Spłata zadłużenia a ponowne zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego

Kto odpowiada za zadłużenie z tytułu najmu mieszkania komunalnego?

Za czynsz i inne należne opłaty odpowiada przede wszystkim najemca, czyli osoba, z którą gmina zawarła umowę najmu. W lokalu komunalnym odpowiedzialność nie zawsze kończy się jednak na najemcy. Zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą także osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące.

Odpowiedzialność ta nie wynika z samego zameldowania. Liczy się faktyczne stałe zamieszkiwanie w lokalu oraz to, za jaki okres powstały zaległości. Osoba pełnoletnia może odpowiadać tylko do wysokości czynszu i opłat należnych za okres swojego stałego zamieszkiwania. Jeżeli więc ktoś wyprowadził się wcześniej albo tylko czasowo przebywał w lokalu, powinno to zostać wykazane w rozmowach z gminą lub w ewentualnym procesie.

Trzeba też pamiętać o aktualnym wyjątku dotyczącym pełnoletnich zstępnych, czyli np. dzieci lub wnuków najemcy. Jeżeli pozostają na utrzymaniu najemcy i nie są w stanie utrzymać się samodzielnie, nie ponoszą odpowiedzialności na podstawie art. 688¹ Kodeksu cywilnego. W praktyce wymaga to jednak oceny konkretnej sytuacji: wieku, stanu zdrowia, nauki, możliwości zarobkowych i faktycznego utrzymania przez najemcę.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że gmina może żądać całości lub części należności od najemcy, od wszystkich osób odpowiedzialnych łącznie albo od wybranej osoby. Ten, kto spłacił więcej, niż powinien ponieść w relacjach wewnętrznych, może następnie rozważyć roszczenie regresowe wobec pozostałych osób odpowiedzialnych za dług.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego z powodu zadłużenia

Gmina nie może wypowiedzieć najmu lokalu mieszkalnego w dowolny sposób. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę, w przeciwnym razie jest nieważne.

Przy zaległościach czynszowych podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej musi jednak uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W sprawach lokali komunalnych istotny może być również art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli gospodarstwo domowe lokatora wykazuje dochody pozwalające ubiegać się w danej gminie o najem socjalny lokalu, wypowiedzenie z powodu zadłużenia zasadniczo nie powinno nastąpić bez wcześniejszej pisemnej propozycji ugody dotyczącej zapłaty zaległych i bieżących należności. Naruszenie tych wymogów może prowadzić do nieważności wypowiedzenia.

Po zawarciu ugody trzeba jej pilnować. Jeżeli lokator nie wykonuje postanowień ugody przez dwa kolejne okresy płatności, gmina może ponownie zmierzać do wypowiedzenia stosunku prawnego. Równocześnie należy opłacać bieżące należności, ponieważ sama spłata starego długu nie zabezpiecza lokalu, gdy powstają nowe zaległości.

Czy spłata zadłużenia zobowiązuje gminę do ponownego zawarcia umowy najmu?

Co do zasady nie. Spłata całości zadłużenia albo zawarcie ugody ratalnej nie powoduje automatycznego odnowienia wypowiedzianej umowy najmu. Jeżeli umowa skutecznie wygasła, osoby pozostające w lokalu zajmują go bez tytułu prawnego, chyba że gmina zawrze nową umowę albo istnieje inna szczególna podstawa prawna do korzystania z mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że spłata długu jest bez znaczenia. W wielu gminach lokalne uchwały przewidują możliwość ponownego zawarcia umowy z byłym najemcą, jeżeli ustała przyczyna wypowiedzenia, lokal jest nadal zajmowany, nie powstają nowe zaległości, a gospodarstwo domowe spełnia kryteria dochodowe i mieszkaniowe. Czasem wystarczy pełna spłata, a czasem dopuszczalne jest wykonywanie porozumienia ratalnego. Zawsze trzeba sprawdzić uchwałę właściwej gminy.

Podstawę do uchwalenia lokalnych zasad daje art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów. Rada gminy określa m.in. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu, tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu. Dlatego odpowiedź w konkretnej sprawie może być inna w Warszawie, Krakowie, Lublinie, małej gminie wiejskiej albo mieście na prawach powiatu.

Jeżeli dług spłaca syn, córka, wnuk lub inny domownik, trzeba oddzielić dwie kwestie: odpowiedzialność za zaległości oraz prawo do zawarcia umowy. Osoba spłacająca zadłużenie nie nabywa automatycznie statusu najemcy. Może natomiast złożyć własny wniosek, jeżeli lokalna uchwała to dopuszcza, albo wspierać byłego najemcę w staraniach o ponowne zawarcie umowy. W sytuacjach rodzinnych warto też odróżnić ponowne zawarcie umowy od przypadków, w których po śmierci najemcy może mieć znaczenie wstąpienie w najem komunalny.

Co zrobić, aby zwiększyć szanse na uregulowanie najmu?

W pierwszej kolejności należy uzyskać z gminy aktualne saldo zadłużenia z rozbiciem na należność główną, odsetki, koszty sądowe, koszty egzekucyjne i bieżące opłaty. Warto też poprosić o informację, za jaki okres naliczono zaległości i wobec kogo gmina kieruje roszczenia.

Następnie trzeba sprawdzić uchwałę rady gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali komunalnych. To w niej mogą być opisane warunki ponownego zawarcia umowy, zawarcia ugody, umorzenia odsetek, rozłożenia zadłużenia na raty albo zawarcia umowy z inną osobą stale zamieszkującą w lokalu. Jeżeli uchwała przewiduje formularz wniosku, należy skorzystać z właściwego wzoru.

Praktycznie warto złożyć do gminy pisemny wniosek, w którym lokator albo były lokator:

• opisze przyczynę powstania zadłużenia i obecną sytuację finansową,
• wykaże, że opłaty bieżące są regulowane,
• zaproponuje realny harmonogram spłaty lub wskaże, że dług został już spłacony,
• poprosi o zawarcie ugody, cofnięcie działań windykacyjnych w dopuszczalnym zakresie albo ponowne zawarcie umowy najmu,
• dołączy dokumenty potwierdzające dochody, skład gospodarstwa domowego, stan zdrowia i inne okoliczności istotne według lokalnej uchwały.

Najbezpieczniej nie ograniczać się do ustnych ustaleń. Jeżeli gmina deklaruje, że po spłacie zadłużenia rozważy ponowną umowę, należy prosić o pisemne potwierdzenie warunków. Bez takiego dokumentu lokator może spłacić zadłużenie, a mimo to nadal pozostawać bez tytułu prawnego.

Co grozi po wygaśnięciu umowy najmu?

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy osoby pozostające w lokalu zajmują go bez tytułu prawnego. Na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów są wtedy zobowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a w określonych przypadkach właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego.

Gmina może również wnieść do sądu pozew o opróżnienie lokalu. W takim postępowaniu nie należy pozostawać biernym. Trzeba odpowiedzieć na pozew, przedstawić dowody wpłat, ugody, sytuacji rodzinnej i materialnej oraz podnieść ewentualne zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia. Jeżeli sprawa jest już w sądzie, pomocne może być przeanalizowanie, jak wygląda przebieg postępowania eksmisyjnego.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka, czy osobom objętym nakazem przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. Ustawa wskazuje też kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec braku takiego uprawnienia, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Dodatkowo wyroków eksmisyjnych co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie oznacza to jednak umorzenia długu ani przywrócenia najmu.

Przedawnienie zadłużenia czynszowego

Roszczenia o czynsz i inne okresowe opłaty za używanie lokalu co do zasady przedawniają się z upływem 3 lat. Każda miesięczna należność ma własny termin wymagalności, dlatego przedawnienie trzeba liczyć osobno dla poszczególnych okresów.

W praktyce trzeba jednak uważać na przerwanie biegu przedawnienia lub uznanie długu. Pozew, wniosek egzekucyjny, ugoda, pisemne uznanie zadłużenia albo niektóre oświadczenia składane gminie mogą mieć istotne skutki prawne. Przed podpisaniem porozumienia ratalnego warto więc sprawdzić, czy obejmuje ono także należności przedawnione i czy lokator świadomie chce się na to zgodzić.

Przedawnienie nie działa automatycznie w tym sensie, że dłużnik zwykle powinien podnieść zarzut przedawnienia we właściwym momencie. Jeżeli gmina dochodzi zapłaty w sądzie, brak reakcji może doprowadzić do wydania nakazu zapłaty lub wyroku, który później będzie podstawą egzekucji.

Źródła

• Kodeks cywilny: art. 118, art. 366, art. 376 i art. 688¹ - tekst ustawy w serwisie Sejmu RP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11, art. 12, art. 14, art. 16, art. 18, art. 21 i art. 23 - tekst ustawy w serwisie Sejmu RP.
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 1046 - tekst ustawy w serwisie Sejmu RP.