Jak nabyć mieszkanie komunalne, nie będąc głównym najemcą?

Czy meldunek daje prawo do mieszkania komunalnego?

Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Oznacza to, że osoba zameldowana w mieszkaniu komunalnym nie staje się przez sam meldunek najemcą, współnajemcą ani osobą uprawnioną do wykupu mieszkania. Meldunek ma znaczenie ewidencyjne, natomiast prawo do zajmowania lokalu wynika z umowy najmu, decyzji właściwego organu, orzeczenia sądu albo innego tytułu prawnego.

Dlatego w opisanej sytuacji kluczowe są dwie kwestie: kto jest stroną umowy najmu oraz czy główna najemczyni faktycznie zamieszkuje w lokalu. Jeżeli najemczyni mieszka gdzie indziej, gmina może zainteresować się sprawą nie dlatego, że w lokalu mieszka osoba zameldowana, lecz dlatego, że lokal komunalny powinien być używany zgodnie z umową i zasadami gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Jeżeli główna najemczyni faktycznie wyprowadziła się z lokalu, odrębnie warto sprawdzić wymeldowanie głównego najemcy mieszkania komunalnego.

Zobacz również: kwestie meldunkowe lokatora w sprawach dotyczących mieszkania komunalnego.

Czy można zostać głównym najemcą mieszkania komunalnego za życia obecnego najemcy?

Najemca mieszkania komunalnego nie może samodzielnie „przepisać” umowy najmu na inną osobę. Lokal należy do gminy albo innego właściciela publicznego, a zasady zawierania umów najmu lokali komunalnych wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z uchwał rady gminy. W praktyce oznacza to, że zmiana najemcy wymaga zgody gminy i spełnienia lokalnych kryteriów.

Możliwe działania zależą od regulaminu obowiązującego w danej gminie. Czasem można złożyć wniosek o zawarcie umowy najmu, o dopisanie do umowy albo o uregulowanie sytuacji osoby faktycznie zamieszkującej w lokalu. Nie jest to jednak roszczenie przysługujące każdej osobie zameldowanej. Gmina bada zwykle m.in. sytuację mieszkaniową, dochodową, rodzinną, faktyczne zamieszkiwanie oraz to, czy lokal jest używany zgodnie z przeznaczeniem.

Nie należy opierać sprawy na ukrywaniu przed gminą tego, że główna najemczyni od dawna nie mieszka w lokalu. Taka okoliczność może doprowadzić nie do korzystnej zmiany umowy, lecz do wypowiedzenia najmu obecnej najemczyni. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki dotyczące lokalu i czynszu.

Co po śmierci głównego najemcy?

Dla osoby, która nie jest stroną umowy najmu, śmierć głównego najemcy może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy spełnia ona przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego. Sam meldunek nie wystarcza; znaczenie ma m.in. przynależność do ustawowego kręgu osób oraz stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że najemczyni mieszka gdzie indziej. Osoba niespokrewniona, która nie pozostaje z nią faktycznie we wspólnym pożyciu, nie nabędzie najmu wyłącznie dlatego, że mieszka lub jest zameldowana w lokalu. Szczegółowe zasady wstąpienia w najem po śmierci omawiamy osobno.

Czy osoba niebędąca najemcą może wykupić mieszkanie komunalne?

Co do zasady nie. Prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu komunalnego przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba zameldowana, ale niewpisana jako najemca, nie ma z tego przepisu prawa pierwszeństwa.

Trzeba też odróżnić prawo pierwszeństwa od roszczenia o sprzedaż lokalu. Nawet najemca nie może zwykle zmusić gminy do sprzedaży mieszkania, jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia. O sprzedaży lokali komunalnych, bonifikatach, warunkach wykupu i wyłączeniach decydują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz lokalne uchwały i zarządzenia.

Jeżeli gmina przeznaczy lokal do sprzedaży, zawiadamia uprawnionego najemcę o pierwszeństwie w nabyciu. Wtedy znaczenie ma m.in. to, czy umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony, czy najemca nie utracił prawa do lokalu i czy spełnione są warunki przewidziane w lokalnych zasadach sprzedaży.

Bonifikata przy wykupie i ryzyko umów zawieranych z najemcą

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego nie jest automatyczna. Może wynikać z uchwały rady gminy albo innego właściwego aktu i dotyczy zasad określonych przez właściciela lokalu. Jeżeli najemca wykupi lokal z bonifikatą, a następnie zbyje go albo wykorzysta na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem ustawowego terminu, może powstać obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji.

W przypadku lokalu mieszkalnego podstawowy okres ryzyka wynosi 5 lat od nabycia. Ustawa przewiduje wyjątki, ale każdorazowo trzeba je odnieść do konkretnego stanu faktycznego, treści uchwały i sposobu rozdysponowania środków. Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do rozwiązań, w których osoba trzecia finansuje wykup przez najemcę, a najemca zobowiązuje się później przenieść własność lokalu. Takie umowy mogą rodzić spory cywilne, podatkowe i ryzyko zarzutu obchodzenia zasad sprzedaży mieszkań komunalnych.

Jeżeli strony rozważają jakąkolwiek umowę przedwstępną, umowę powierniczego nabycia nieruchomości albo pełnomocnictwo dotyczące późniejszego przeniesienia własności, nie powinny opierać się na zwykłej umowie pisemnej. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a zabezpieczenie interesów osoby finansującej wykup powinno być ocenione przez prawnika i notariusza. W wielu sytuacjach bezpieczniejszą drogą jest najpierw próba uregulowania statusu najmu wobec gminy, a dopiero później rozważanie wykupu.

Co można zrobić w praktyce?

Najpierw warto ustalić, jaki dokładnie tytuł prawny ma obecna najemczyni: czy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, czy nie ma zaległości, czy lokal jest przeznaczony do sprzedaży i jakie zasady obowiązują w danej gminie. Drugim krokiem powinno być sprawdzenie uchwały rady gminy dotyczącej wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy oraz ewentualnej uchwały dotyczącej sprzedaży lokali i bonifikat.

Następnie można rozważyć złożenie do gminy wniosku o uregulowanie sytuacji osoby zamieszkującej w lokalu. Wniosek powinien być przygotowany ostrożnie: trzeba pokazać faktyczne zamieszkiwanie, sytuację życiową i mieszkaniową, ale jednocześnie liczyć się z tym, że gmina może zweryfikować, czy najemczyni nadal używa lokalu zgodnie z umową.

Jeżeli gmina odmówi zawarcia umowy albo zażąda opróżnienia lokalu, dalsze kroki zależą od podstawy odmowy. Czasem możliwe jest ponowienie wniosku po uzupełnieniu dokumentów, czasem odwołanie się do lokalnych procedur, a czasem obrona w sprawie o opróżnienie lokalu. W postępowaniu eksmisyjnym sąd bada m.in. sytuację osób pozwanych i może orzekać o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli zachodzą przesłanki ustawowe.

W podobnych sprawach mogą pojawić się także odrębne problemy, np. wstąpienie w najem komunalny osoby bliskiej lub partnera albo przeniesienie praw do lokalu TBS, gdzie obowiązują inne zasady niż przy klasycznym mieszkaniu komunalnym.

FAQ

Czy meldunek w mieszkaniu komunalnym chroni przed eksmisją?

Nie. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Może być jednym z dowodów faktycznego pobytu, ale sam nie daje prawa najmu, prawa do pozostania w lokalu ani prawa do wykupu mieszkania.

Czy główny najemca może przepisać mieszkanie komunalne na inną osobę?

Nie samodzielnie. Zmiana najemcy wymaga zgody właściciela lokalu, najczęściej gminy, i musi mieścić się w przepisach oraz lokalnych zasadach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Czy osoba niespokrewniona może wstąpić w najem po śmierci najemcy?

Może to być możliwe tylko w szczególnych sytuacjach, zwłaszcza gdy była osobą pozostającą z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i stale mieszkała z nim w lokalu do chwili jego śmierci. Samo zameldowanie albo opłacanie czynszu nie wystarcza.

Czy można wykupić mieszkanie komunalne, nie będąc najemcą?

Co do zasady nie w trybie pierwszeństwa przewidzianego dla najemców. Prawo pierwszeństwa przy sprzedaży lokalu mieszkalnego dotyczy najemcy, którego najem został nawiązany na czas nieoznaczony, o ile gmina przeznaczy lokal do sprzedaży.

Czy gmina musi sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie zawsze. Pierwszeństwo najemcy działa wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Sam fakt bycia najemcą nie oznacza jeszcze roszczenia o wykup lokalu, jeżeli gmina nie podjęła decyzji o sprzedaży.

Co grozi, gdy główny najemca nie mieszka w lokalu?

Jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, właściciel może mieć podstawę do wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, jeżeli spełnione są przesłanki z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy zakup przez najemcę i późniejsze przepisanie lokalu na osobę trzecią jest bezpieczne?

Nie zawsze. Trzeba uwzględnić zasady zwrotu bonifikaty, wymóg aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości, skutki podatkowe oraz ryzyko sporu między stronami. Takiego rozwiązania nie należy stosować bez indywidualnej analizy prawnej.

Podsumowanie

Osoba zameldowana w mieszkaniu komunalnym, ale niebędąca najemcą, nie ma automatycznego prawa do przejęcia lokalu ani do jego wykupu. Najbezpieczniejszym kierunkiem jest ustalenie aktualnego statusu umowy najmu, zasad obowiązujących w danej gminie oraz możliwości złożenia wniosku o uregulowanie sytuacji mieszkaniowej. Szczególną ostrożność trzeba zachować wtedy, gdy główny najemca faktycznie nie mieszka w lokalu, ponieważ może to uruchomić procedurę wypowiedzenia najmu.

Wykup mieszkania z bonifikatą jest możliwy zasadniczo po stronie uprawnionego najemcy i tylko wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Próby obejścia tej zasady przez prywatne umowy z najemcą mogą prowadzić do poważnych sporów i strat finansowych.

Źródła

• Art. 691 Kodeksu cywilnego.
• Art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 34 i art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Teksty ustaw dostępne w Internetowym Systemie Aktów Prawnych: ISAP Sejmu RP.