Opłata za windę w spółdzielni mieszkaniowej

Opłata za windę jako koszt eksploatacji nieruchomości

Podstawą rozliczania opłat w spółdzielni mieszkaniowej jest art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Analogiczne obowiązki dotyczą osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na podstawie art. 4 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Właściciele lokali będący członkami spółdzielni ponoszą opłaty na podstawie art. 4 ust. 2 tej ustawy, a właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni – na podstawie art. 4 ust. 4 tej ustawy.

Koszty utrzymania dźwigu osobowego, w szczególności przeglądy techniczne, konserwacja, energia elektryczna, naprawy i ubezpieczenie, są co do zasady kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości albo urządzenia służącego budynkowi. To jednak nie oznacza automatycznie, że każdy lokal musi płacić identyczną kwotę. Ustawa odsyła do statutu, a szczegółowy sposób rozliczania jest zwykle doprecyzowany w regulaminie opłat.

Jeżeli interesuje Państwa szerzej prawo do lokalu spółdzielczego i zakres obowiązków wobec spółdzielni, warto sprawdzić także zasady dotyczące członkostwa i opłat spółdzielczych.

Czy mieszkańcy parteru muszą płacić za windę?

Nie ma przepisu, który wprost zwalniałby mieszkańców parteru z opłaty za windę. Nie ma też przepisu, który nakazywałby obciążać ich dokładnie taką samą stawką jak mieszkańców najwyższych pięter. Decydujące znaczenie mają statut spółdzielni, regulamin rozliczania kosztów oraz faktyczny sposób korzystania z dźwigu i charakter kosztu.

Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1¹, art. 4 ust. 2 i art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówią o uczestniczeniu w kosztach związanych z lokalem, nieruchomością wspólną oraz mieniem spółdzielni. Z tych przepisów wynika obowiązek ponoszenia opłat, ale nie wynika jedna ustawowa metoda podziału kosztów windy.

W praktyce spotyka się różne modele: pełne zwolnienie lokali na parterze, częściową opłatę dla parteru lub pierwszego piętra, stawkę zależną od liczby osób w lokalu, stawkę od lokalu albo stawkę od powierzchni. Każdy model powinien mieć racjonalne uzasadnienie, wynikać z dokumentów spółdzielni i być stosowany jednakowo wobec osób znajdujących się w takiej samej sytuacji.

Czy spółdzielnia może zmienić regulamin i objąć opłatą wszystkich mieszkańców?

Spółdzielnia może zmienić zasady rozliczania kosztów windy, ale musi zrobić to zgodnie ze swoim statutem, regulaminem oraz ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Trzeba ustalić, który organ jest właściwy do zmiany danego regulaminu: walne zgromadzenie, rada nadzorcza czy inny organ wskazany w statucie. Regulamin nie może być sprzeczny ze statutem.

Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby zobowiązane do ich ponoszenia na piśmie co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy zmiana wynika z kosztów niezależnych od spółdzielni, zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później jednak niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Na żądanie osoby zobowiązanej do opłat spółdzielnia powinna przedstawić kalkulację ich wysokości. Wynika to z art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce warto wystąpić pisemnie o wskazanie: uchwały zmieniającej regulamin, daty jej wejścia w życie, podstawy statutowej, kalkulacji kosztów windy oraz sposobu podziału kosztów na lokale.

Jeżeli spółdzielnia zmienia także inne zasady eksploatacyjne, przydatne może być omówienie, jak bywają rozliczane opłaty eksploatacyjne mieszkanie naliczane według powierzchni lub innych kryteriów.

Jak zakwestionować nową opłatę za windę?

Podstawowym przepisem jest art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą opłaty w dotychczasowej wysokości, a ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto złożyć do spółdzielni pisemne wezwanie do wyjaśnienia podstawy naliczenia opłaty. Należy zażądać dokumentów i kalkulacji, a także wskazać, dlaczego dana metoda jest kwestionowana, np. z powodu sprzeczności z regulaminem, braku właściwej uchwały albo braku uzasadnienia kosztowego.

Nie należy jednak samowolnie przestawać płacić wszystkich opłat. Art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych chroni osobę, która zaskarża zmianę, ale dotyczy płacenia opłat w dotychczasowej wysokości, a nie całkowitego wstrzymania płatności. Długotrwałe zaległości czynszowe mogą prowadzić do windykacji, a w skrajnych przypadkach również do spraw lokalowych; osobno opisaliśmy przebieg postępowania eksmisyjnego przy zadłużeniu mieszkania spółdzielczego.

Winda sfinansowana przez część mieszkańców – kto płaci za późniejsze utrzymanie?

Jeżeli budowa lub montaż windy zostały sfinansowane przez część mieszkańców, trzeba odróżnić koszt inwestycji od późniejszych kosztów eksploatacji. Koszt inwestycyjny może być rozliczany według odrębnych ustaleń, uchwał lub umów, zwłaszcza jeżeli środki pochodziły tylko od zainteresowanych osób. Natomiast po wykonaniu inwestycji winda staje się elementem technicznym budynku albo urządzeniem służącym nieruchomości, a jej utrzymanie wymaga stałych nakładów.

W takiej sytuacji kluczowe znaczenie mają dokumenty przyjęte przed inwestycją: zgoda spółdzielni, uchwała, ewentualne porozumienia z mieszkańcami finansującymi windę oraz regulamin późniejszego użytkowania i kosztów. Jeżeli dokumenty przewidywały, że utrzymanie windy będą finansować wyłącznie osoby, które wnioskowały o jej budowę, spółdzielnia nie powinna dowolnie przerzucać tych kosztów na wszystkich bez zmiany podstawy prawnej. Jeżeli jednak regulamin po latach zostanie prawidłowo zmieniony, możliwe jest wprowadzenie nowych zasad na przyszłość.

Przy sporach o inwestycje w budynku pomocne może być także zagadnienie, czy i kiedy można domagać się od spółdzielni modernizacji bloku oraz jak dokumentować potrzeby techniczne nieruchomości.

Czy trzeba zapłacić podatek za lata, w których nie płacono za windę?

Jeżeli statut lub regulamin spółdzielni przewidywał, że mieszkańcy parteru nie ponoszą opłaty za windę, to co do zasady nie powstała zaległość wobec spółdzielni. W takiej sytuacji brak naliczenia opłaty nie jest umorzeniem długu, bo dług w tej części nie powstał. Nie ma więc podstaw do automatycznego dopłacania podatku tylko dlatego, że przez kilka lat regulamin zwalniał parter z opłaty.

Inaczej może być oceniona sytuacja, w której opłata była należna, została naliczona, a następnie spółdzielnia umorzyła konkretną zaległość albo zwolniła oznaczone osoby z zapłaty istniejącego długu. Wtedy trzeba badać, czy powstał przychód z nieodpłatnego świadczenia w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ewentualnie przychód z innych źródeł na podstawie art. 20 ust. 1 tej ustawy.

W razie realnej wątpliwości podatkowej najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wniosek o interpretację indywidualną. Podstawą jest art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, a organem wydającym interpretacje jest Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Opłata od wniosku wynosi 40 zł od jednego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej.

Trzeba też pamiętać o przedawnieniu zobowiązań podatkowych. Zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe przedawnia się zasadniczo z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Ten przepis nie oznacza jednak, że w każdej sprawie należy zapłacić podatek za pięć ostatnich lat. Najpierw trzeba ustalić, czy w ogóle powstał przychód.

FAQ

Czy spółdzielnia może pobierać opłatę za windę od mieszkańca parteru?

Tak, jeżeli wynika to ze statutu lub regulaminu i przyjęta metoda rozliczenia jest zgodna z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sam fakt mieszkania na parterze nie daje ustawowego zwolnienia z opłaty.

Czy regulamin może zwalniać parter z opłaty za windę?

Tak. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zakazuje takiego rozwiązania. Zwolnienie powinno jednak wynikać z właściwie uchwalonego regulaminu albo statutu i być stosowane według jasnych, obiektywnych kryteriów.

Czy spółdzielnia może żądać dopłaty za poprzednie lata?

Tylko wtedy, gdy wykaże, że opłata była w tamtym czasie należna według obowiązujących dokumentów i została prawidłowo naliczona. Jeżeli regulamin zwalniał parter z opłaty, żądanie dopłaty wstecz byłoby co do zasady bardzo wątpliwe.

Czy po zaskarżeniu podwyżki trzeba płacić nową stawkę?

Art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że po wystąpieniu na drogę sądową osoba kwestionująca zmianę ponosi opłaty w dotychczasowej wysokości. Nie oznacza to prawa do całkowitego zaprzestania płacenia czynszu.

Czy niepłacenie za windę powoduje przychód podatkowy?

Jeżeli brak opłaty wynikał z regulaminu, co do zasady nie ma przychodu, bo nie doszło do umorzenia istniejącego długu. Ryzyko podatkowe może pojawić się wtedy, gdy spółdzielnia umarza już naliczoną i wymagalną zaległość.

Podsumowanie

W sprawie opłaty za windę najważniejsze są dokumenty spółdzielni: statut, regulamin opłat, uchwały oraz zawiadomienia o zmianie wysokości opłat. Prawo nie przesądza, że mieszkaniec parteru zawsze płaci albo zawsze nie płaci za windę. Dopuszczalne są różne metody rozliczeń, ale muszą być prawidłowo uchwalone, uzasadnione i możliwe do zweryfikowania.

Jeżeli spółdzielnia chce zmienić dotychczasowe zasady, powinna zachować procedurę z art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i przedstawić kalkulację na żądanie mieszkańca. W razie sporu można skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 4 ust. 8 tej ustawy.

Źródła

• Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1¹, art. 4 ust. 2, art. 4 ust. 4, art. 4 ust. 6⁴, art. 4 ust. 7 i art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 18 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze.
• Art. 11 ust. 1 i art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 14b § 1, art. 14f § 1 i art. 70 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.