Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego na czas określony przez najemcę

Co wynika z umowy najmu na czas określony

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

To oznacza, że przy umowie zawartej na 10 lat nie obowiązują zwykłe ustawowe terminy wypowiedzenia z art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, bo te dotyczą najmu na czas nieoznaczony. W umowie terminowej wcześniejsze wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony same przewidziały w umowie konkretne przypadki, w których można to zrobić.

Jeżeli więc umowa przewiduje jedynie:

• rozwiązanie za porozumieniem stron,
• oraz uprawnienia wynajmującego do rozwiązania bez wypowiedzenia w określonych sytuacjach,

a nie przyznaje podobnego prawa najemcy, to najemca co do zasady nie ma samodzielnego prawa do wypowiedzenia umowy tylko dlatego, że lokal przestał być mu potrzebny.

Zobacz również: wypowiedzenie umowy o współpracy

Czy niepłacenie czynszu przez dwa miesiące rozwiąże umowę

Nie. To najważniejsza praktyczna odpowiedź.

W przypadku lokalu użytkowego zastosowanie ma art. 687 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, ale dopiero po uprzedzeniu najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego i bieżącego czynszu.

Z tego przepisu wynikają od razu cztery ważne wnioski:

1. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, ale nie ma takiego obowiązku.
2. Wypowiedzenie nie następuje automatycznie po dwóch niezapłaconych okresach.
3. Przed wypowiedzeniem musi być zachowana procedura z pisemnym uprzedzeniem i dodatkowym miesięcznym terminem do zapłaty.
4. Jeżeli wynajmujący nie wypowie umowy, umowa nadal trwa, a zadłużenie rośnie.

Dlatego celowe zaprzestanie płacenia czynszu jest zwykle bardzo niekorzystne dla najemcy. Może doprowadzić do powstania zaległości obejmujących:

• czynsz i inne opłaty umowne,
• odsetki za opóźnienie – na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• ewentualne koszty dochodzenia należności,
• odszkodowanie, jeżeli wynajmujący wykaże dalszą szkodę.

Dlaczego ustawowe terminy wypowiedzenia tu nie pomogą

Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje ustawowe terminy wypowiedzenia najmu, np. przy czynszu płatnym miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Ten przepis ma jednak znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy najem został zawarty na czas nieoznaczony i strony nie ustaliły innych terminów.

Przy najmie na czas oznaczony ustawowy model jest inny: trwa on do końca uzgodnionego okresu, chyba że wcześniej zajdzie przypadek przewidziany w umowie albo szczególna ustawowa podstawa rozwiązania.

Takie podejście od lat potwierdza orzecznictwo. W szczególności w uchwale Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, przyjęto, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed upływem terminu tylko w wypadkach określonych w umowie. Podobny kierunek wynika też z wcześniejszego orzecznictwa, m.in. uchwały Sądu Najwyższego z 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 oraz uchwały Sądu Najwyższego z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97.

Kiedy najemca mimo wszystko może zakończyć umowę wcześniej

To zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokładnej treści umowy. W praktyce najczęściej wchodzą w grę następujące rozwiązania:

1. Porozumienie stron

Najprostsze i najbezpieczniejsze jest rozwiązanie umowy za zgodą obu stron. Wynika ono z zasady swobody umów określonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego w związku z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dla zmiany lub rozwiązania umowy strony powinny zachować taką samą formę jak dla jej zawarcia albo formę zastrzeżoną w samej umowie.

W porozumieniu warto ustalić:

• datę zakończenia najmu,
• rozliczenie czynszu i opłat eksploatacyjnych,
• rozliczenie kaucji,
• stan lokalu i sposób wydania,
• zrzeczenie się dalszych roszczeń albo ich dokładne określenie.

2. Cesja praw i obowiązków z umowy

Jeżeli wynajmujący nie chce rozwiązać umowy, czasem akceptuje wejście nowego najemcy w miejsce dotychczasowego. Taka operacja wymaga zwykle zgody wynajmującego, bo obejmuje przejęcie długu lub zmianę strony stosunku zobowiązaniowego. W praktyce wykorzystuje się tu konstrukcje z art. 509 Kodeksu cywilnego (przelew wierzytelności) oraz art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego (przejęcie długu za zgodą wierzyciela), a często całość porządkuje się jedną trójstronną umową.

Jeżeli umowa najmu nic o tym nie mówi, i tak nie warto robić tego bez pisemnej zgody wynajmującego.

3. Podnajem, jeżeli umowa na to pozwala

Jeżeli umowa nie wyłącza podnajmu albo wynajmujący wyrazi na niego zgodę, można rozważyć oddanie lokalu innemu podmiotowi do używania.

Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, chyba że umowa stanowi inaczej. Naruszenie tego zakazu może dać wynajmującemu podstawę do działań przewidzianych w umowie, a czasem do jej rozwiązania.

Podnajem nie powoduje też, że pierwotny najemca przestaje odpowiadać wobec wynajmującego. Nadal to on pozostaje stroną głównej umowy.

Zobacz również: cesja i zmiana najemcy lokalu

4. Wady lokalu albo niewykonywanie obowiązków przez wynajmującego

W pewnych sytuacjach najemca może skorzystać z ustawowych uprawnień, jeżeli lokal ma wady albo wynajmujący narusza swoje podstawowe obowiązki. Chodzi przede wszystkim o przepisy art. 664 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 682 Kodeksu cywilnego.

Przykładowo:

• jeżeli w chwili wydania lokal miał wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad – art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego,
• jeżeli wady są tego rodzaju, że uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący ich nie usunął mimo otrzymanego zawiadomienia, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia – art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego,
• jeżeli wady zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników, pracowników lub klientów, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów nawet wtedy, gdy wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy – art. 682 Kodeksu cywilnego.

To jednak rozwiązania zależne od faktów i dowodów. Sama chęć przeniesienia działalności do własnego lokalu nie daje takiej podstawy.

Czy wynajmujący może żądać czynszu do końca umowy

Jeżeli umowa nadal trwa, wynajmujący może żądać wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią, czyli przede wszystkim zapłaty czynszu i innych opłat. Podstawę stanowi art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Jeżeli najemca przestaje płacić i opuszcza lokal bez skutecznego zakończenia umowy, nie oznacza to automatycznie wygaśnięcia jego obowiązków. W praktyce wynajmujący może dochodzić zapłaty za okres trwania umowy, chyba że:

• umowa została skutecznie rozwiązana,
• wynajmujący zawarł nową umowę z innym najemcą i w ten sposób ograniczył swoją szkodę,
• z treści umowy wynika inny sposób rozliczeń po wcześniejszym opuszczeniu lokalu.

Ocena zakresu roszczeń zależy od tego, czy wynajmujący dochodzi nadal czynszu z istniejącej umowy, czy odszkodowania za jej niewykonanie, oraz jak zachowywały się strony po opuszczeniu lokalu.

Jak praktycznie wyjść z takiej sytuacji

Jeżeli chcesz zakończyć najem przed terminem, a wynajmujący nie zgadza się na rozwiązanie za porozumieniem stron, najbezpieczniej działać etapami:

Odpowiedź na Twoje pytanie wprost

Nie, wynajmujący nie będzie zmuszony rozwiązać umowy tylko dlatego, że nie zapłacisz czynszu za dwa okresy płatności. Na podstawie art. 687 Kodeksu cywilnego będzie miał prawo do wypowiedzenia bez zachowania terminów, ale dopiero po zachowaniu ustawowej procedury i tylko wtedy, gdy sam zechce z tego prawa skorzystać.

Może też wybrać inne rozwiązanie: pozostawić umowę w mocy i dochodzić od Ciebie zapłaty zaległego oraz bieżącego czynszu, odsetek i innych należności wynikających z umowy.

W praktyce zatem celowe niepłacenie czynszu nie jest sposobem na „wyjście” z umowy, lecz sposobem na wygenerowanie sporu i długu.

FAQ

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony bez podania przyczyny?

Co do zasady nie. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy umowa przewiduje takie prawo i wskazuje przypadki, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne – zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy dwa miesiące zaległości czynszowych automatycznie kończą umowę?

Nie. Zaległość daje wynajmującemu uprawnienie z art. 687 Kodeksu cywilnego, ale wypowiedzenie nie następuje automatycznie i wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia oraz dodatkowego terminu do zapłaty.

Czy mogę po prostu opuścić lokal i przestać go używać?

Możesz faktycznie przestać go używać, ale samo opuszczenie lokalu nie rozwiązuje umowy. Jeżeli stosunek najmu nadal trwa, wynajmujący może dochodzić czynszu i innych należności wynikających z umowy.

Czy podnajem rozwiązuje problem?

Niekoniecznie. Podnajem może ograniczyć Twój koszt, ale nie zwalnia Cię automatycznie z obowiązków wobec wynajmującego. Dodatkowo zwykle wymaga zgody wynajmującego albo wyraźnego dopuszczenia w umowie.

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę natychmiast mimo braku odpowiedniej klauzuli?

Przede wszystkim wtedy, gdy zachodzą ustawowe podstawy, np. istotne wady lokalu uniemożliwiające umówione używanie albo wady zagrażające zdrowiu – na podstawie art. 664 § 2 i art. 682 Kodeksu cywilnego. Zawsze wymaga to jednak oceny konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 659 § 1, art. 664 § 1–2, art. 673 § 1–3, art. 681, art. 682, art. 687, art. 688², art. 77 § 1, art. 353¹, art. 481 § 1–2, art. 509, art. 519 § 1–2;
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07;
• uchwała Sądu Najwyższego z 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96;
• uchwała Sądu Najwyższego z 3 marca 1997 r., III CZP 3/97;
• wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02.