Zakup domu w stanie surowym w zabudowie zagrodowej

Zakup domu w stanie surowym zamkniętym na działce rolnej może być bezpieczny, ale tylko wtedy, gdy przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdzi się dokumenty budowlane i planistyczne. Sam fakt, że budynek fizycznie stoi, nie oznacza jeszcze, że można go legalnie dokończyć, zgłosić zakończenie budowy i zamieszkać.

W opisanej sytuacji kluczowe są cztery grupy dokumentów: decyzja o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy oraz dokumenty planistyczne i rolne dotyczące działki. Szczególnie ostrożnie należy podejść do inwestycji określonej jako zabudowa zagrodowa, bo jej prawny sens jest związany z gospodarstwem rolnym, a nie ze zwykłą zabudową mieszkaniową.

Czy można kupić dom nieoddany do użytkowania?

Tak, można kupić nieruchomość zabudowaną domem w trakcie budowy. Trzeba jednak pamiętać, że niezakończona budowa pozostaje procesem budowlanym. Oznacza to, że po zakupie sama własność działki i budynku nie wystarczy do skutecznego zgłoszenia zakończenia budowy. Nabywca powinien stać się także inwestorem w rozumieniu przepisów budowlanych.

Podstawą jest art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, przenosi tę decyzję na rzecz innego podmiotu, jeżeli:

• dotychczasowy inwestor wyrazi zgodę na przeniesienie decyzji,
• nowy inwestor przyjmie wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• nowy inwestor złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Jeżeli te warunki są spełnione, przeniesienie pozwolenia na budowę następuje w drodze decyzji administracyjnej. W praktyce przed zakupem warto uzyskać od sprzedającego pisemne zobowiązanie do podpisania zgody na przeniesienie pozwolenia, a najlepiej uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej albo wypłatę części ceny od skutecznego przeniesienia decyzji.

Najpierw sprawdź, czy pozwolenie na budowę nie wygasło

Przed zakupem trzeba ustalić, czy pozwolenie na budowę nadal obowiązuje. Z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wynika, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Przy domu z 2018 r. nie wystarczy więc obejrzenie budynku. Trzeba sprawdzić dziennik budowy, wpisy kierownika budowy, daty wykonanych robót i ewentualne dokumenty potwierdzające kontynuowanie prac. Jeżeli budowa była przerwana przez ponad 3 lata, organ może uznać, że pozwolenie wygasło. Wtedy przeniesienie pozwolenia na budowę nie rozwiąże problemu, bo nie można skutecznie przenieść decyzji, która utraciła byt prawny.

W podobnych sprawach wcześniejsza faza - kontynuowanie budowy zagrodowej - wymaga osobnej analizy dokumentów i aktualnego przeznaczenia terenu.

Zabudowa zagrodowa a status rolnika

Zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Pojęcie gospodarstwa rodzinnego określa art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Definicję rolnika indywidualnego zawiera art. 6 ust. 1 tej ustawy. Jest nim osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co do zasady co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

To nie oznacza automatycznie, że osoba niebędąca rolnikiem nigdy nie może nabyć działki z takim domem. Ograniczenia zależą od powierzchni działki, jej oznaczenia w ewidencji gruntów, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz od treści decyzji budowlanych. Trzeba jednak liczyć się z tym, że jeżeli inwestycja została dopuszczona wyłącznie jako zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym, to osoba nieprowadząca gospodarstwa może mieć problem z uzyskaniem nowej decyzji, zmianą pozwolenia, zalegalizowaniem odstępstw albo z kontynuacją inwestycji po wygaśnięciu pozwolenia.

Przy planie zabudowy zagrodowej MPZP obowiązują dodatkowe ograniczenia, bo plan miejscowy może dopuszczać zabudowę mieszkaniową tylko jako element funkcjonującego siedliska rolniczego.

Nabycie działki rolnej przez nierolnika

Formalne nabycie ziemi rolnej przez nierolnika reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Z art. 1a pkt 1 lit. b tej ustawy wynika, że jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jeżeli działka ma około 15 arów, czyli około 0,1500 ha, ten wyjątek może mieć zasadnicze znaczenie.

Nie wolno jednak mylić możliwości nabycia działki z możliwością legalnego dokończenia budowy i użytkowania domu. Nawet jeżeli sama sprzedaż działki o powierzchni poniżej 0,3000 ha nie podlega ograniczeniom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nadal trzeba zbadać pozwolenie na budowę, plan miejscowy, ewentualną decyzję o warunkach zabudowy, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i kompletność dokumentacji budowlanej.

Jak zakończyć budowę i legalnie zamieszkać?

Dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego zasadą jest zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Użytkowanie można rozpocząć, jeżeli organ nadzoru budowlanego w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne w przypadkach określonych w art. 55 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w szczególności gdy obowiązek taki wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy inwestor chce przystąpić do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych albo gdy mamy do czynienia z określonymi procedurami naprawczymi lub legalizacyjnymi.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie trzeba dołączyć dokumenty wskazane w art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W praktyce są to m.in. oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym i przepisami, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, protokoły badań i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji, a także inne dokumenty wymagane dla konkretnej inwestycji.

Jeżeli dom był zamieszkany bez skutecznego zakończenia budowy albo bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie, sytuacja wymaga osobnej oceny. Sam odbiór budynku po latach ma specyficzne zasady i może wiązać się z postępowaniem przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i możliwe opłaty

Kolejna kwestia to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa i IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

Jeżeli taka decyzja była wymagana, powinna co do zasady zostać uzyskana przed faktycznym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntu. Wysokość należności i opłat rocznych określa art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jednocześnie art. 12a tej ustawy przewiduje istotne zwolnienie dla budownictwa mieszkaniowego: obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego.

Dlatego nie można z góry zakładać ani bardzo wysokich opłat, ani ich braku. Trzeba sprawdzić klasę gruntu, powierzchnię faktycznie wyłączoną z produkcji, wcześniejsze decyzje oraz to, czy inwestycja mieści się w zwolnieniu z art. 12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

W umowie przedwstępnej warto zapisać, że sprzedający ma wydać wszystkie oryginały dokumentów budowlanych, podpisać zgodę na przeniesienie pozwolenia, złożyć oświadczenie o braku samowolnych odstępstw od projektu oraz ujawnić wszystkie pisma i postępowania prowadzone przez nadzór budowlany.

Projekt autorski i zmiany w trakcie budowy

Jeżeli dom powstał według projektu autorskiego, trzeba sprawdzić nie tylko egzemplarz projektu zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę, ale także prawa do korzystania z dokumentacji. Z art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych wynika, że utworem mogą być również utwory architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne i urbanistyczne.

Nabycie działki i budynku nie zawsze oznacza nabycie pełnych autorskich praw majątkowych do projektu. Do dokończenia inwestycji zwykle wystarcza legalne korzystanie z zatwierdzonej dokumentacji w zakresie konkretnej budowy, ale większe zmiany projektu mogą wymagać zgody projektanta albo przygotowania projektu zamiennego. Jeżeli planowane są istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu, zastosowanie może mieć art. 36a ustawy Prawo budowlane, który reguluje zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę przy istotnym odstąpieniu od projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego.

FAQ

Podsumowanie

Zakup domu w stanie surowym w zabudowie zagrodowej wymaga większej ostrożności niż zakup zwykłego domu jednorodzinnego po odbiorze. Przed transakcją trzeba sprawdzić, czy pozwolenie na budowę nadal obowiązuje, czy można je przenieść, czy budowa nie była przerwana ponad 3 lata, czy dokumentacja jest kompletna oraz czy przeznaczenie działki pozwala na planowane korzystanie z budynku.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej z warunkami chroniącymi kupującego: wydaniem dokumentacji, uzyskaniem zgody sprzedającego na przeniesienie pozwolenia, sprawdzeniem akt w urzędzie, analizą MPZP oraz ustaleniem statusu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Dopiero po tej weryfikacji można realnie ocenić, czy zakup jest okazją, czy źródłem kosztownych problemów.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 36a, art. 37 ust. 1, art. 40 ust. 1, art. 54 ust. 1, art. 55 ust. 1 i art. 57 ust. 1 - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a pkt 1 lit. b, art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 1 - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w szczególności art. 11 ust. 1, art. 12 i art. 12a - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 3 pkt 3 - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690.
• Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych, w szczególności art. 1 ust. 2 pkt 6 - Dz.U. 1994 nr 24 poz. 83.