Śmierć najemcy lokalu z dawnego przydziału i prawa małżonka

Czy przydział mieszkania z 1985 r. nadal wywołuje skutki prawne?

W okresie obowiązywania publicznej gospodarki lokalami mieszkania znajdujące się także w prywatnych budynkach mogły być oddawane do używania na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Zgoda właściciela nie była wówczas warunkiem wydania takiej decyzji. Sam fakt, że lokal stanowił własność osoby prywatnej, nie powodował więc nieważności skutecznego przydziału.

Zgodnie z art. 56 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale stał się najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony. Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa 12 listopada 1994 r. Nie było konieczne podpisanie przez właściciela i najemcę nowego dokumentu.

Oznacza to, że dawny przydział nie działa obecnie jako samodzielna decyzja administracyjna, lecz stanowi źródło trwającego stosunku najmu. Warunkiem jest jednak to, aby decyzja rzeczywiście ustanawiała najem, była skuteczna, a powstały na jej podstawie stosunek prawny nie został później rozwiązany, wypowiedziany ani zastąpiony inną umową. Przy ocenie konkretnej sprawy należy sprawdzić treść przydziału, dokumenty dotyczące czynszu, korespondencję z zarządcą oraz ewentualne późniejsze umowy.

Zmiana właściciela nieruchomości, zwrot kamienicy albo przejęcie zarządu przez właściciela nie powodują same w sobie wygaśnięcia najmu. Nowy właściciel przejmuje pozycję wynajmującego i powinien respektować istniejący stosunek prawny.

Czy mąż zmarłej był już współnajemcą lokalu?

Przed zastosowaniem przepisów o wstąpieniu w najem należy ustalić, czy mąż nie był współnajemcą jeszcze za życia żony. Artykuł 7 ustawy z 1994 r. stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa jego najemcami, nawet gdy umowę zawarto tylko z jednym z nich. Obecnie analogiczną zasadę zawiera art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na łączący ich ustrój majątkowy, jeżeli stosunek najmu lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa. Rozdzielność majątkowa nie wyłącza tej zasady.

Jeżeli zatem małżonkowie wspólnie zajmowali lokal, gdy dawny przydział został przekształcony w najem umowny, istnieją poważne podstawy do uznania, że mąż stał się współnajemcą. W takim przypadku śmierć żony nie powoduje wstąpienia męża w najem. Jego prawo po prostu trwa nadal, a art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego wyłącza stosowanie przepisów o sukcesji najmu po śmierci jednego ze współnajemców.

Okoliczność, że w decyzji o przydziale żona była wskazana jako główny najemca, a mąż jedynie jako osoba uprawniona do zamieszkania, nie rozstrzyga jeszcze obecnego statusu męża. Decydujące znaczenie mają przepisy obowiązujące po przekształceniu przydziału w najem oraz faktyczny sposób zajmowania mieszkania.

Wstąpienie małżonka w najem po śmierci najemcy

Jeżeli mąż nie był współnajemcą, jego sytuację należy oceniać na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek, który nie był współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Każda z tych osób musi stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli mąż rzeczywiście mieszkał z żoną i lokal stanowił jego stałe centrum życiowe, wstępuje w najem z mocy prawa z chwilą jej śmierci. Nie jest potrzebna zgoda właściciela ani zawarcie nowej umowy.

Właściciel może zaproponować podpisanie dokumentu potwierdzającego aktualny skład najemców, wysokość czynszu, sposób rozliczania mediów i adres do korespondencji. Taki dokument powinien jednak potwierdzać istniejący stosunek najmu, a nie uzależniać jego powstanie od podpisu małżonka. Należy również uważać, aby pod pozorem potwierdzenia nie zmienić nieświadomie czasu trwania najmu, wysokości opłat lub innych istotnych warunków.

Więcej informacji dotyczących zasad, na jakich następuje wstąpienie w najem komunalny, może być pomocnych także przy rozróżnieniu dziedziczenia od ustawowej kontynuacji stosunku najmu.

Czy wyprowadzone córki mają prawo do mieszkania?

Samo wskazanie córek w dawnej decyzji o przydziale jako osób uprawnionych do zamieszkania nie daje im dożywotniego ani dziedzicznego prawa do lokalu. Nie oznacza również, że automatycznie stały się współnajemcami.

Dziecko najemcy może wstąpić w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwało z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli córki wiele lat wcześniej wyprowadziły się, założyły własne gospodarstwa domowe i jedynie odwiedzały rodziców, nie spełniają tej przesłanki.

Zameldowanie nie tworzy tytułu prawnego do mieszkania. Jest czynnością ewidencyjną i może stanowić tylko jeden z dowodów. Osoba nadal zameldowana w lokalu, ale faktycznie mieszkająca w innym miejscu, nie wstępuje z tego powodu w najem.

O stałym zamieszkiwaniu mogą świadczyć między innymi:

• regularne przebywanie i nocowanie w lokalu,
• przechowywanie w nim rzeczy osobistych,
• prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego,
• ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania,
• odbieranie korespondencji i wskazywanie lokalu jako rzeczywistego adresu,
• zeznania sąsiadów i członków rodziny,
• brak innego miejsca stanowiącego faktyczne centrum życia.

Czasowa nieobecność związana na przykład z leczeniem, delegacją, studiami albo opieką nad inną osobą nie zawsze wyklucza stałe zamieszkiwanie. Konieczne jest jednak wykazanie, że mimo nieobecności dana osoba nie przeniosła centrum swoich spraw życiowych do innego miejsca i zamierzała wrócić do wspólnego lokalu.

Czy córki mogą przejąć najem po późniejszej śmierci ojca?

Jeżeli po śmierci żony mąż pozostanie jedynym najemcą, przy jego późniejszej śmierci sytuację córek ocenia się ponownie według stanu istniejącego w tym konkretnym dniu. Córka będzie mogła wstąpić w najem po ojcu, jeżeli należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego i stale zamieszkuje z nim w lokalu do chwili jego śmierci.

Nie wystarczy, że córka mieszkała w lokalu w dzieciństwie, była ujęta w dawnym przydziale, posiada klucze, przechowuje tam pojedyncze rzeczy albo jest zameldowana. Jeżeli jej rzeczywiste centrum życia znajduje się gdzie indziej, najem po ojcu jej nie przypadnie.

Jeżeli natomiast córka rzeczywiście wróci do ojca, zamieszka z nim na stałe i lokal stanie się centrum jej spraw rodzinnych oraz osobistych, może spełnić przesłankę stałego zamieszkiwania. Każdy taki przypadek podlega jednak indywidualnej ocenie. Pozorne lub krótkotrwałe wprowadzenie się wyłącznie w celu uzyskania prawa do lokalu może zostać zakwestionowane.

W razie braku osób spełniających warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego stosunek najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy. Osoby pozostające w mieszkaniu bez tytułu prawnego powinny je wydać właścicielowi, a za okres dalszego zajmowania mogą być zobowiązane do zapłaty odszkodowania.

Najem nie jest dziedziczony razem ze spadkiem

Wstąpienie w stosunek najmu następuje niezależnie od dziedziczenia. Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie przechodzi na spadkobierców na podstawie testamentu ani postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Spadkobierca nie uzyskuje statusu najemcy tylko dlatego, że odziedziczył majątek po zmarłym.

Sąd Najwyższy podkreśla, że wstąpienie w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego jest niezależne od praw spadkowych. Możliwa jest więc sytuacja, w której najemcą zostanie osoba niespowołana do spadku, jeżeli spełnia ustawowe warunki, a spadkobierca nie uzyska prawa do lokalu, ponieważ przed śmiercią najemcy mieszkał gdzie indziej.

Osoba, która wstępuje w najem, przejmuje dotychczasowy stosunek prawny. Nie otrzymuje prawa własności mieszkania ani roszczenia o jego sprzedaż. Kwestie dotyczące nabycia mieszkania bez statusu głównego najemcy należy odróżnić od samego wstąpienia w najem.

Jak potwierdzić wstąpienie w najem?

Wstąpienie w najem następuje automatycznie w chwili śmierci najemcy, ale ze względów praktycznych zainteresowana osoba powinna zawiadomić właściciela lub zarządcę i przedstawić dokumenty potwierdzające jej status. Zwykle przydatne są:

• odpis aktu zgonu najemcy,
• odpis aktu małżeństwa albo dokumenty potwierdzające pokrewieństwo,
• decyzja o przydziale lub dotychczasowa umowa najmu,
• potwierdzenia opłat i korespondencja dotycząca lokalu,
• dokumenty wskazujące rzeczywisty adres zamieszkania,
• zeznania świadków potwierdzających stałe wspólne zamieszkiwanie.

Strony mogą podpisać aneks lub protokół potwierdzający, kto po śmierci dotychczasowego najemcy pozostaje stroną najmu. Dokument ma znaczenie dowodowe i porządkowe, ale nie zastępuje skutku wynikającego bezpośrednio z ustawy.

Jeżeli właściciel odmawia uznania wstąpienia w najem, osoba zainteresowana może wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Powinna wówczas wykazać zarówno przynależność do ustawowego kręgu osób, jak i stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy właściciel może wypowiedzieć najem, aby zamieszkać w lokalu?

Śmierć dotychczasowego najemcy nie daje właścicielowi prawa do natychmiastowego odebrania mieszkania osobie, która pozostaje współnajemcą albo skutecznie wstąpiła w najem. Właściciel może jednak korzystać z podstaw wypowiedzenia przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w swoim lokalu, może wypowiedzieć stosunek prawny:

• co najmniej na sześć miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator ma tytuł do odpowiedniego innego lokalu albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
• co najmniej na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokator nie ma odpowiedniego tytułu do innego lokalu.

Wypowiedzenie musi zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać rzeczywistą przyczynę. Reguły te stosuje się również, gdy w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny lub wstępny właściciela albo osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. W takim przypadku w wypowiedzeniu trzeba wskazać tę osobę.

Szczególna ochrona dotyczy lokatora, który w chwili otrzymania trzyletniego wypowiedzenia ukończył 75 lat, nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać, i nie ma osób zobowiązanych wobec niego do alimentacji. W takim przypadku wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora.

Jeżeli właściciel po wypowiedzeniu na własne potrzeby nie zamieszka w lokalu albo przestanie w nim mieszkać przed upływem sześciu miesięcy, były lokator może dochodzić uprawnień określonych w art. 11 ust. 6 ustawy, w tym powrotu do lokalu na poprzednich warunkach albo wyrównania różnicy w czynszu i opłatach za okres jednego roku oraz kosztów przeprowadzki.

Właściciel nie może omijać tej procedury przez odcięcie mediów, usunięcie rzeczy, wymianę zamków lub fizyczne uniemożliwienie korzystania z mieszkania. Opróżnienie lokalu wbrew woli osoby, która uważa się za najemcę, powinno nastąpić na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu i w postępowaniu egzekucyjnym.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła prawne

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ i art. 691.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11.
• Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, w szczególności art. 7, art. 55 i art. 56 – akt uchylony, istotny dla oceny dawnych przydziałów.
• Wyrok Sądu Najwyższego dotyczący niezależności wstąpienia w najem od dziedziczenia, sygn. akt I CSK 506/18.