Jak starać się o pustostan z zasobów gminy

Czy znalezienie pustostanu daje prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. To, że lokal z zasobu gminy jest od lat pusty, zaniedbany albo wymaga remontu, nie tworzy po stronie osoby zainteresowanej roszczenia o jego przydział. Gmina pozostaje właścicielem albo zarządcą lokalu i to ona decyduje, komu oraz na jakich zasadach lokal zostanie wynajęty.

Aktualnie podstawowe znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej art. 4 tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Nie oznacza to jednak, że każda osoba, która wskaże pustostan, może żądać zawarcia umowy najmu tego konkretnego mieszkania.

Lokale z mieszkaniowego zasobu gminy są przyznawane według zasad określonych w uchwale rady gminy. W praktyce trzeba więc sprawdzić lokalną uchwałę dotyczącą zasad wynajmowania lokali komunalnych: progi dochodowe, wymogi dotyczące niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, pierwszeństwo dla określonych grup, zasady listy oczekujących i możliwość ubiegania się o lokal do remontu.

Gmina decyduje według lokalnej uchwały, a nie według kolejności zgłoszenia pustostanu

Artykuł 20 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że gmina może tworzyć i posiadać mieszkaniowy zasób gminy. Zasadą jest, że lokale z tego zasobu, poza lokalami objętymi najmem socjalnym i wyjątkami ustawowymi, są wynajmowane na czas nieoznaczony. Natomiast art. 21 tej ustawy nakazuje radzie gminy uchwalenie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

W takich uchwałach najczęściej określa się między innymi: wysokość dochodu uprawniającą do ubiegania się o lokal, warunki zamieszkiwania, sposób dokumentowania sytuacji rodzinnej, kolejność rozpatrywania wniosków, tryb kontroli wniosków oraz zasady kwalifikowania lokali do remontu na koszt przyszłego najemcy. Dlatego w jednej gminie lokal do remontu może być realną szansą, a w innej nadal obowiązuje ścisła lista oczekujących.

Jeżeli pustostan znajduje się w sąsiedniej gminie, kluczowe będzie to, czy tamtejsza uchwała dopuszcza ubieganie się o lokal przez osoby spoza gminy. Często gmina koncentruje pomoc mieszkaniową na osobach zamieszkujących na jej terenie, ponieważ działa przede wszystkim na rzecz własnej wspólnoty samorządowej.

Co zrobić, gdy lokal był kiedyś zajmowany przez zmarłego najemcę?

Jeżeli poprzedni główny najemca zmarł, trzeba ustalić, czy ktoś mógł wstąpić w stosunek najmu po jego śmierci. Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego mogą to być przede wszystkim: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli nie ma osób spełniających te warunki, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wtedy lokal powinien wrócić do dyspozycji gminy. Nie oznacza to jednak, że można go samodzielnie przejąć. Nadal konieczna jest procedura po stronie gminy i zawarcie umowy najmu z osobą, która spełnia kryteria lokalnej uchwały.

Dlaczego nie wolno zajmować pustostanu bez zgody gminy?

Samowolne wejście do lokalu, wymiana zamków, rozpoczęcie remontu albo zamieszkanie bez umowy to bardzo ryzykowne działania. Gmina może potraktować taką osobę jako korzystającą z lokalu bez tytułu prawnego i żądać opróżnienia lokalu oraz zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie, o którym mowa w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W zależności od okoliczności może dojść także do sporu o posiadanie, roszczenia o przywrócenie naruszonego posiadania, a nawet odpowiedzialności karnej z art. 193 Kodeksu karnego, jeżeli zachowanie zostanie zakwalifikowane jako wdarcie się do cudzego mieszkania, lokalu lub pomieszczenia albo nieopuszczenie go wbrew żądaniu osoby uprawnionej.

Trzeba też pamiętać o nakładach. Jeżeli ktoś wyremontuje lokal bez umowy i bez pisemnej zgody właściciela, może mieć poważny problem z odzyskaniem kosztów. Ustne zapewnienia pracownika administracji nie dają takiego bezpieczeństwa jak uchwała, decyzja właściwego organu, pisemna zgoda lub umowa określająca zasady rozliczenia prac.

Jak złożyć wniosek o przydział pustostanu?

Najbezpieczniej zacząć od ustalenia, kto zarządza lokalem: urząd gminy, zakład gospodarki mieszkaniowej, spółka komunalna albo inna jednostka. Następnie warto sprawdzić uchwałę rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy oraz zapytać, czy istnieje procedura najmu lokali do remontu.

Wniosek powinien być pisemny. Można go złożyć w biurze podawczym z potwierdzeniem wpływu, wysłać listem poleconym albo złożyć elektronicznie, jeżeli urząd dopuszcza taką formę. W piśmie warto wskazać konkretny lokal, opisać swoją sytuację mieszkaniową i rodzinną, podać źródła dochodu, wyjaśnić gotowość wykonania remontu oraz poprosić o informację, czy lokal może zostać przeznaczony do najmu.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumenty wymagane przez gminę: oświadczenie o dochodach, oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu, dokumenty dotyczące składu rodziny, potwierdzenia miejsca zamieszkania, ewentualnie dokumenty medyczne, orzeczenie o niepełnosprawności lub inne dowody szczególnej sytuacji życiowej. Zakres dokumentów wynika z lokalnych zasad, dlatego nie należy opierać się wyłącznie na ogólnym wzorze pisma.

Czy osoba z innej gminy ma szansę na lokal komunalny?

Ma prawo złożyć wniosek, ale sama możliwość złożenia pisma nie oznacza realnego pierwszeństwa. Gmina może w swoich zasadach wymagać zamieszkiwania na jej terenie, związku z gminą, rozliczania podatku w gminie, braku zaległości albo spełnienia określonych kryteriów dochodowych i mieszkaniowych. Takie wymagania trzeba ocenić na podstawie konkretnej uchwały.

W praktyce osoba mieszkająca z dzieckiem kątem u rodziny, bez samodzielnego lokalu, może wskazywać na niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Jeżeli jednak ubiega się o lokal w sąsiedniej gminie, powinna liczyć się z pytaniem, dlaczego jej potrzeby ma zaspokajać właśnie ta gmina, a nie gmina obecnego zamieszkania. Warto więc równolegle sprawdzić zasady najmu lokali komunalnych w obu gminach.

Co powinno znaleźć się w piśmie do gminy?

W piśmie warto zachować spokojny, rzeczowy ton. Nie należy pisać, że lokal zostanie zajęty albo że remont już się rozpoczął. Lepiej wskazać, że lokal wygląda na niezamieszkały, wymaga remontu i prawdopodobnie znajduje się w zasobie gminy, a wnioskodawca prosi o rozważenie przeznaczenia go do najmu zgodnie z obowiązującymi zasadami.

Dobrze jest zadać konkretne pytania: czy lokal jest w dyspozycji gminy, czy jest ujęty w planach remontowych, czy może być przeznaczony do najmu na koszt przyszłego najemcy, jakie dokumenty należy złożyć i czy osoba spoza gminy może zostać zakwalifikowana do najmu. Takie pytania ułatwiają uzyskanie odpowiedzi, a jednocześnie nie stawiają gminy przed faktem dokonanym.

Jeżeli gmina odmówi, warto poprosić o wskazanie podstawy odmowy w lokalnej uchwale. W niektórych sprawach możliwe jest ponowienie wniosku po zmianie sytuacji rodzinnej, dochodowej lub po zamieszkaniu na terenie danej gminy. Czasem lepszym rozwiązaniem będzie złożenie wniosku w gminie obecnego zamieszkania, zwłaszcza gdy tam spełnione są kryteria wspólnoty samorządowej.

FAQ

Podsumowanie

Przejęcie pustostanu z zasobów gminy jest możliwe wyłącznie w legalnej procedurze, a nie przez samodzielne zajęcie lokalu. Najważniejsze jest ustalenie, czy lokal pozostaje w dyspozycji gminy, czy może zostać przeznaczony do najmu oraz jakie warunki przewiduje lokalna uchwała. Osoba zainteresowana powinna złożyć pisemny wniosek, zebrać dokumenty potwierdzające sytuację mieszkaniową i dochodową oraz nie rozpoczynać remontu bez pisemnych ustaleń. W sprawach z udziałem innej gminy trzeba szczególnie uważnie sprawdzić, czy uchwała dopuszcza pomoc mieszkaniową dla osób spoza jej terenu.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 4, art. 14, art. 18 oraz art. 20-21.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 343-344, art. 659 i art. 691.
• Kodeks karny, art. 193.
• Lokalna uchwała rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.