Zamieszkanie partnera w mieszkaniu komunalnym po śmierci najemcy

Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci rodzica

W opisanej sytuacji pierwszą i najważniejszą kwestią jest uregulowanie tytułu prawnego do mieszkania po śmierci ojca. Nie chodzi tu o dziedziczenie lokalu, ponieważ mieszkanie komunalne nie wchodzi do spadku po najemcy. Chodzi o wstąpienie w istniejący stosunek najmu.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Z kolei art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Oznacza to, że córka zmarłego najemcy może wstąpić w najem, jeżeli rzeczywiście stale mieszkała z ojcem w tym mieszkaniu do dnia jego śmierci. Nie wystarcza samo zameldowanie, okazjonalne nocowanie albo pomoc w opiece nad ojcem. Liczy się faktyczne centrum życiowe: wspólne zamieszkiwanie, codzienne korzystanie z lokalu, rzeczy osobiste, prowadzenie gospodarstwa domowego i brak innego realnego miejsca zamieszkania.

Wstąpienie w najem następuje z mocy prawa, a nie dopiero z chwilą uznaniowej decyzji gminy. Gmina może jednak badać, czy przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego są spełnione. W praktyce żąda się zwykle aktu zgonu najemcy, dokumentów potwierdzających pokrewieństwo, oświadczeń, potwierdzeń zamieszkiwania, informacji o osobach przebywających w lokalu oraz dokumentów wymaganych przez lokalną procedurę.

Czy partner córki zmarłego najemcy ma prawo do lokalu?

Partner osoby, która stara się o potwierdzenie wstąpienia w najem po ojcu, nie wstępuje automatycznie w najem po zmarłym najemcy. Nie jest dzieckiem najemcy, małżonkiem najemcy ani osobą, wobec której ojciec był obowiązany alimentacyjnie. Sam fakt, że partner zamieszkał po śmierci ojca, nie daje mu więc tytułu prawnego do lokalu.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby chodziło o osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą i stale mieszkającą z nim do chwili śmierci. W opisanej sprawie partner zamieszkał jednak z córką po śmierci ojca, dlatego nie może wywodzić prawa do lokalu z art. 691 Kodeksu cywilnego po zmarłym najemcy.

Dla Pani kluczowe jest więc najpierw doprowadzenie do potwierdzenia, że to Pani wstąpiła w stosunek najmu po ojcu. Dopiero wtedy można bezpieczniej rozmawiać z gminą o składzie gospodarstwa domowego, osobach stale zamieszkujących w lokalu i ewentualnej zgodzie na zamieszkanie partnera.

Zgoda właściciela na zamieszkanie partnera w mieszkaniu komunalnym

W prawie cywilnym istotne znaczenie ma art. 688² Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Partner życiowy nie jest co do zasady osobą, wobec której najemca ma ustawowy obowiązek alimentacyjny. Dlatego przy stałym wprowadzeniu partnera do mieszkania komunalnego najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest złożenie pisemnego wniosku do właściciela lokalu lub zarządcy działającego w imieniu gminy. Wniosek powinien wskazywać, kto ma zamieszkać, od kiedy, czy będzie prowadzone wspólne gospodarstwo domowe oraz ilu mieszkańców będzie faktycznie przebywać w lokalu.

Nie każde przebywanie partnera w mieszkaniu oznacza automatycznie oddanie lokalu do używania. Ryzyko prawne pojawia się jednak wtedy, gdy partner faktycznie wprowadza się na stałe, trzyma w lokalu swoje rzeczy, nocuje tam na co dzień i korzysta z mieszkania jak domownik. W lokalach komunalnych gmina może dodatkowo oceniać powierzchnię lokalu, skład gospodarstwa domowego, tytuły prawne do innych lokali, dochody oraz lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Jeżeli urząd odpowiedział, że najpierw trzeba uregulować tytuł prawny po ojcu, jest to praktycznie zrozumiałe. Dopóki gmina formalnie nie potwierdzi, kto jest najemcą, może nie chcieć podejmować decyzji dotyczącej osoby trzeciej. Nie oznacza to jednak automatycznie odmowy zamieszkania partnera w przyszłości.

Ryzyko wypowiedzenia najmu przy zamieszkaniu bez zgody

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególne konsekwencje dla najemcy, który bez wymaganej pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 tej ustawy właściciel może w takim przypadku wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce przed wypowiedzeniem gmina powinna ustalić, czy rzeczywiście doszło do oddania lokalu lub jego części do używania osobie trzeciej bez wymaganej zgody. Samo poinformowanie administracji, że partner mieszka i jest uwzględniany w opłatach, działa na Pani korzyść, bo pokazuje brak zamiaru ukrywania tej osoby. Nie jest to jednak równoznaczne z pisemną zgodą właściciela, jeżeli przepisy lub umowa jej wymagają.

Najbezpieczniej zatem nie opierać się wyłącznie na ustnych informacjach z administracji. Warto złożyć pismo o potwierdzenie wstąpienia w najem po ojcu, a osobno pismo o wyrażenie zgody na stałe zamieszkanie partnera lub o potwierdzenie, że gmina nie sprzeciwia się jego zamieszkiwaniu jako członka gospodarstwa domowego.

Meldunek i doliczenie do opłat nie tworzą prawa do lokalu

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale nie tworzy prawa najmu, nie zastępuje zgody właściciela i nie powoduje, że partner staje się najemcą lokalu komunalnego. Podobnie doliczenie partnera do opłat za media, śmieci lub inne świadczenia eksploatacyjne nie daje mu samodzielnego tytułu prawnego.

Z punktu widzenia gminy doliczenie osoby do opłat może jedynie oznaczać, że administracja przyjęła do wiadomości zwiększoną liczbę mieszkańców na potrzeby rozliczeń. Jeżeli zależy Państwu na bezpieczeństwie prawnym, trzeba dążyć do uzyskania jednoznacznej odpowiedzi na piśmie.

Czy można wspólnie wystąpić o inny lokal?

Można złożyć wniosek o inny lokal albo o zamianę lokalu, ale nie oznacza to, że gmina ma obowiązek przyznać większe mieszkanie. Zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy określa uchwała rady gminy wydana na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. To w niej znajdują się kryteria dochodowe, metrażowe, pierwszeństwo, zasady zamiany i warunki uznania osób za członków gospodarstwa domowego.

Jeżeli zostanie Pani uznana za najemcę obecnego lokalu, gmina może uznać, że Pani potrzeba mieszkaniowa jest już zaspokojona. Wniosek o inny lokal ma większe szanse wtedy, gdy obecne mieszkanie jest zbyt małe, niedostosowane do liczby domowników, złego stanu technicznego albo spełnione są lokalne przesłanki zamiany. Partner może być wskazany jako osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego, ale sama chęć wspólnego zamieszkania zwykle nie wystarczy do przydziału innego lokalu.

W przypadku lokali innych niż komunalne, na przykład TBS, zasady sukcesji i zgody na zamieszkanie mogą wyglądać inaczej. Warto porównać je z odrębnymi regułami dotyczącymi przeniesienia praw do lokalu TBS.

Co warto zrobić krok po kroku?

Najpierw należy dokończyć procedurę potwierdzenia wstąpienia w najem po ojcu. W piśmie do gminy warto powołać się na art. 691 Kodeksu cywilnego i wskazać, że jako córka zmarłego najemcy stale zamieszkiwała Pani z nim w lokalu do chwili jego śmierci. Do pisma najlepiej dołączyć dokumenty potwierdzające ten fakt.

Następnie warto złożyć osobny wniosek dotyczący partnera. Wniosek powinien być spokojny i konkretny: należy wskazać, że partner faktycznie zamieszkuje lub ma zamieszkać w lokalu, że został zgłoszony do opłat, że nie chodzi o przeniesienie na niego praw do lokalu ani o podnajem, lecz o zgodę na zamieszkiwanie jako członka gospodarstwa domowego. Dobrze jest poprosić o odpowiedź na piśmie.

Jeżeli gmina odmówi, trzeba przeanalizować podstawę odmowy. Inaczej ocenia się odmowę wynikającą z braku potwierdzonego tytułu prawnego po ojcu, inaczej odmowę opartą na regulaminie gminy, a inaczej sytuację, w której gmina grozi wypowiedzeniem umowy. W razie sporu możliwe może być dochodzenie ustalenia wstąpienia w najem przed sądem, natomiast w sprawie zgody na zamieszkanie partnera najpierw trzeba sprawdzić umowę najmu i lokalne przepisy.

FAQ

Źródła

• Art. 688² i art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, aktualny tekst aktu w systemie ELI: Kodeks cywilny.
• Art. 11 oraz art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, aktualny tekst aktu w systemie ELI: ustawa o ochronie praw lokatorów.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1978 r., sygn. akt III CZP 52/78, dotycząca wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.