Najem turystyczny budynków na zgłoszenie – formalności

Czy można wynajmować turystycznie budynki postawione na zgłoszenie?

Tak, sama okoliczność, że budynek został postawiony na zgłoszenie, nie wyklucza najmu turystycznego. Nie jest jednak wystarczająca do rozpoczęcia działalności noclegowej. Trzeba ustalić, czy budynek został legalnie wybudowany, jaki ma aktualny sposób użytkowania, czy odpowiada warunkom technicznym dla planowanej funkcji oraz czy właściciel dopełnił obowiązków z przepisów o usługach hotelarskich.

Najczęstszy problem polega na tym, że budynek rekreacji indywidualnej, budynek gospodarczy albo obiekt wzniesiony na zgłoszenie zaczyna być wykorzystywany w sposób bardziej intensywny: dla rotacyjnych gości, za wynagrodzeniem, z większym ruchem osób, innym sposobem eksploatacji instalacji i innymi wymaganiami przeciwpożarowymi lub sanitarnymi. Wtedy organ może uznać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania.

Dlatego przed rozpoczęciem najmu należy oddzielić trzy kwestie: status budynku w prawie budowlanym, wpis w ewidencji gruntów i budynków oraz obowiązki wynikające z ustawy o usługach hotelarskich. Te reżimy prawne się łączą, ale nie zastępują się wzajemnie.

Kiedy najem turystyczny oznacza zmianę sposobu użytkowania?

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania jest w szczególności podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Aktualnie przepis obejmuje również podjęcie działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W praktyce najem turystyczny może wymagać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania zwłaszcza wtedy, gdy obiekt dotąd służył rekreacji indywidualnej, celom gospodarczym, prywatnemu wypoczynkowi albo był używany sporadycznie, a ma być udostępniany gościom krótkoterminowo. Znaczenie mają m.in. liczba miejsc noclegowych, sposób korzystania z budynku, instalacje, warunki ewakuacji, wymagania sanitarne i przeciwpożarowe oraz zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nie każda forma wynajęcia nieruchomości automatycznie oznacza zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego. Jeżeli jednak najem powoduje zmianę wskazanych wyżej warunków, zgłoszenie jest konieczne przed rozpoczęciem użytkowania. Szerzej omawiamy to jako zmiana sposobu użytkowania budynku.

Wpis w ewidencji budynków nie przesądza o legalności najmu

Wpis w ewidencji gruntów i budynków, np. jako inny budynek zakwaterowania turystycznego, ma znaczenie informacyjne i porządkujące. Ewidencja nie zastępuje pozwolenia, zgłoszenia, legalizacji ani procedury zmiany sposobu użytkowania. Nie rozstrzyga też samodzielnie, czy obiekt spełnia wymagania techniczne, sanitarne lub przeciwpożarowe dla planowanej działalności.

Jeżeli więc budynki widnieją w ewidencji jako obiekty zakwaterowania turystycznego, jest to ważna informacja, ale nie kończy analizy. Trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie budynki zostały wybudowane, czy zgłoszenie obejmowało dokładnie taką funkcję, jaka ma być teraz wykonywana, czy nie wykonano późniejszych zmian wymagających odrębnych formalności oraz czy dokumentacja powykonawcza i inwentaryzacja odpowiadają faktycznemu stanowi.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania – jak wygląda procedura?

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania dokonuje się przed rozpoczęciem nowego sposobu użytkowania. Właściwy jest co do zasady starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, a w określonych sprawach wojewoda. Obecnie stosuje się formularz PB-18, który można złożyć także elektronicznie przez system e-Budownictwo.

Do zgłoszenia zwykle dołącza się m.in. opis i rysunek określający położenie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem albo decyzję o warunkach zabudowy, a także ekspertyzę techniczną osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. W zależności od sprawy mogą być potrzebne dodatkowe opinie, uzgodnienia lub pozwolenia, np. z zakresu ochrony przeciwpożarowej, sanitarnej albo ochrony środowiska.

Zmianę można rozpocząć, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeżeli organ wyda wcześniej zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu, można rozpocząć zmianę przed upływem 30 dni. Zmiany trzeba dokonać nie później niż w terminie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jeżeli planowana zmiana wymaga robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, sprawa zmiany sposobu użytkowania jest rozstrzygana w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli roboty wymagają jedynie zgłoszenia, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania może obejmować również te roboty, o ile spełnia wymagania Prawa budowlanego.

Usługi hotelarskie w innych obiektach

Jeżeli właściciel nie prowadzi hotelu, motelu, pensjonatu ani innego skategoryzowanego obiektu hotelarskiego, nadal może świadczyć usługi hotelarskie w tzw. innych obiektach, w których świadczone są usługi hotelarskie. Dotyczy to m.in. wynajmu pokoi, domków, mieszkań lub miejsc noclegowych, jeżeli są one udostępniane krótkotrwale i ogólnie dostępnie.

Przed rozpoczęciem takiej działalności obiekt trzeba zgłosić do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Ewidencję prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla miejsca położenia obiektu. Zgłoszenie do ewidencji nie zwalnia z obowiązków budowlanych, sanitarnych, przeciwpożarowych ani podatkowych.

Obiekt musi spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe. Nie należy też używać nazw zastrzeżonych dla obiektów hotelarskich, takich jak hotel, motel czy pensjonat, jeżeli obiekt nie został zaszeregowany do odpowiedniego rodzaju i kategorii.

Książka obiektu budowlanego i kontrole okresowe

Brak książki obiektu budowlanego nie zawsze oznacza naruszenie prawa, ale nie można przyjmować, że budynek wzniesiony na zgłoszenie automatycznie jest zwolniony z tego obowiązku. Od 2023 r. obowiązują przepisy o cyfrowej książce obiektu budowlanego. Zasadą jest prowadzenie książki dla budynków, a wyjątki obejmują m.in. budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe i gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej, obiekty budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz część obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego.

Jeżeli jednak obiekt zaczyna pełnić funkcję komercyjnego zakwaterowania turystycznego, trzeba ponownie ocenić, czy nadal mieści się w wyjątku, czy też powstaje obowiązek prowadzenia książki. Wątpliwości warto rozstrzygnąć na podstawie dokumentacji obiektu i jego rzeczywistej funkcji, ponieważ kwalifikacja może zależeć od konkretnego stanu faktycznego.

Niezależnie od samej książki właściciel albo zarządca ma obowiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym i bezpiecznym użytkowaniu. Dla budynków oraz instalacji mogą mieć znaczenie okresowe kontrole, w szczególności kontrole roczne i pięcioletnie przewidziane w art. 62 Prawa budowlanego. Jeżeli w obiekcie są instalacje gazowe, przewody kominowe, instalacje elektryczne lub urządzenia przeciwpożarowe, należy osobno zweryfikować zakres i częstotliwość wymaganych przeglądów.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed rozpoczęciem najmu?

Przed uruchomieniem najmu turystycznego warto zgromadzić i przeanalizować dokumenty, które pokazują legalny status budynku. Chodzi przede wszystkim o zgłoszenie budowy, ewentualny projekt lub szkice załączone do zgłoszenia, zaświadczenie o braku sprzeciwu albo informację o braku sprzeciwu, dokumentację inwentaryzacyjną, dokumenty dotyczące zakończenia budowy, protokoły odbiorów instalacji oraz aktualne dane z ewidencji gruntów i budynków.

Należy też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli plan wyklucza funkcję turystyczną albo usługową, organ może wnieść sprzeciw do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Gdy w budynku mają być wydzielone lokale albo pojawia się kwestia samodzielnych lokali, pomocne może być także zaświadczenie o samodzielności lokalu.

W przypadku działalności gospodarczej trzeba dodatkowo zadbać o rejestrację albo aktualizację wpisu w CEIDG lub KRS, rozliczenia podatkowe, regulamin pobytu, RODO, oznaczenie obiektu, wymogi przeciwpożarowe i sanitarne oraz ewentualne zgłoszenia do innych organów, jeżeli wynikają z charakteru obiektu.

Co grozi za rozpoczęcie najmu bez wymaganych formalności?

Jeżeli właściciel rozpocznie zmieniony sposób użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie obiektu albo jego części i nałożyć obowiązek przedstawienia dokumentów potrzebnych do legalizacji. Jeżeli obowiązki nie zostaną wykonane albo użytkowanie będzie kontynuowane mimo zakazu, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Ryzyko nie ogranicza się do prawa budowlanego. Przy świadczeniu usług hotelarskich bez wpisu do właściwej ewidencji pojawia się domniemanie niespełnienia wymagań sanitarnych, a organ gminy może podjąć działania w zakresie prowadzonej ewidencji. Dodatkowo problemy mogą wynikać z kontroli sanitarnej, przeciwpożarowej, podatkowej albo z reklamowania obiektu nazwą zastrzeżoną dla obiektów skategoryzowanych.

FAQ

Czy budowa na zgłoszenie wyklucza najem turystyczny?

Nie. Budowa na zgłoszenie nie wyklucza najmu, ale nie daje automatycznej zgody na świadczenie usług hotelarskich. Trzeba sprawdzić legalny sposób użytkowania budynku, warunki techniczne oraz obowiązki z ustawy o usługach hotelarskich.

Czy wpis w ewidencji budynków wystarczy do rozpoczęcia najmu?

Nie. Ewidencja gruntów i budynków ma charakter informacyjny. Nie zastępuje zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, zgłoszenia do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie ani wymaganych kontroli technicznych.

Kiedy można rozpocząć zmianę sposobu użytkowania?

Co do zasady po upływie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu. Można rozpocząć wcześniej, jeżeli organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zmianę należy wykonać w terminie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Czy najem krótkoterminowy zawsze wymaga zgłoszenia PB-18?

Nie zawsze, ale często wymaga takiej analizy. Decyduje to, czy zmieniają się warunki wymienione w art. 71 Prawa budowlanego, np. przeciwpożarowe, sanitarne, higieniczne, zdrowotne, środowiskowe albo związane z obciążeniami i intensywnością użytkowania.

Czy trzeba zgłosić obiekt do gminnej ewidencji?

Tak, jeżeli w obiekcie mają być świadczone usługi hotelarskie w innym obiekcie niż hotel, motel, pensjonat czy obiekt skategoryzowany. Zgłoszenia dokonuje się do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Czy trzeba prowadzić książkę obiektu budowlanego?

To zależy od rodzaju obiektu i jego funkcji. Istnieją ustawowe wyjątki, ale komercyjne wykorzystanie obiektu do zakwaterowania turystycznego może wymagać ponownej oceny, czy wyjątek nadal ma zastosowanie. Jeżeli obowiązek istnieje, książkę prowadzi się zasadniczo w systemie c-KOB.

Co się stanie, jeśli najem ruszy bez zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania?

Nadzór budowlany może wstrzymać użytkowanie, zażądać dokumentów legalizacyjnych, a w razie niewykonania obowiązków albo dalszego użytkowania mimo zakazu nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 5, art. 60b, art. 62, art. 63, art. 71 i art. 71a: tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, w szczególności art. 35 i art. 38: akt w systemie ELI.
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie: tekst jednolity w systemie ELI.
• Biznes.gov.pl, procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego: opis procedury.
• Biznes.gov.pl, zgłoszenie do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie: opis procedury.
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego: informacje o c-KOB.