Dzierżawa gruntów otrzymanych w spadku

Nabywanie gruntów rolnych

Musimy tu zwrócić się do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585), która znowelizowała m.in. Kodeks cywilny i ustawę z dnia 11.04.2011 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Nabycie nieruchomości jest trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 10 lat.

Otrzymanie gruntów w spadku

Niemniej jednak zasady obrotu nieruchomościami według powyższej ustawy nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego. Działanie tej ustawy oznacza, że do spadku obejmującego gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 1058 Kodeksu cywilnego znajdą zastosowanie przepisy powszechnego prawa spadkowego, okrojone przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Natomiast do spadku obejmującego nieruchomość rolną o powierzchni 0,3–1 ha mają zastosowanie przepisy powszechnego prawa spadkowego i ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie mają zastosowania ze względu na treść art. 1058 Kodeksu cywilnego – przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych. W przypadku zatem wskazanego przez Pana dziedziczenia nie stosuje się przepisu stanowiącego o tym, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Na skutek dziedziczenia, nieruchomość rolną może nabyć osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym.

Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. Otóż definicję nieruchomości rolnej w odniesieniu do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. znajdziemy w Ustawie z 30 kwietnia 2016 r. która wprowadza gruntowną nowelę ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Według tej ustawy nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne.

Z kolei wedle ustawy rolnikiem jest osoba z kwalifikacjami rolniczymi, która prowadzi (jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem lub dzierżawcą) gospodarstwo rolne do 300 hektarów i mieszka w gminie, w którym leży jego gospodarstwo lub jedna z działek co najmniej pięć lat.

Dzierżawa ziemi gruntów ze spadku

Oczywiście tak odziedziczoną nieruchomość rolną może Pan wydzierżawić siostrze. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowę dzierżawy można zawrzeć ustnie albo pisemnie przy czym można ją sporządzić samemu i poświadczyć podpis u notariusza, by nadać umowie datę pewną. Poświadczenie podpisu na umowie dzierżawy można uzyskać także u burmistrza lub wójta.

Zasadniczo obowiązują następujące zasady:

• dzierżawa na okres krótszy niż 1 rok – dopuszczalne są obie formy umowy,
• dzierżawa na okres dłuższy niż 1 rok – tylko umowa pisemna,
• brak daty zakończenia okresu dzierżawy w umowie – umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony,
• umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony na okres dłuższy niż 30 lat – po upływie tego okresu automatycznie staje się umową zawartą na czas nieoznaczony.

Umowę dzierżawy należy zarejestrować w ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzą starostwa powiatowe. Nie trzeba o jej istnieniu informować urzędu skarbowego, bo dzierżawa gruntów na cele rolnicze jest zwolniona z opodatkowania. Proszę pamiętać, że Pana siostrze jako dzierżawcy zgodnie z art. 3 ust. 1 o kształtowaniu ustroju rolnego przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata.

Okres, na który umowa zostanie zawarta, zależy od Państwa.  

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592