Mamy 8225 opinii naszych Klientów
Baner RODO
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony

Autor: Marek Kowalski • Opublikowane: 26.07.2018

Problem dotyczy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego. Wiążąca mnie, jako najemcę, umowa zawarta jest na czas oznaczony (10 lat). Może być rozwiązana za porozumieniem stron w każdym czasie. Nadto może być rozwiązana przez wynajmującego bez wypowiedzenia, gdy najemca dopuści się opóźnienia w zapłacie czynszu lub innych należności wynikających z umowy za co najmniej dwa pełne okresy płatności oraz gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub go dewastuje albo go podnajął. Nie zawiera jednak zapisów o możliwości jej rozwiązania przez najemcę przez wypowiedzenie ani powodów, dla jakich to wypowiedzenie byłoby możliwe. Trafiła mi się okazja kupna własnego lokalu, chciałbym wypowiedzieć obecną umowę, ale wynajmujący robi problemy z rozwiązaniem za porozumieniem stron. Czy jeżeli nie zapłacę czynszu za dwa okresy, to wynajmujący będzie zmuszony rozwiązać umowę? Jak wybrnąć z tej sytuacji?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy. Szybka odpowiedź na pytanie i, co najważniejsze, wyczerpująca odpowiedź. Prawnicy są wspaniali, dostałam bardzo przejrzystą odpowiedź, zawierającą ważne szczegóły. Pani prawnik dokładnie doradziła mi, co mam robić, jak działać, jakie mam możliwości, co mam uwzględnić, pisząc wniosek, z jakiego paragrafu i co dla mnie ważne – napisała także od siebie, co najlepiej wypisać i na co zwracać uwagę. Gorąco polecam.
Agnieszka
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Krzysztof
Dziękuję za fachową poradę – bardzo mnie uspokoiła. Pani sędzia podczas rozprawy, uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, również powołała się na cytowane przez Pana artykuły. Pozdrowienia dla Pana Lenowieckiego – od dziś polecam wszystkim EPORADY24.
Danuta
Fachowa porada bardzo dokładnie opisana szybko na temat miałem uczucie że rozmawiam z prawnikiem w cztery oczy - gorąco polecam.
Maciej
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Dziękuję za jasną, rzeczową i bardzo szybką odpowiedź. Dzięki waszej pomocy sprawę w sądzie wygrałam. Wszystkim będę polecać Wasz portal eporady24.
Joanna
Serdecznie dziękuję prawnikom tego portalu za pomoc. Odpowiedzi były naprawdę rzetelne i, co ważne, udzielane bardzo szybko. Wiem, „na czym stoję”. Wiedzy nigdy za wiele, w kancelarii bywało, że po opisaniu swojego problemu dowiadywałem się jedynie, że sprawa jest ciekawa i trudna, traciłem czas, pieniądze i wiedziałem tyle, co wiedziałem. W przypadku tego portalu tak się nie da – jest pytanie i jest wyczerpująca odpowiedź. Osobiście jestem bardzo zadowolony z porady.
Roman
BARDZO POLECAM. Sprawa z którą się zwróciłem wydawała się bez wyjścia. Wplątałem się w bardzo skomplikowany "układ" współpracy z dużym producentem materiałów budowlanych. Sądziłem, że mając gwarancję + aprobaty + deklaracje + faktury i wykonując usługi na wysokim poziomie mogę spać spokojnie. Myliłem się. Realia okazały się bardzo brutalne. Byłem załamany - wszystkie próby zainteresowania różnych instytucji były nieskuteczne. Pani Eliza wskazała mi sposób i czynnie POMOGŁA w jego wprowadzeniu. Wiem, że do ostatecznego rozstrzygnięcia minie jeszcze sporo czasu. Sprawa jest naprawdę bardzo trudna. Odzyskałem jednak wiarę w siebie i ludzi. Kontakt bardzo dobry - o wiele lepszy od kontaktów z innymi prawnikami. Jeszcze raz gorąco POLECAM.
Zbyszek
Panie, Panowie, nie marnujcie czasu na przeszukiwanie internetu i poszukiwanie właściwych rozwiązań co do waszych prywatnych spraw. Napiszcie zapytanie do „eporady24”, a szybko, konkretnie i na temat dostaniecie odpowiedź... Za niewielką opłatą uzyskałem nie „odpowiedź”, lecz „odpowiedzi”, bo było ich kilka i jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Jarek
Jeżeli w poradach rozdawaliby Oskary, na pewno bym wysłał nominację do Oskara na eporady24.
Piotr
Dziękuję bardzo za rzetelną i wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu słyszałam różne sprzeczne opinie dotyczące mojego problemu i szczerze mówiąc, nie bardzo wiedziałam, do kogo się zwrócić, by uzyskać potrzebne informacje. W stosownym urzędzie nie dowiedziałam się niestety niczego konkretnego, a korzystanie z drogich usług biur doradczych nie wchodziło w grę. Państwa konkurencja w internecie wyceniła mój problem drożej. Pan Aleksander Słysz dokładnie przeanalizował moje pytania i rozwiał wątpliwości. Teraz wiem, jakie powinnam podjąć kroki w najbliższej przyszłości. Przyznam się, że obawiałam się krótkiej, lakonicznej odpowiedzi, niekoniecznie adekwatnej do wpłaconej kwoty, ale jestem pozytywnie zaskoczona. Duży plus za możliwość zadawania pytań dodatkowych.
Roksana
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof

Stosownie do Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

 

Zasadą jest, że umowa najmu zawarta na czas określony jest nierozwiązywalna za pomocą jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sama umowa przewiduje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem przez jedną (lub każdą ze stron) oraz wskazuje przypadki, gdy takie wypowiedzenie jest możliwe.

 

Zatem przy umowie zawartej do np.: 2024 r., umowa ta nie może być zakończona przed upływem tego okresu, zarówno przez najemcę jak i wynajmującego.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeśli jednak w umowie będą zapisy o możliwości jej rozwiązania za wypowiedzeniem, a nadto określone zostaną sytuacje, w których będzie mogło ono nastąpić i zakreślimy zostanie termin, w jakim czasie będzie ono skuteczne, to strona której takie prawo zostało przyznane, zyska drogę do tego, by rozwiązać umowę najmu, która staje się dla nas uciążliwa.

 

Zatem:

 

  1. Umowa może być rozwiązana za obopólną zgodą w każdym czasie.
  2. Najemca nie może skutecznie rozwiązać umowy za wypowiedzeniem, albowiem jest to umowa zawarta na czas określony i nie przewiduje ona dla najemcy prawa do jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem.
  3. Wynajmujący może ją rozwiązać bez wypowiedzenia, o ile najemca będzie spóźniony w zapłacie czynszu lub innych należności wynikających z umowy za co najmniej dwa pełne okresy płatności – czyli za dwa miesiące.

 

Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 92/06 zwraca uwagę, iż ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony, jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 K.c., polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego, stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów. Aby jednak z niego skorzystać, należy spełnić wymóg zawarcia w umowie najmu odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie wskazane powyżej. Najprostszym sposobem będzie zawarcie zapisu o możliwości takiego wypowiedzenia oraz sformułowanie katalogu przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. Mogą to być np. przesłanki dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia – ważne jednak, aby były one precyzyjne i nie budziły wątpliwości stron

 

Przyjmuje się, że przepisy regulujące wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony mają charakter bezwzględnie wiążący (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, oraz z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97). Wobec tego niedopuszczalne jest odmienne uregulowanie przyczyn wypowiedzenia, niż wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko prowadzi do wniosku, że możliwość wcześniejszego wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy (najmu) nie jest objęta działaniem zasady swobody umów (art. 353 1 K.c.). Wskazuje się, że nie tylko byłoby to sprzeczne z przepisem ustawy, ale przede wszystkim z właściwością (naturą) stosunku dzierżawy (najmu) trwającego przez oznaczony czas (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, oraz z 27 października 1997 r., III CZP 49/97, a także uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7 września 1995 r., I ACr 591/95).

 

Według Sądu Najwyższego, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności, wypowiedzenie może nastąpić, wówczas druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki. Taką wykładnię Sąd Najwyższy zaakceptował w wyroku z 22 czerwca 2004 r., IV CK 463/03 (nie publ.) oraz w wyroku z 25 listopada 2003 r., II CK 293/02 (niepubl.), w którym stwierdził, że wprowadzenie art. 673 § 3 K.c. wskazuje, iż wykładnia art. 673 K.c. w brzmieniu sprzed jego zmiany, zgodna z treścią § 3 tego artykułu, była w pełni racjonalna. Za takim kierunkiem wykładni opowiedziały się również sądy powszechne oraz wielu przedstawicieli doktryny.

 

Nowelizacja art. 673 K.c., polegająca na dodaniu § 3, nie rozwiała wszelkich wątpliwości dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu (dzierżawy). Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02 (OTK Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją. W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.

 

Wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W takiej sytuacji stosunek najmu dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w jakich okolicznościach może się on zakończyć. Różni się też wyraźnie od zobowiązania wynikającego z umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdyż żadna ze stron nie może go rozwiązać swobodnie. Nie ma więc podstaw do stwierdzenia, że zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia zezwalającego na jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, z przyczyn określonych w umowie, jest sprzeczne z naturą najmu. Jest to w dalszym ciągu umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub stronie jego wcześniejsze zakończenie.

 

Przy braku zapłaty czynszu za dwa okresy płatności wynajmujący nie musi rozwiązywać umowy. On ma tylko takie prawo a nie obowiązek. Umowa nie wskazuje (prawdopodobnie), że przy braku zapłaty za dwa okresy ulega ona rozwiązaniu. W takiej sytuacji umowa będzie nadal obowiązywać, a wynajmujący zażąda czynszu za cały okres jej trwania.

 

Jako inne wyjście wchodzi w rachubę podnajęcie lokalu innemu podmiotowi, z zastrzeżeniem, że umowa może być w każdym czasie rozwiązana, bo wynajmujący rozwiąże ją z Panem, Pan z podnajemcą.

 

Pan ma pieniądze na czynsz, a jednocześnie działa w innym miejscu. Wynajmujący może to tolerować do końca umowy lub ją rozwiązać bez wypowiedzenia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy plus 0 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Ustanie stosunku najmu a rzeczy najemcy pozostawione w lokalu

Podatnik podnajmował biuro, którego jest najemcą głównym, pewnemu przedsiębiorcy. Umowa między podatnikiem a przedsiębiorcą była spisywana na trzy miesiące. Po wygaśnięciu ostatniej umowy podatnik nie przedłużył jej, o czym zawiadomił przedsiębiorcę e-mailem, wyznaczając termin opróżnienia biura przez niego. Przedsiębiorca zabrał w oznaczonym terminie niektóre rzeczy, resztę pozostawiając na miejscu. Podatnik nie może w pełni korzystać z powierzchni, za którą ponosi koszty, wobec tego może albo obciążyć kosztami wynajmu powierzchni (bez umowy) przedsiębiorcę, albo wykorzystać pozostawione rzeczy do swoich celów wobec braku zainteresowania nimi właściciela. Proszę o opinię w tej sprawie.

Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot składki ubezpieczenia na życie

Mam pytanie o zwrot składki ubezpieczenia na życie. Otóż zaciągnięty został kredyt, a warunkiem jego otrzymania było wykupienie ubezpieczenia na życie. Kredyt został spłacony po około 6 miesiącach. Jednocześnie poprosiłem o zwrot składki ubezpieczenia (które nie zostało przecież wykorzystane). Towarzystwo ubezpieczeniowe stwierdziło niestety, że zwrot składki ubezpieczenia jest niemożliwy i ubezpieczenie trwa do końca umowy kredytowej. Czy mają rację? Czy nie mogę domagać się zwrotu niewykorzystanej składki ubezpieczenia?

Cofnięcie darowizny dokonanej na rzecz rozwiedzionych małżonków

W 2003 r. wraz z żoną aktem darowizny przekazaliśmy synowi i jego żonie nasz dom (mieszkając razem z nimi). Rok później zmarła moja żona, natomiast dwa miesiące temu syn i synowa rozwiedli się. Obawiam się, że będą chcieli sprzedać nieruchomość. Czy w takiej sytuacji mogę cofnąć darowiznę, by nie stracić dachu nad głową? Jak powinienem teraz postąpić?

wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »