Wymeldowanie głównego najemcy mieszkania komunalnego

Czy wymeldowanie głównego najemcy odbiera prawo do lokalu komunalnego?

Wymeldowanie głównego najemcy nie jest tym samym co rozwiązanie umowy najmu. Meldunek służy celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu w lokalu, natomiast tytuł prawny do mieszkania komunalnego wynika z umowy najmu zawartej z gminą albo z innej podstawy przewidzianej w przepisach.

Jeżeli więc główny najemca tylko się wymelduje, ale umowa najmu nadal trwa, nie oznacza to automatycznie, że pozostali domownicy mają natychmiast opuścić lokal. Jednocześnie gmina może zbadać, czy najemca faktycznie w mieszkaniu mieszka, czy lokal nadal służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych i czy nie powstały podstawy do wypowiedzenia najmu.

W praktyce istotne jest nie tylko to, kto jest zameldowany, ale przede wszystkim kto jest stroną umowy najmu, kto faktycznie mieszka w lokalu, czy najemca posiada inny lokal oraz czy spełnione są warunki wynikające z uchwały rady gminy dotyczącej wynajmowania mieszkań komunalnych.

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem mieszkania komunalnego?

W lokalach komunalnych podstawowe znaczenie ma art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Oznacza to, że samo wymeldowanie jeszcze nie przesądza sprawy, ale jeżeli za wymeldowaniem idzie faktyczna wyprowadzka głównego najemcy i brak jego centrum życiowego w lokalu, gmina może powołać się na niezamieszkiwanie. W takiej sytuacji znaczenie mogą mieć dowody, gdzie najemca faktycznie przebywa, gdzie prowadzi gospodarstwo domowe, gdzie odbiera korespondencję, gdzie płaci rachunki i czy lokal rzeczywiście służy mu jako mieszkanie.

Ustawa przewiduje również możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, może tego lokalu używać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. W konkretnych sprawach trzeba więc sprawdzić nie tylko sam meldunek, ale także sytuację mieszkaniową najemcy.

Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Jeżeli gmina wypowie umowę, nie należy tego pisma ignorować. W razie sporu można kwestionować zasadność wypowiedzenia i bronić się przed eksmisją w postępowaniu sądowym.

Czy rodzina może przejąć najem po wyprowadzce głównego najemcy?

Najważniejsza zasada jest taka: osoby mieszkające z głównym najemcą nie stają się automatycznie najemcami tylko dlatego, że są zameldowane, od wielu lat mieszkają w lokalu albo ponoszą część opłat. Jeżeli umowa najmu została zawarta wyłącznie z jedną osobą, to ona pozostaje stroną umowy.

Wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa przewiduje art. 691 Kodeksu cywilnego, ale dotyczy ono śmierci najemcy. Wtedy w najem mogą wstąpić między innymi małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, o ile stale zamieszkiwały z nim w lokalu do chwili jego śmierci.

Wyprowadzka, wymeldowanie się albo rezygnacja głównego najemcy z lokalu to inna sytuacja niż śmierć najemcy. W takim przypadku co do zasady potrzebna jest zgoda gminy na zmianę umowy, dopisanie kolejnej osoby jako najemcy albo zawarcie nowej umowy z osobami faktycznie zamieszkującymi w lokalu.

Co zrobić przed wymeldowaniem lub wyprowadzką głównego najemcy?

Najbezpieczniej nie czekać, aż gmina sama ustali, że główny najemca nie mieszka w lokalu. Warto wcześniej złożyć pisemny wniosek o uregulowanie sytuacji prawnej mieszkania, wskazując kto faktycznie mieszka w lokalu, od kiedy, kto ponosi opłaty, czy nie ma zaległości czynszowych oraz czy osoby te nie mają innego lokalu pozwalającego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie, na przykład potwierdzenia opłat, korespondencję, zaświadczenia, dokumenty rodzinne, potwierdzenia korzystania z mediów oraz inne dowody pokazujące, że lokal jest rzeczywistym centrum życia domowników. Przydatne może być także opisanie, dlaczego dalsze zamieszkiwanie w tym lokalu jest konieczne i zgodne z zasadami gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Każda gmina ma własną uchwałę określającą zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. Taka uchwała może przewidywać szczególne warunki zawarcia umowy z osobami bliskimi najemcy, osobami zamieszkującymi w lokalu przez określony czas albo osobami spełniającymi kryterium dochodowe. Bez sprawdzenia lokalnych zasad nie da się przesądzić, czy gmina powinna rozpatrzyć wniosek pozytywnie.

Co grozi osobom pozostającym w lokalu bez umowy?

Jeżeli umowa najmu zostanie skutecznie wypowiedziana albo rozwiązana, osoby pozostające w lokalu bez tytułu prawnego mogą zostać wezwane do jego opróżnienia. Gmina nie może jednak samodzielnie usunąć mieszkańców z lokalu. W razie odmowy dobrowolnej wyprowadzki konieczne jest postępowanie sądowe o eksmisję.

W postępowaniu sądowym można przedstawiać argumenty dotyczące braku podstaw do wypowiedzenia, nieskuteczności wypowiedzenia, rzeczywistego zamieszkiwania w lokalu, sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz prawa do lokalu socjalnego albo najmu socjalnego lokalu, jeżeli przepisy i okoliczności danej sprawy na to pozwalają.

Nie warto dopuszczać do narastania zaległości czynszowych. Regularne opłacanie należności nie tworzy samoistnie prawa najmu, ale w praktyce pomaga wykazać, że domownicy traktują lokal jako miejsce stałego zamieszkania i wykonują podstawowe obowiązki związane z korzystaniem z mieszkania.

FAQ

Czy wymeldowanie głównego najemcy oznacza utratę mieszkania?

Nie automatycznie. Wymeldowanie ma charakter ewidencyjny i samo nie rozwiązuje umowy najmu. Może jednak być sygnałem dla gminy, że najemca faktycznie przestał mieszkać w lokalu, a to może prowadzić do kontroli i ewentualnego wypowiedzenia umowy.

Czy osoba zameldowana w lokalu komunalnym ma prawo w nim zostać?

Zameldowanie nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Osoba zameldowana może wykazywać, że faktycznie mieszka w lokalu, ale aby stać się najemcą, musi mieć podstawę prawną, na przykład umowę z gminą albo wstąpienie w najem w sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Czy główny najemca może przepisać mieszkanie komunalne na rodzinę?

Najemca nie może samodzielnie przenieść praw z umowy najmu lokalu komunalnego na inną osobę. Zmiana najemcy, dopisanie współnajemcy albo zawarcie nowej umowy wymaga działania gminy i spełnienia warunków wynikających z przepisów oraz lokalnej uchwały mieszkaniowej.

Kiedy można wstąpić w najem z mocy prawa?

Wstąpienie w najem z mocy prawa dotyczy przede wszystkim śmierci najemcy. Uprawnione mogą być tylko osoby wskazane w art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli stale mieszkały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Sama wyprowadzka albo wymeldowanie najemcy nie uruchamia tego przepisu.

Co zrobić, gdy gmina odmawia zawarcia umowy z domownikami?

Należy sprawdzić lokalną uchwałę mieszkaniową, złożyć kompletny pisemny wniosek i zebrać dowody stałego zamieszkiwania oraz spełniania kryteriów gminy. Jeżeli gmina wypowie najem albo wystąpi z pozwem o eksmisję, zasadność jej działań można oceniać i kwestionować w postępowaniu sądowym.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 - tekst aktu.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 691 - tekst aktu.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności przepisy o charakterze ewidencyjnym meldunku - tekst aktu.