Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa na wynajem domu na rok a później sprzedaż

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 08.07.2017

Mam działkę z domem po rodzicach i chciałabym ją sprzedać. Zgłosili się zainteresowani, ale najpierw wynajmem domu na okres roku, a po roku kupnem. Jak powinna wyglądać taka umowa najmu i późniejszej sprzedaży? Na co powinnam zwrócić uwagę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa na wynajem domu na rok a później sprzedaż

Fot. Fotolia

Powinna Pani zacząć od sformułowania odpowiedniej umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki, w której określi Pani warunki, termin, kwotę sprzedaży.

 

Przedmiotem umowy przedwstępnej jest bowiem zobowiązanie się stron, że w przyszłości zawrą określoną umowę właściwą (przyrzeczoną), np. umowę sprzedaży.

 

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że dla ważności umowy przedwstępnej należy w niej zamieścić co najmniej minimalną treść umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przykładowo, jeśli umową właściwą ma być sprzedaż, to w umowie przedwstępnej należy podać co najmniej rzecz i cenę lub podstawę do jej ustalenia.

 

W umowie przedwstępnej można zamieścić również postanowienia dodatkowe, w szczególności termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, powinno nastąpić bądź przez wyraźne podanie daty kalendarzowej, bądź przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1972 r., III CRN 331/72, OSPiKA 1973/10, poz. 195). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, to powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Prawo do wyznaczenia terminu na zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje przez okres 1-go roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli w ciągu tego okresu żadna ze stron nie wyznaczy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 K.c.).

 

To, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego, nie wpływa na jej ważność, nawet gdy umowa ta dotyczy nieruchomości (lokalu). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W zależności bowiem od tego, w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron.

 

Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może zmusić drugą stronę (która się uchyla) do jej zawarcia. Możliwe jest bowiem wystąpienie do sądu o wydanie wyroku, który zastąpi zgodę strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji, pomimo odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa ta dojdzie do skutku w oparciu o wyrok sądu (art. 64 K.c.).

 

Jeśli zawrze Pani umowę najmu, to będzie Pani musiała rozliczać się z US z dochodu.

 

Powinna Pani zadbać także o odpowiednie zapisy użytkowania działki z domem przez okres od dnia udostępnienia działki do dnia sprzedaży.

 

Niemniej w umowie warto zastrzec dokładnie obowiązku kupujących:

 

  • obowiązek zawarcia na ich nazwisko umów z dostawcami mediów – woda, prąd, gaz, ścieki, śmieci;
  • obowiązek dokonywania napraw w domu, bieżących konserwacji;
  • obowiązek dbania o działkę, koszenie, utrzymanie czystości;
  • obowiązek odśnieżania, aby nie narazić się na odpowiedzialność karną;
  • obowiązek ubezpieczenia nieruchomości, przedstawienia Pani dowodu ubezpieczenia, i cesja na Pani rzecz, jeśli np. spali się dom – odszkodowanie powinna dostać Pani, nie oni.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + 0 =

»Podobne materiały

Sprzedaż garażu, gdy posiada się tylko umowę przedwstępną

Nie mam jeszcze umowy notarialnej kupna mieszkania i garażu (deweloper nie ma pozwolenia na użytkowanie), mam tylko podpisaną notarialnie umowę przedwstępną. Czy mogę zgodnie z prawem sprzedać garaż i czy potrzebne jest pośrednictwo dewelopera?

 

Problem z nieuczciwym inwestorem, który nie chce zapłacić wykonawcy

Wykonywałem prace budowlane u pewnego inwestora. Jego typowym zachowaniem, jak się niestety okazało, jest zarzut źle wykonanej pracy i żądanie zwrotu ogromnych sum za popełnione błędy. Nie podpisałem umowy z tym inwestorem, podpisałem tylko potwierdzenie otrzymania (bez ostatniej raty) zapłaty za wy

 

Spłata długu przez poręczyciela po śmierci kredytobiorcy a przedawnienie długu

W 2000 r. moja babcia poręczyła pożyczkę na kwotę 2500 zł z weksla in blanco do kwoty 3500 zł w terminie 3 lat od dnia, w którym roszczenie staje się wymagalne. Spłata pożyczki kończyła się po 36 miesiącach, czyli w 2003 r. Niedawno ciotka umarła i tuż po tym z babcią skontaktowała się firma windyka

 

Problemy techniczne z zakupionym samochodem

Cztery miesiące temu kupiłem samochód osobowy. W umowie ze sprzedającym widnieje klauzula, cyt. „Kupujący oświadcza, że stan techniczny pojazdu jest mu znany i nie wnosi do niego zastrzeżeń”. Auto przed zakupem było sprawdzone na stacji diagnostycznej w standardowy sposób (przegląd). Już

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »