencji spółdzielni, mimo że wyrok sądu przyznał prawo do lokalu byłej żonie. Dopiero po uzyskaniu aktualizacji danych w spółdzielni można było sfinalizować transakcję. Katarzyna wprowadziła do umowy przedwstępnej klauzulę o zadatku i oświadczenia sprzedających o braku innych osób roszczących sobie prawo do lokalu, zabezpieczając się na wypadek ewentualnych komplikacji. PodsumowanieZakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej wymaga starannego przygotowania i dokładnej weryfikacji dokumentów. Kluczowe jest uzyskanie zaświadczeń ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu i braku zadłużeń, a także zabezpieczenie się odpowiednimi zapisami w umowie przedwstępnej, zwłaszcza gdy w grę wchodzi zadatek i finansowanie kredytem hipotecznym. W przypadku potrzeby założenia księgi wieczystej warto uzgodnić, kto i na jakich warunkach tego dokona, pamiętając o koniecznych kosztach i czasie potrzebnym na przeprowadzenie całej procedury. Dobrze sporządzona umowa i pełna dokumentacja minimalizują ryzyko i pozwalają spokojnie sfinalizować transakcję. Oferta porad prawnychJeśli masz wątpliwości związane z zakupem mieszkania, przygotowaniem umowy przedwstępnej, sprawdzeniem dokumentów lub założeniem księgi wieczystej — skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, przygotuje niezbędne zapisy umowy i zadba o bezpieczeństwo całej transakcji. Wszystko szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Źródła:1. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze - Dz.U. 1982 nr 30 poz. 210
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
