Wady fizyczne nieruchomości po umowie przedwstępnej

Wady fizyczne nieruchomości ujawnione po podpisaniu umowy przedwstępnej

Jeżeli kupujący podpisał umowę przedwstępną zakupu domu, a następnie stwierdził odchylenie budynku od pionu, pęknięcia elewacji, wadliwy taras, zawilgocenia albo inne poważne usterki, pierwsze pytanie brzmi: czy doszło już do umowy sprzedaży, czy jedynie do umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, zastosowanie ma art. 389 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej jest natomiast związana ze sprzedażą. Podstawą jest art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Dlatego po samej umowie przedwstępnej trzeba dokładnie zbadać treść dokumentu: czy strony przewidziały prawo odstąpienia, zadatek, zaliczkę, oświadczenia o stanie technicznym, zapewnienia sprzedawcy albo szczególne skutki wykrycia wad.

Jeżeli umowa sprzedaży została już zawarta albo umowa przedwstępna wprost odwołuje się do rękojmi i określa skutki wad, kupujący może rozważać roszczenia typowe dla rękojmi. Jeżeli sprzedaży jeszcze nie było, często ważniejsze są: prawo odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, żądanie zwrotu wpłaconych środków, rozliczenie zadatku albo uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu.

Kiedy wada nieruchomości jest wadą fizyczną?

Wada fizyczna została opisana w art. 556¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis wskazuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz ma wadę fizyczną, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę, albo została wydana w stanie niezupełnym.

Przy nieruchomościach wadą fizyczną mogą być między innymi: poważne pęknięcia ścian, wady fundamentów, odchylenie budynku od pionu, nieprawidłowo wykonany taras, przecieki dachu, zawilgocenie, zagrzybienie, samowole budowlane wpływające na stan techniczny, wadliwa izolacja albo instalacje wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną. Każdy przypadek trzeba jednak ocenić indywidualnie, najlepiej przy pomocy specjalisty budowlanego.

Jeżeli problem dotyczy lokalu z rynku wtórnego, podobne znaczenie mogą mieć wady ukryte mieszkania, takie jak zawilgocenia, pęknięcia ścian albo ukryte usterki instalacji. Przy domu jednorodzinnym szczególnie istotne jest ustalenie, czy wada ma charakter konstrukcyjny, czy tylko estetyczny.

Jakie uprawnienia daje rękojmia po zawarciu umowy sprzedaży?

Jeżeli doszło już do sprzedaży nieruchomości, kupujący może skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 560 i art. 561 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Na podstawie art. 560 § 1 tej ustawy kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Przy nieruchomości „wymiana rzeczy na wolną od wad” w praktyce zwykle nie wchodzi w grę.

Zgodnie z art. 560 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny obniżona cena powinna pozostawać w takim stosunku do ceny wynikającej z umowy, w jakim wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Oznacza to, że samo wyliczenie kosztu remontu nie zawsze wystarczy. W sporze sądowym często potrzebna jest opinia biegłego, który ustali wpływ wady na wartość nieruchomości.

Art. 560 § 4 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny stanowi, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Dlatego przy odstąpieniu trzeba wykazać, że wada ma poważny charakter: wpływa na bezpieczeństwo, konstrukcję, możliwość normalnego korzystania z nieruchomości albo znacząco obniża jej wartość.

Roszczenia po zakupie nieruchomości mogą obejmować także naprawienie szkody na zasadach ogólnych, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. W praktyce może chodzić na przykład o koszty ekspertyz, dodatkowych prac, najmu zastępczego albo inne szkody pozostające w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy.

Terminy przy wadach nieruchomości

Najważniejszy termin wynika z art. 568 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Nie obowiązuje już dawna zasada, że każdy kupujący musi zawiadomić sprzedawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Obecnie szczególne wymogi szybkiego zbadania rzeczy i zawiadomienia sprzedawcy dotyczą przede wszystkim sprzedaży między przedsiębiorcami. Wynika to z art. 563 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie o wadzie, a gdy wada wyszła na jaw dopiero później - nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

Jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, znaczenie ma art. 568 § 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten przewiduje, że upływ terminów do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej a zadatek i zaliczka

Jeżeli kupujący wpłacił określoną kwotę przy umowie przedwstępnej, trzeba ustalić, czy była to zaliczka, czy zadatek. To nie jest tylko różnica nazwy. Zadatek został uregulowany w art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Jeżeli strona, która dała zadatek, nie wykona umowy, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zachować. Jeżeli umowy nie wykona strona, która zadatek otrzymała, druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn niezależnych od stron albo wskutek zgodnego rozwiązania, zastosowanie może mieć art. 394 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, który przewiduje obowiązek zwrotu zadatku, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Przy wadach nieruchomości spór często dotyczy właśnie tego, czy kupujący miał uzasadnione podstawy, aby nie zawierać umowy przyrzeczonej.

Zaliczka nie ma skutków z art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Co do zasady, jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka podlega rozliczeniu według ogólnych zasad, w szczególności przepisów o nienależnym świadczeniu z art. 410 § 2 w związku z art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Czy oświadczenie o znajomości stanu technicznego wyłącza roszczenia?

W umowach sprzedaży i umowach przedwstępnych często pojawia się zapis, że kupującemu znany jest stan techniczny budynku i nie wnosi on zastrzeżeń. Taki zapis ma znaczenie dowodowe, ale nie zawsze zamyka kupującemu drogę do roszczeń.

Zgodnie z art. 557 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Nie wystarczy więc sama możliwość zauważenia wady. Istotne jest, czy kupujący rzeczywiście o niej wiedział i jaki był jej zakres.

Jeżeli sprzedawca wiedział o poważnej wadzie konstrukcyjnej, ale przedstawiał pęknięcia jako drobny problem estetyczny, można rozważać także błąd albo podstęp. Art. 84 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny pozwala uchylić się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej. Jeżeli błąd został wywołany podstępnie, zastosowanie może mieć art. 86 § 1 tej ustawy.

Na konieczność lojalnego informowania kupującego o stanie rzeczy wskazuje również orzecznictwo. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. I ACr 640/94, podkreślono, że dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie wystarczy, że kupujący mógł przy dołożeniu należytej staranności wadę zauważyć. Sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeżeli nie były kupującemu znane, a obowiązek lojalności wymaga przedstawienia rzeczywistego stanu rzeczy.

Forma odstąpienia od umowy albo uchylenia się od skutków błędu

Jeżeli kupujący chce odstąpić od umowy, powinien złożyć sprzedawcy jednoznaczne oświadczenie. Dla celów dowodowych powinno ono mieć formę pisemną i zostać wysłane listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczone za pokwitowaniem. Jeżeli umowa przedwstępna przewiduje szczególną formę oświadczeń, trzeba ją zachować.

Warto zachować rozróżnienie między rozwiązaniem umowy za zgodą stron a jednostronnym odstąpieniem. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 września 2008 r., sygn. I CSK 95/2008, wskazał, że rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie szczególnej wymaga zachowania formy przewidzianej dla jej zawarcia, natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie wymaga jedynie stwierdzenia pismem.

Jeżeli podstawą działania jest błąd, zastosowanie ma art. 88 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu albo groźby następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie. Zgodnie z art. 88 § 2 tej ustawy uprawnienie do uchylenia się w razie błędu wygasa z upływem roku od jego wykrycia.

Jak przygotować się do sporu ze sprzedawcą?

Przed złożeniem stanowczego oświadczenia warto zebrać materiał dowodowy. W sprawach o wady nieruchomości szczególne znaczenie mają: opinia rzeczoznawcy budowlanego, dokumentacja zdjęciowa, protokół oględzin, ogłoszenie sprzedaży, korespondencja ze sprzedawcą, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły odbioru, dokumenty gwarancyjne i informacje od sąsiadów albo poprzednich właścicieli.

Jeżeli chodzi o wady budynku, pomocna bywa prywatna ekspertyza techniczna. Nie zastępuje ona opinii biegłego sądowego, ale pozwala ocenić skalę problemu, przygotować wezwanie do sprzedawcy i zdecydować, czy żądać obniżenia ceny, zwrotu zadatku, naprawienia szkody czy odstąpienia.

Podobne zasady dowodowe pojawiają się także w innych sprawach o rzeczy sprzedane jako wolne od wad, na przykład gdy kupujący dochodzi roszczeń po zakupie auta z komisu - wada silnika albo gdy spór dotyczy zapewnienia, że pojazd był bezwypadkowy i wchodzi w grę samochód bezwypadkowy - odstąpienie. Mechanizm dowodzenia jest podobny: trzeba wykazać wadę, jej znaczenie, moment ujawnienia i związek z zapewnieniami sprzedawcy.

FAQ

Podsumowanie

Wady fizyczne nieruchomości po podpisaniu umowy przedwstępnej wymagają szybkiej i dobrze udokumentowanej reakcji. Jeżeli umowa sprzedaży nie została jeszcze zawarta, kluczowe znaczenie ma treść umowy przedwstępnej, charakter wpłaconej kwoty, zapewnienia sprzedawcy oraz możliwość powołania się na błąd. Jeżeli sprzedaż została już zawarta, kupujący może korzystać z uprawnień z rękojmi, w tym z obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, o ile wada jest istotna.

W sprawach dotyczących domów i mieszkań najważniejsze są dowody. Sama informacja o pęknięciach, odchyleniu budynku czy wadliwym tarasie może nie wystarczyć. Warto uzyskać opinię techniczną, opisać wady w piśmie do sprzedawcy i precyzyjnie wskazać swoje żądanie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 84, art. 86, art. 88, art. 389, art. 390, art. 394, art. 405, art. 410, art. 471, art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 560, art. 561, art. 563 i art. 568 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 5 września 2008 r., sygn. I CSK 95/2008.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. I ACr 640/94.