Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu komunalnego po śmierci najemcy

Kiedy po śmierci najemcy nie ma bezumownego korzystania z lokalu?

Jeżeli po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego spełnione są przesłanki z art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, wskazane w tym przepisie osoby wstępują w stosunek najmu z mocy prawa. Dotyczy to także lokali komunalnych, ponieważ art. 691 Kodeksu cywilnego odnosi się do najmu lokalu mieszkalnego jako takiego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem jest jednak, aby osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Wynika to wprost z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że jeżeli córka zmarłej rzeczywiście stale mieszkała z matką w lokalu aż do dnia jej śmierci, to co do zasady wstępuje w najem automatycznie. Nie trzeba zawierać nowej umowy, aby samo wstąpienie było skuteczne. Umowa lub aneks przygotowany przez gminę ma w takim wypadku charakter potwierdzający istniejący już stan prawny.

Kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego?

Najczęściej spór z gminą dotyczy dwóch kwestii: czy dana osoba mieści się w katalogu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego oraz czy faktycznie stale zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci.

W praktyce „stałe zamieszkiwanie” nie oznacza wyłącznie meldunku. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie rozstrzyga sprawy samodzielnie. Znaczenie mają przede wszystkim fakty świadczące o tym, że lokal był centrum życiowym danej osoby, np. codzienne zamieszkiwanie, przechowywanie rzeczy osobistych, opieka nad najemcą, odbiór korespondencji, rachunki, dokumentacja medyczna czy zeznania świadków.

Takie rozumienie od lat przyjmuje orzecznictwo Sądu Najwyższego, m.in. wyrok z 15 stycznia 1981 r., sygn. akt III CRN 314/80, oraz wyrok z 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 1023/99. Nadal zachowują one znaczenie interpretacyjne przy ocenie przesłanki stałego zamieszkiwania.

Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić zasady, zobacz także: wstąpienie w najem komunalny.

Czy gmina może żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie?

Podstawą żądania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Kluczowe jest więc to, czy po śmierci najemcy dana osoba rzeczywiście zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Jeżeli doszło do wstąpienia w najem na podstawie art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, to tytułem prawnym nadal jest stosunek najmu. W takiej sytuacji naliczanie odszkodowania z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady jest nieprawidłowe.

Inaczej będzie wtedy, gdy osoba pozostała w lokalu, ale nie należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego albo nie wykaże stałego zamieszkiwania do chwili śmierci najemcy. Wtedy gmina może uznać, że lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego i dochodzić odszkodowania.

Wysokość odszkodowania jest określona w art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego na podstawie art. 18 ust. 2 zdanie drugie tej ustawy.

Czy aneks albo nowa umowa są konieczne?

Nie. Wstąpienie w najem następuje z mocy prawa, a nie dopiero z chwilą podpisania aneksu lub nowej umowy. Dokument przygotowany przez gminę porządkuje sytuację formalną, ale nie tworzy prawa najmu od zera.

Jeżeli więc urząd albo zarządca pisze, że „do czasu uregulowania stanu prawnego” trzeba płacić odszkodowanie, to takie stanowisko może być błędne. Sam fakt, że gmina jeszcze nie przygotowała aneksu albo nie zakończyła swojej procedury, nie oznacza automatycznie braku tytułu prawnego po stronie osoby, która już wcześniej weszła w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.

To nie znaczy jednak, że każda osoba mieszkająca ze zmarłym najemcą jest chroniona automatycznie. Wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy spełnione zostały przesłanki ustawowe.

Jakie dokumenty i dowody warto złożyć do gminy?

Jeżeli chcesz wykazać, że nie zajmujesz lokalu bez tytułu prawnego, warto złożyć do gminy lub zarządcy pismo z żądaniem uznania wstąpienia w stosunek najmu i korekty błędnego naliczenia odszkodowania. Do pisma warto dołączyć:

• odpis aktu zgonu najemcy,
• dokumenty potwierdzające pokrewieństwo albo inną podstawę z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego,
• dowody stałego zamieszkiwania, np. rachunki, korespondencję, zaświadczenia, dokumentację medyczną, oświadczenia sąsiadów,
• potwierdzenia opłat za lokal po śmierci najemcy,
• wniosek o przeksięgowanie należności z „odszkodowania” na należności czynszowe, jeżeli były błędnie oznaczone.

Dobrze jest także wyraźnie wskazać w piśmie podstawę prawną: art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, podnosząc, że ten drugi przepis nie ma zastosowania wobec osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny

Co zrobić, gdy gmina odmawia uznania wstąpienia w najem?

Jeżeli gmina nadal twierdzi, że zajmujesz lokal bez tytułu prawnego, możesz wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Interes prawny w takim powództwie zwykle istnieje wtedy, gdy wynajmujący kwestionuje Twoje uprawnienie.

W orzecznictwie od dawna przyjmuje się dopuszczalność takiego żądania. W praktyce sąd bada wtedy, czy powód należy do kręgu osób z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego oraz czy stale mieszkał z najemcą do chwili jego śmierci.

Roszczenie o ustalenie samego wstąpienia w najem nie ma charakteru typowego roszczenia majątkowego i w praktyce nie jest traktowane jako przedawniające się w zwykłym trybie. Wciąż jednak nie warto zwlekać, ponieważ z upływem czasu trudniej wykazać stan faktyczny i zgromadzić wiarygodne dowody.

Jeżeli w lokalu zostało kilka osób

Może się zdarzyć, że po śmierci najemcy w lokalu pozostało kilka osób spełniających warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Wówczas każda z nich wstępuje w stosunek najmu. Sąd nie wybiera jednej „najbardziej uprawnionej” osoby tylko na podstawie bliższego pokrewieństwa. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CKN 599/00.

W praktyce oznacza to, że gmina nie powinna arbitralnie przyjmować, że np. tylko jedno z dzieci zmarłego może stać się najemcą, jeżeli kilka osób spełnia przesłanki ustawowe.

Kiedy sytuacja jest bardziej skomplikowana?

Nie każda sprawa jest oczywista. Spór może być trudniejszy zwłaszcza wtedy, gdy:

• osoba mieszkała okresowo w innym mieście z powodu pracy lub leczenia,
• w lokalu przebywał partner zmarłego, ale bez formalnego związku małżeńskiego,
• gmina powołuje się na brak zameldowania,
• w lokalu pozostały osoby spokrewnione dalszego stopnia, które nie mieszczą się w katalogu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego,
• lokal był zadłużony i gmina łączy sprawę długu z oceną tytułu prawnego.

W takich przypadkach trzeba oddzielić dwie kwestie: kto wstąpił w najem oraz kto odpowiada za zaległości. Samo ewentualne zadłużenie lokalu nie przekreśla automatycznie wstąpienia w najem, ale może rodzić odrębne spory o zapłatę.

Jeśli problem dotyczy także zasad dalszego zajmowania lokalu przez bliskich albo partnera, pomocny może być materiał: wstąpienie w najem komunalny.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy gmina najczęściej błędnie nalicza odszkodowanie, a kiedy jej stanowisko może być uzasadnione.

FAQ

Czy meldunek wystarczy, aby wstąpić w najem lokalu komunalnego?

Nie. Meldunek jest tylko jednym z dowodów. O wstąpieniu w najem decyduje spełnienie przesłanek z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, w tym rzeczywiste stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy gmina może żądać podpisania nowej umowy?

Może chcieć uporządkować dokumenty, ale samo prawo najmu nie powstaje dopiero po podpisaniu nowej umowy. Jeżeli doszło do wstąpienia w najem z mocy prawa, umowa lub aneks mają charakter potwierdzający.

Czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie i czynsz to to samo?

Nie. Odszkodowanie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy osoby bez tytułu prawnego. Czynsz płaci najemca albo osoba, która weszła w stosunek najmu.

Czy po śmierci najemcy można od razu iść do sądu?

Tak, jeżeli gmina kwestionuje Twoje uprawnienie i masz interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu. Podstawą jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy wysokie dochody przekreślają automatycznie wstąpienie w najem?

Nie w ramach samego art. 691 Kodeksu cywilnego. Jednak w lokalach komunalnych mogą pojawić się dodatkowe kwestie wynikające z uchwał gminy i zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Na ten temat warto przeczytać: wstąpienie w najem komunalny.

Podsumowanie

Jeżeli osoba bliska po śmierci najemcy lokalu komunalnego spełnia warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, wstępuje w najem z mocy prawa. W takiej sytuacji nie powinna być traktowana jako osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, a naliczanie odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów jest co do zasady bezpodstawne.

Jeżeli jednak gmina kwestionuje stałe zamieszkiwanie albo sam krąg osób uprawnionych, decydujące będą dowody. W razie sporu można żądać sądowego ustalenia istnienia stosunku najmu.

Źródła

• art. 691 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80.
• wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r., I CKN 1023/99.
• wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CKN 599/00.
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1977 r., III CZP 19/77.
• uchwała Sądu Najwyższego z 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96.