Umowa przedwstępna kupna mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej

Co właściwie kupujesz przy mieszkaniu spółdzielczym bez księgi wieczystej?

W opisanej sytuacji przedmiotem transakcji nie jest odrębna własność lokalu, lecz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To istotna różnica. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i może podlegać egzekucji, ale nie jest tym samym co pełna własność mieszkania.

Brak księgi wieczystej przy takim prawie nie jest sam w sobie wadą. Wiele starszych spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie ma założonej księgi wieczystej. Księgę zakłada się najczęściej wtedy, gdy lokal ma być finansowany kredytem i bank chce ustanowić hipotekę albo gdy właściciel prawa chce uporządkować stan prawny.

Nie oznacza to jednak, że brak księgi można zignorować. Trzeba sprawdzić, czy dla tego konkretnego prawa księgę da się założyć. Szczególnie ważne jest, czy spółdzielnia ma uregulowany tytuł prawny do gruntu pod budynkiem. Jeżeli spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste gruntu, założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być niedopuszczalne.

Zobacz również: jeżeli problem dotyczy obciążeń, hipoteki albo sprzedaży udziału, pomocne może być omówienie sprawy, w której analizowano prawo do lokalu spółdzielczego obciążone hipoteką.

Jakie dokumenty sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej i przed przekazaniem zadatku sprzedający powinien okazać dokumenty potwierdzające, że rzeczywiście przysługuje mu zbywane prawo. Nie wystarczy samo oświadczenie sprzedającego ani informacja z ogłoszenia.

W praktyce warto poprosić co najmniej o:

• aktualne zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jaki lokal obejmuje i czy spółdzielnia widzi przeszkody do jego zbycia,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, funduszu remontowym, mediach rozliczanych przez spółdzielnię i innych należnościach wobec spółdzielni,
• informację ze spółdzielni o stanie prawnym gruntu pod budynkiem oraz o możliwości założenia księgi wieczystej dla tego prawa,
• podstawę nabycia prawa przez sprzedającego, np. przydział, umowę notarialną, umowę przekształcenia, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo dokument podziału majątku,
• dokumenty dotyczące stanu cywilnego sprzedającego i ewentualnej zgody małżonka, jeżeli prawo wchodzi do majątku wspólnego,
• zaświadczenie o osobach zameldowanych albo zobowiązanie do wymeldowania przed umową przyrzeczoną, jeżeli ma to znaczenie dla wydania lokalu,
• informację, czy wobec prawa do lokalu nie toczy się postępowanie egzekucyjne, zabezpieczające, spadkowe, działowe albo spór rodzinny.

Jeżeli sprzedający nabył prawo w trakcie małżeństwa, trzeba ustalić, czy wchodzi ono do majątku wspólnego, czy osobistego. W sprawach mieszkaniowych często znaczenie ma również intercyza, podział majątku albo późniejsze rozszerzenie wspólności majątkowej mieszkanie, dlatego notariusz powinien znać pełny stan dokumentów.

Forma umowy przedwstępnej i znaczenie aktu notarialnego

Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Bez aktu notarialnego umowa przenosząca to prawo będzie nieważna.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale przy takiej transakcji bezpieczniejsza jest forma aktu notarialnego. Różnica jest praktyczna: jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, w tym ma wymaganą formę notarialną i zawiera istotne postanowienia, strona może w określonych warunkach dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Przy zwykłej formie pisemnej ochrona zwykle ogranicza się do roszczeń odszkodowawczych.

W umowie przedwstępnej należy dokładnie opisać przedmiot sprzedaży. Nie należy wpisywać ogólnie, że sprzedawane jest mieszkanie, jeżeli przedmiotem transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa powinna wskazywać m.in. adres lokalu, powierzchnię, liczbę izb, oznaczenie spółdzielni, podstawę przysługiwania prawa sprzedającemu, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i sposób zapłaty.

Jak zabezpieczyć zadatek w umowie przedwstępnej?

Zadatek w wysokości 10% ceny jest spotykany, ale przy lokalu bez księgi wieczystej trzeba go zabezpieczyć szczególnie starannie. Zgodnie z ogólną zasadą, jeżeli jedna strona nie wykona umowy, druga może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli jednak niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn niezawinionych albo z przyczyn leżących po obu stronach, zadatek powinien zostać zwrócony.

Dlatego w umowie warto wyraźnie wskazać, że odstąpienie przez kupującego nie będzie traktowane jako odstąpienie z jego winy, jeżeli po podpisaniu umowy okaże się, że:

• sprzedający nie jest jedyną osobą uprawnioną do zbycia prawa,
• prawo do lokalu jest obciążone, zajęte albo objęte sporem, o którym kupujący nie wiedział,
• istnieją zaległości wobec spółdzielni, których sprzedający nie ujawnił,
• spółdzielnia odmówi wydania dokumentów koniecznych do aktu notarialnego albo założenia księgi wieczystej,
• nie da się założyć księgi wieczystej z powodu nieuregulowanego stanu gruntu,
• bank odmówi finansowania z przyczyn dotyczących stanu prawnego lokalu lub braku możliwości ustanowienia hipoteki.

Warto też wpisać termin zwrotu zadatku, sposób zwrotu, numer rachunku i dokumenty, które będą podstawą odstąpienia, np. pisemna odmowa banku, zaświadczenie spółdzielni albo informacja sądu wieczystoksięgowego.

Kredyt hipoteczny a brak księgi wieczystej

Bank zwykle wymaga, aby możliwe było ustanowienie hipoteki. Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, dlatego przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW trzeba wcześniej ustalić, czy bank zaakceptuje transakcję i jakie dokumenty będą potrzebne.

Niektóre banki dopuszczają procedurę, w której księga wieczysta zostanie założona wraz z aktem nabycia, a hipoteka zostanie wpisana na podstawie wniosku złożonego przez notariusza. Inne mogą wymagać, aby księga była założona już przed uruchomieniem kredytu. To nie wynika z jednej uniwersalnej zasady ustawowej, lecz z procedur konkretnego banku.

Jeżeli bank wymaga wcześniejszego założenia księgi, w umowie przedwstępnej trzeba wskazać, kto składa wniosek, kto ponosi koszty, w jakim terminie sprzedający ma dostarczyć numer księgi i co się dzieje, gdy sąd odmówi założenia KW albo postępowanie znacząco się przedłuży.

Zobacz również: przy ocenie ryzyka warto sprawdzić, kiedy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa oraz jak może wyglądać spór o grunt pod blokiem i prawo do lokalu.

Kto powinien założyć księgę wieczystą i kto ponosi koszty?

Jeżeli księga wieczysta ma zostać założona jeszcze przed sprzedażą, najczęściej powinien zrobić to aktualny uprawniony, czyli sprzedający. To on ma dokumenty potwierdzające swoje prawo i to jego prawo ma zostać ujawnione jako pierwsze. Strony mogą jednak w umowie ustalić inaczej, np. że sprzedający składa wniosek, a określone koszty ponosi kupujący, jeżeli księga jest zakładana wyłącznie na potrzeby kredytu kupującego.

Jeżeli księga jest zakładana dopiero przy akcie sprzedaży, notariusz może przygotować i przesłać do sądu wniosek wieczystoksięgowy obejmujący założenie księgi, wpis nabywcy oraz wpis hipoteki, jeżeli finansowanie następuje z kredytu. W praktyce szczegóły zależą od dokumentów i wymagań banku.

Aktualnie trzeba liczyć się w szczególności z następującymi kosztami:

• opłatą sądową za założenie księgi wieczystej - co do zasady 100 zł,
• opłatą sądową za wpis spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo wpis nabywcy tego prawa - co do zasady 200 zł,
• opłatą sądową za wpis hipoteki, jeżeli zakup jest kredytowany - co do zasady 200 zł,
• taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, opłatami za wypisy aktu i obsługą wniosków,
• podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli transakcja podlega PCC i nie ma zastosowania zwolnienie, np. zwolnienie dla nabycia pierwszego mieszkania przy spełnieniu ustawowych warunków.

W typowej sprzedaży na rynku wtórnym PCC od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 2% wartości rynkowej, chyba że zastosowanie ma zwolnienie albo transakcja podlega VAT na zasadach wyłączających PCC. Przy zakupie pierwszego mieszkania przez osobę fizyczną może wchodzić w grę zwolnienie z PCC, ale trzeba zweryfikować warunki na dzień aktu notarialnego.

Nie ma jednego ustawowego terminu, w którym sąd musi założyć księgę wieczystą. Czas oczekiwania zależy od obciążenia sądu, kompletności dokumentów i ewentualnych braków formalnych. W jednych wydziałach może to trwać kilka tygodni, w innych kilka miesięcy. Jeżeli termin jest kluczowy dla kredytu, należy uwzględnić to w harmonogramie umowy przedwstępnej.

Czy nowa księga wieczysta pokaże służebności, hipoteki i inne obciążenia?

Założenie księgi wieczystej porządkuje stan prawny, ale nie działa jak automatyczny audyt całej historii lokalu. Jeżeli wcześniej księga nie była prowadzona, sąd zakłada ją na podstawie dokumentów przedstawionych we wniosku. Wpisy będą wynikały z dokumentów, wniosków i ujawnionych praw, a nie z samego zapewnienia sprzedającego.

Jeżeli prawo było wcześniej skutecznie obciążone albo zajęte, ryzyko powinno wynikać z dokumentów, informacji ze spółdzielni, akt egzekucyjnych, akt notarialnych lub innych źródeł. Dlatego kupujący powinien żądać oświadczeń sprzedającego o braku obciążeń, roszczeń osób trzecich, postępowań egzekucyjnych i sporów, ale nie powinien opierać się wyłącznie na takich oświadczeniach.

W umowie warto wpisać, że sprzedający odpowiada za prawdziwość oświadczeń o stanie prawnym lokalu oraz że ujawnienie niezgodności daje kupującemu prawo odstąpienia od umowy z obowiązkiem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo z inną konsekwencją ustaloną przez strony. Należy też ustalić, czy sprzedający ma obowiązek usunąć obciążenia przed aktem końcowym.

Termin umowy przyrzeczonej i roszczenia stron

Umowa przedwstępna powinna zawierać konkretny termin zawarcia umowy przyrzeczonej albo jasny mechanizm jego ustalenia, np. określoną liczbę dni od założenia księgi wieczystej, wydania pozytywnej decyzji kredytowej albo dostarczenia dokumentów przez spółdzielnię.

Jeżeli terminu nie oznaczono, stosuje się zasady Kodeksu cywilnego. Strona uprawniona może wyznaczyć odpowiedni termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeżeli obie strony wyznaczą różne terminy, wiążący jest termin wcześniejszy. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. To kolejny powód, aby nie zostawiać terminów i obowiązków stron w formie ogólnych ustaleń.

FAQ

Czy można podpisać umowę przedwstępną bez księgi wieczystej?

Tak, ale przed podpisaniem należy sprawdzić dokumenty ze spółdzielni i tytuł prawny sprzedającego. Brak KW nie blokuje samej umowy przedwstępnej, lecz może mieć znaczenie dla kredytu, hipoteki i oceny ryzyka.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie zawsze musi, ale forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę. Jeżeli umowa przedwstępna jest sporządzona w wymaganej formie i zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, można w określonych sytuacjach dochodzić zawarcia umowy końcowej.

Kto zakłada księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Może to zrobić aktualny uprawniony przed sprzedażą albo kupujący przy okazji aktu nabycia, jeżeli dokumenty na to pozwalają. Jeżeli bank wymaga wcześniejszej KW, zwykle w umowie przedwstępnej należy zobowiązać sprzedającego do złożenia wniosku.

Czy dla każdego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć KW?

Nie zawsze. Jeżeli spółdzielnia nie ma własności albo użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi budynek, założenie księgi wieczystej może być niedopuszczalne. Dlatego informacja o stanie gruntu jest jednym z kluczowych dokumentów przed zakupem.

Co wpisać w umowie, gdy kupujący bierze kredyt?

Warto wpisać, że zakup będzie finansowany kredytem, wskazać termin uzyskania decyzji kredytowej i ustalić skutki odmowy kredytu. Najbezpieczniej doprecyzować, że odmowa z powodu stanu prawnego lokalu, braku KW albo niemożności ustanowienia hipoteki nie oznacza winy kupującego.

Czy zadatek przepada, jeśli bank odmówi kredytu?

To zależy od treści umowy i przyczyny odmowy. Jeżeli umowa nie zawiera odpowiedniej klauzuli, sprzedający może twierdzić, że kupujący nie wykonał umowy ze swojej winy. Dlatego przy zakupie na kredyt zapis o odmowie finansowania powinien być wyraźny.

Ile trwa założenie księgi wieczystej?

Nie ma jednego gwarantowanego terminu. W praktyce czas zależy od sądu wieczystoksięgowego, kompletności dokumentów i liczby spraw w danym wydziale. W umowie przedwstępnej warto przewidzieć zapas czasu i procedurę na wypadek przedłużenia postępowania.

Podsumowanie

Przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, co jest przedmiotem sprzedaży, kto jest uprawniony do zbycia prawa i czy istnieją warunki do założenia KW. Należy sprawdzić dokumenty ze spółdzielni, podstawę nabycia prawa przez sprzedającego, zadłużenie, stan gruntu oraz ewentualne roszczenia osób trzecich.

Umowa przedwstępna powinna zabezpieczać kupującego zwłaszcza przy zadatku i kredycie. Warto precyzyjnie opisać przypadki, w których kupujący może odstąpić od umowy bez utraty zadatku, wskazać obowiązki sprzedającego dotyczące dokumentów i KW oraz ustalić termin umowy przyrzeczonej. Przy większym zadatku i finansowaniu bankowym najbezpieczniejsza jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 17² - tekst jednolity w ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 389-390 i art. 394 - tekst ustawy w ISAP
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity w ISAP
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - tekst jednolity w ISAP
5. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - tekst jednolity w ISAP
6. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., III CZP 104/12 - orzeczenie SN