Dzierżawa gruntów rolnych otrzymanych w spadku

Czy nierolnik może odziedziczyć grunt rolny?

Tak. Jeżeli nabycie następuje w drodze dziedziczenia, spadkobierca nie musi być rolnikiem indywidualnym. Oznacza to, że osoba mieszkająca poza gospodarstwem, niemająca kwalifikacji rolniczych i nieprowadząca działalności rolniczej może nabyć nieruchomość rolną w spadku.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje co prawda zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny, ale zawiera liczne wyjątki. Jednym z nich jest nabycie w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Dodatkowo w przypadku nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha ograniczenia obrotu są łagodniejsze.

W opisanej sytuacji powierzchnia gruntów wynosi 0,87 ha, a nabycie nastąpiło w spadku. Z tego względu sam fakt, że spadkobierca nie jest rolnikiem i nie mieszka na terenie gospodarstwa, nie blokuje ani nabycia własności, ani późniejszego oddania gruntu w dzierżawę.

Czy można wydzierżawić grunty otrzymane w spadku?

Tak, odziedziczone grunty rolne można wydzierżawić, również siostrze będącej rolnikiem. Dzierżawa polega na tym, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Wynika to z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego.

W aktualnym stanie prawnym trzeba pamiętać, że ograniczenie w zbywaniu i oddawaniu nieruchomości rolnych w posiadanie innym osobom wynosi zasadniczo 5 lat, a nie 10 lat. Co ważne, art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza stosowanie tego ograniczenia m.in. do nieruchomości nabytej w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli grunt został rzeczywiście nabyty w spadku, spadkobierca może go wydzierżawić bez czekania 5 lat i bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko z tego powodu, że sam nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Dodatkowo siostra jest osobą bliską, co ma znaczenie przy wielu ograniczeniach obrotu nieruchomościami rolnymi.

Na jaki okres zawrzeć umowę dzierżawy?

Okres dzierżawy zależy od stron. Można więc zawrzeć umowę na kilka miesięcy, rok, trzy lata, pięć lat albo inny oznaczony czas. Można też zawrzeć umowę na czas nieoznaczony.

Przy dzierżawie nieruchomości trzeba jednak pamiętać o skutkach formy umowy. Na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a art. 660 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

• dzierżawa do roku może być zawarta nawet ustnie, choć dla celów dowodowych lepiej sporządzić ją na piśmie,
• dzierżawa na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta w formie pisemnej,
• dzierżawa bez daty końcowej jest umową na czas nieoznaczony,
• dzierżawa na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego okresu jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony.

Jeżeli umowa ma mieć znaczenie w urzędach, dla dopłat, dla KRUS albo dla prawa pierwokupu dzierżawcy, warto zadbać o datę pewną, np. przez notarialne poświadczenie podpisów albo inną formę urzędowego potwierdzenia daty.

Dzierżawa w starostwie i ewidencji gruntów

Sama umowa dzierżawy jest ważna między stronami bez wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencję prowadzi jednak starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, dlatego w praktyce można złożyć w starostwie wniosek o przyjęcie umowy dzierżawy lub aktualizację danych, dołączając podpisany egzemplarz umowy.

Trzeba odróżnić ważność umowy od jej ujawnienia w ewidencji. Starostwo nie „zatwierdza” dzierżawy w tym sensie, że bez rejestracji byłaby nieważna. Organ może natomiast przyjąć dokument do akt, dokonać aktualizacji danych objętych ewidencją albo odmówić aktualizacji, jeżeli brak jest podstaw prawnych lub dokument nie spełnia wymagań.

Warto złożyć umowę w starostwie zwłaszcza wtedy, gdy dzierżawca chce wykazywać tytuł do użytkowania gruntów, ubiegać się o dopłaty, porządkować dokumentację gospodarstwa albo potrzebuje potwierdzenia dla innych instytucji. W sprawach świadczeń rolniczych znaczenie może mieć także KRUS, ale jego wymagania należy oceniać osobno od samej ważności umowy cywilnej.

Prawo pierwokupu dzierżawcy

Jeżeli w przyszłości właściciel chciałby sprzedać nieruchomość rolną, dzierżawca może uzyskać ustawowe prawo pierwokupu. Nie powstaje ono jednak automatycznie z każdej umowy dzierżawy.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli więc właściciel chce zachować większą swobodę przy ewentualnej sprzedaży, powinien świadomie ustalić czas trwania umowy oraz rozważyć skutki nadania jej daty pewnej. Z kolei dla dzierżawcy data pewna i dłuższe wykonywanie umowy mogą być istotne, gdy chce zabezpieczyć sobie pierwszeństwo zakupu.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?

Dobra umowa dzierżawy powinna być prosta, ale precyzyjna. Przy gruntach rolnych szczególnie ważne jest wskazanie, czy dzierżawca może korzystać tylko z ziemi, czy także z budynków, urządzeń, dojazdu, mediów albo innych składników znajdujących się na nieruchomości.

• dane wydzierżawiającego i dzierżawcy,
• oznaczenie działek: numer działki, obręb, powierzchnia, numer księgi wieczystej,
• okres dzierżawy i dzień wydania gruntu,
• wysokość czynszu albo sposób jego ustalenia,
• cel dzierżawy, np. prowadzenie upraw albo użytkowanie rolnicze,
• zasady korzystania z zabudowań i ponoszenia kosztów ich utrzymania,
• zakaz poddzierżawy bez zgody właściciela, jeżeli strony chcą go wyraźnie podkreślić,
• kwestie podatku rolnego, dopłat, ubezpieczenia i odpowiedzialności za szkody,
• terminy i przyczyny wypowiedzenia umowy,
• zasady zwrotu nieruchomości po zakończeniu dzierżawy.

Jeżeli dzierżawa obejmuje zabudowania, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu budynków, wyposażenia, ogrodzenia, dróg dojazdowych i instalacji. Ułatwia to późniejsze rozliczenie nakładów lub szkód.

FAQ

Czy mogę wydzierżawić odziedziczoną ziemię rolną na mniej niż 10 lat?

Tak. Strony mogą ustalić krótszy okres dzierżawy, np. 2, 3 albo 5 lat. Obecne ograniczenie z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynosi zasadniczo 5 lat, ale nie stosuje się go do nieruchomości nabytych m.in. w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego musi być u notariusza?

Nie zawsze. Do samej ważności umowy zwykle wystarcza forma pisemna, zwłaszcza gdy dzierżawa ma trwać dłużej niż rok. Notarialne poświadczenie podpisów lub inna forma uzyskania daty pewnej może być jednak potrzebna albo korzystna, gdy umowa ma być ujawniana w dokumentacji urzędowej lub ma dawać dzierżawcy ustawowe prawo pierwokupu po spełnieniu pozostałych warunków.

Czy starostwo musi zarejestrować każdą umowę dzierżawy?

Nie należy zakładać automatyzmu. Starostwo prowadzi ewidencję gruntów i budynków, ale wpis lub aktualizacja danych następuje według przepisów geodezyjnych i na podstawie odpowiednich dokumentów. W praktyce warto złożyć wniosek z egzemplarzem umowy i uzyskać potwierdzenie złożenia dokumentów.

Czy dzierżawca będzie miał prawo pierwokupu gruntu?

Może je uzyskać, ale tylko po spełnieniu warunków ustawowych. Umowa dzierżawy musi być pisemna, mieć datę pewną, być wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Czy spadkobierca musi sam uprawiać odziedziczony grunt?

W typowej sytuacji nabycia nieruchomości rolnej w spadku spadkobierca nie ma obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa tylko dlatego, że odziedziczył grunt. Może więc oddać ziemię w dzierżawę, ale powinien zadbać o prawidłową umowę i sprawdzić skutki podatkowe, ewidencyjne oraz ewentualne skutki dla dopłat lub KRUS.

Podsumowanie

Spadkobierca niebędący rolnikiem może odziedziczyć grunty rolne i co do zasady może je wydzierżawić, również siostrze prowadzącej gospodarstwo. W opisanej sytuacji nie ma podstaw do przyjmowania, że dzierżawa musi trwać co najmniej 10 lat albo że właściciel musi sam prowadzić gospodarstwo. Najbezpieczniej sporządzić umowę na piśmie, precyzyjnie opisać działki i warunki korzystania z gruntu, a w razie potrzeby złożyć umowę w starostwie. Jeżeli strony przewidują późniejszą sprzedaż gruntu, trzeba dodatkowo uwzględnić możliwe prawo pierwokupu dzierżawcy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1653, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b i art. 3 - ISAP.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 660, art. 693, art. 694 i art. 695 - ISAP.
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności przepisy dotyczące ewidencji gruntów i budynków oraz aktualizacji danych ewidencyjnych - ISAP.