Działka za wąska na dom a grunt leśny – czy można odlesić pas pod inwestycję?

Od czego zacząć w takiej sprawie

W opisanym stanie faktycznym problem nie polega wyłącznie na tym, że działka środkowa ma 17 m szerokości. Kluczowe są jednocześnie: przeznaczenie sąsiednich działek jako las, wymagana odległość planowanego budynku od lasu oraz to, czy inwestycja miałaby objąć także część działek leśnych.

Trzeba więc odpowiedzieć na dwa odrębne pytania:

• czy da się zmienić grunt leśny na użytek rolny,
• czy da się zmienić grunt leśny na cele budowlane, aby mógł wejść do terenu inwestycji.

To są dwie różne procedury, oparte na różnych przepisach.

Czy można zamienić las na grunt rolny

Tak, ale tylko wyjątkowo. Podstawą jest art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zgodnie z tym przepisem zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu.

To oznacza, że nie wystarczy wykazać, iż taka zmiana byłaby wygodna albo ekonomicznie korzystna. Trzeba udowodnić istnienie szczególnie uzasadnionej potrzeby, realnej i aktualnej na dzień składania wniosku.

Jak sądy rozumieją „szczególnie uzasadnioną potrzebę”

Orzecznictwo pozostaje w tym zakresie restrykcyjne. Nadal aktualne są tezy, że ciężar wykazania tej potrzeby spoczywa na właścicielu lasu, a sama chęć poprawy warunków zabudowy sąsiedniej działki często nie wystarcza.

Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu – wyrok WSA w Białymstoku z 26 stycznia 2023 r., II SA/Bk 825/22.

Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym – wyrok WSA w Białymstoku z 15 grudnia 2022 r., II SA/Bk 780/22.

Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem, a nie tylko być potencjalna – wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., II SA/Bk 877/21.

W praktyce więc starosta będzie badał m.in. powierzchnię lasu, jego funkcję, położenie, zwartość kompleksu leśnego i to, czy interes prywatny nie pozostaje w oczywistej sprzeczności z ochroną lasów jako dobra publicznego.

Czy można przeznaczyć część lasu pod zabudowę domu

Co do zasady tak, ale nie odbywa się to przez prosty wniosek o „odlesienie”. W pierwszej kolejności trzeba zmienić przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne. Podstawą jest art. 7 ust. 1 oraz art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Z art. 7 ust. 1 tej ustawy wynika, że przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc dana część działki jest lasem, to sama decyzja o warunkach zabudowy dla sąsiedniej działki nie zastąpi zmiany przeznaczenia tego lasu w planie miejscowym.

Dla gruntów leśnych stanowiących własność prywatną zgoda na przeznaczenie na cele nieleśne jest wymagana na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodę wyraża marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Jeżeli na danym obszarze nie ma miejscowego planu, gmina musiałaby najpierw uchwalić plan albo zmienić obowiązujący plan. Dopiero w tej procedurze może dojść do uzyskania wymaganej zgody na zmianę przeznaczenia lasu.

Dlatego w Pana sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy dla nieruchomości obowiązuje MPZP. Jeżeli nie, to uzyskana WZ dla środkowej działki nie pozwoli „wciągnąć” do inwestycji pasa gruntu leśnego tylko przez korektę mapy czy ewidencji.

Dlaczego sama ewidencja gruntów nie rozwiązuje problemu

Samo przeklasyfikowanie użytku w ewidencji gruntów i budynków nie zastępuje zmiany przeznaczenia gruntu w sensie planistycznym. Ewidencja ma charakter rejestracyjny, a nie konstytutywny dla dopuszczalności zabudowy. Potwierdza to utrwalona linia orzecznicza.

Nawet jeśli teren jest częściowo pozbawiony drzew, nie oznacza to automatycznie, że przestaje być lasem. Nadal aktualna pozostaje teza z wyroku NSA z 1 marca 2022 r., I OSK 984/21, że nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny.

Odległość domu od lasu – skąd bierze się wymóg 12 m

W wielu sprawach inwestorzy powołują się na wymóg 12 m od granicy lasu. Taka odległość wynika z przepisów techniczno-budowlanych dotyczących usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe i była oraz jest istotna w praktyce projektowej. W konkretnej sprawie trzeba jednak zawsze sprawdzić aktualne brzmienie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 271 i przepisy powiązane, a także ewentualne stanowisko projektanta i rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Nie w każdej sprawie analiza kończy się tylko na prostym pomiarze od granicy lasu z mapy ewidencyjnej. Znaczenie może mieć także rodzaj budynku, klasa odporności pożarowej, materiały, układ działki oraz to, czy granica lasu pokrywa się z granicą działki. Dlatego twierdzenie, że zawsze i bez wyjątku wystarczy „usunąć” z sąsiedztwa pas lasu, byłoby zbyt daleko idące.

Jeżeli problemem jest specyficznie 12 m od granicy lasu, warto oddzielnie przeanalizować wymagania techniczne dla konkretnego obiektu.

Jak wygląda właściwa kolejność działań

W praktyce bezpieczna ścieżka wygląda następująco:

1. Sprawdzenie planistyczne – ustalenie, czy obowiązuje MPZP, a jeśli tak, jakie przeznaczenie mają trzy działki.
2. Ocena możliwości zabudowy bez ingerencji w las – analiza projektu zagospodarowania, przepisów technicznych i przeciwpożarowych.
3. Jeżeli zabudowa ma objąć grunt leśny – inicjowanie procedury planistycznej w gminie, aby zmienić przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
4. Po zmianie przeznaczenia – uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, jeżeli jest wymagana przed rozpoczęciem korzystania z gruntu na cele budowlane.
5. Dopiero potem – procedowanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, zależnie od rodzaju inwestycji.

Jeżeli natomiast celem byłoby jedynie formalne przekształcenie sąsiednich lasów w grunty rolne, trzeba rozważyć wniosek do starosty na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach. Taka droga nie daje jednak automatycznie prawa do zabudowy i nie zastępuje planu miejscowego, jeśli grunt ma finalnie stać się terenem budowlanym.

Czy gmina musi zmienić plan albo uchwalić nowy

Nie. Właściciel może złożyć wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu, ale rada gminy nie ma obowiązku jego uwzględnienia. Wynika to z władztwa planistycznego gminy wykonywanego na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W praktyce oznacza to, że nawet dobrze uzasadniony wniosek właściciela może zostać nieuwzględniony, jeżeli gmina uzna, że ochrona lasu, ład przestrzenny albo polityka przestrzenna przemawiają przeciw zmianie.

Czy „odlesienie pasa” obok działki budowlanej ma realne szanse

Jest to możliwe, ale zwykle trudne. Im bardziej wniosek wygląda na próbę obejścia ograniczeń zabudowy sąsiedniej działki, tym większe ryzyko odmowy. Organy patrzą bowiem nie tylko na interes właściciela, ale również na ochronę gruntów leśnych jako wartości publicznej.

Dodatkowo, jeżeli las tworzy zwarty kompleks albo ma realną wartość przyrodniczą czy gospodarczą, szanse maleją. Z kolei gdy chodzi o niewielki, zdegradowany fragment prywatnego lasu, odizolowany od większego kompleksu i faktycznie niefunkcjonalny leśnie, argumentacja może być silniejsza. Każda sprawa wymaga jednak oceny na tle konkretnej mapy, wypisu z ewidencji, treści MPZP albo WZ oraz dokumentacji geodezyjnej.

Podobne problemy pojawiają się także wtedy, gdy inwestycję ogranicza dojazd przez las lub inny element wymagający dodatkowej zmiany przeznaczenia terenu.

Dokumenty, które warto zgromadzić przed złożeniem wniosku

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla wszystkich działek,
• mapę zasadniczą lub mapę do celów projektowych,
• wypis i wyrys z MPZP albo informację o braku planu,
• ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeśli została wydana,
• opis planowanej inwestycji z orientacyjnym usytuowaniem budynku,
• dokumentację pokazującą, dlaczego bez ingerencji w grunt leśny inwestycja nie może zostać zrealizowana,
• w razie potrzeby opinię projektanta lub rzeczoznawcy ppoż. dotyczącą odległości od lasu.

Wnioski dla opisanej sytuacji

W opisanej sprawie odpowiedź brzmi: teoretycznie tak, praktycznie tylko po spełnieniu wielu warunków i bez gwarancji powodzenia.

Jeżeli chodzi o zmianę lasu na grunt rolny, możliwa jest procedura z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, ale trzeba wykazać szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela lasu. Jeżeli natomiast celem jest poszerzenie terenu pod dom jednorodzinny, najczęściej potrzebna będzie zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a następnie wyłączenie z produkcji leśnej.

Sama decyzja o warunkach zabudowy dla środkowej działki rolnej nie daje podstawy do zabudowania części działek leśnych ani do pominięcia ograniczeń wynikających z położenia przy lesie.

FAQ

Czy warunki zabudowy wystarczą, aby wykorzystać część działki leśnej pod dom?

Nie. Jeżeli inwestycja ma wejść na grunt leśny, zwykle potrzebna jest wcześniejsza zmiana przeznaczenia tego gruntu na cele nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Czy mogę najpierw zamienić las na grunt rolny, a potem budować?

To zależy od celu i stanu faktycznego. Zmiana lasu na użytek rolny na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach nie daje automatycznie prawa do zabudowy. Dla zabudowy i tak decydujące znaczenie mają przepisy planistyczne oraz budowlane.

Kto wydaje zgodę na zmianę lasu na użytek rolny?

Decyzję wydaje starosta na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach.

Kto wyraża zgodę na przeznaczenie prywatnego lasu na cele nieleśne?

Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodę wyraża marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej, a sama zmiana następuje w MPZP.

Czy gmina musi zmienić plan na mój wniosek?

Nie. Wniosek właściciela nie wiąże rady gminy. Decyzja o sporządzeniu albo zmianie planu należy do gminy w ramach jej władztwa planistycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach – Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ISAP
4. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – ISAP
5. Wyrok WSA w Białymstoku z 26 stycznia 2023 r., II SA/Bk 825/22
6. Wyrok WSA w Białymstoku z 15 grudnia 2022 r., II SA/Bk 780/22
7. Wyrok WSA w Białymstoku z 17 lutego 2022 r., II SA/Bk 866/21
8. Wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., II SA/Bk 877/21
9. Wyrok NSA z 1 marca 2022 r., I OSK 984/21
10. Wyrok NSA z 24 lutego 2022 r., II OSK 548/19
11. Wyrok WSA w Rzeszowie z 1 marca 2023 r., II SA/Rz 1625/21