Zakup domu w stanie surowym w zabudowie zagrodowej

Skoro dom nie jest oddany do użytku, budowa formalnie nie została zakończona, a jest to, jak rozumiem, dom na działce rolnej, to czeka Pana nie lada przygoda.

Przeniesienie pozwolenia na budowę domu w stanie surowym

Po pierwsze, kupując działkę z budową w trakcie – bowiem niezakończona budowa to trwający proces budowlany, aby zgłosić zakończenie budowy, musiałby Pan przenieść na siebie pozwolenie na budowę.

Przepis art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego (dalej P.b.) przewidujący, że organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 P.b. (decyzję udzielającą pozwolenia na budowę), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę uzależniona jest od łącznego wystąpienia trzech przesłanek. Dwie pierwsze dotyczą zgody osoby, na której rzecz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, na przeniesienie decyzji, oraz zgody osoby, na rzecz której przeniesiona ma zostać decyzja. Trzecim warunkiem jest przedstawienie przez osobę, na którą przeniesione ma zostać pozwolenie na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zaznaczyć należy, że instytucja przeniesienia pozwolenia na budowę stosowana jest wówczas, gdy poza osobą inwestora elementy stanu faktycznego sprawy, w której pozwolenie zostało wydane, nie ulegają zmianie [A Ostrowska, (w:) A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2012 r., s. 393]. Tym samym organ architektoniczno-budowlany, rozpoznając wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę, nie może nie dostrzegać innych uwarunkowań związanych z uzyskanym pozwoleniem na budowę dla konkretnego rodzaju inwestycji.

Odmowa przeniesienia pozwolenia na budowę domu

Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzygający o przeniesieniu pozwolenia na budowę powinien odmówić przeniesienia, jeżeli z materiału dowodowego wynika, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby obejście przepisów prawa, np. w sytuacji, gdy inwestor zwraca się z wnioskiem o przeniesienie pozwolenie na budowę w części, a pozostawałoby to w kolizji z normami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie inwestycji. Rozstrzygnięcie o odmowie przeniesienia pozwolenia na budowę będzie również konieczne, jeżeli organ ustali, że w wyniku przeniesienia pozwolenia osoba, na którą zostałaby ona dokonana, takiego pozwolenia w normalnym trybie nie mogłaby uzyskać. Wydanie decyzji przez organ w tego rodzaju przypadkach prowadziłoby do obejścia prawa, a także do naruszenia konstytucyjnych zasad praworządności i legalizmu [zob. A. Kosicki (w:) M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz, Prawo budowlane, Komentarz, Warszawa 2016, s. 446].

Jeśli nie jest Pan rolnikiem, nie otrzymałby Pan pozwolenia na budowę zagrodową, nie przeniesie Pan na siebie pozwolenia, a więc nie odda budynku do użytku.

Zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1422; zwanego dalej „r.w.t.”) przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności ”budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnychæ. Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 803 z późn. zm.; zwanej dalej „u.k.u.r.”) „za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne: prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha”. Wojewoda wyjaśnił również, że pod pojęciem rolnika rozumie się „osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminnie, w obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo” (art. 6 ust. 1 u.k.u.r.).

Zasadą jest podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolnej nie ma zastosowania do gospodarstw rolnych. Na gruntach rolnych, niewyłączonych z produkcji rolnej, może zatem powstać tylko zabudowa zagrodowa. O taką z kolei wnioskować może osoba, która w rozumieniu przepisów uznawana jest za rolnika.

Odrolnienie działki z domem w zabudowie zagrodowej

Jeśli dotychczasowy inwestor odda budynek do użytku, zakończy proces budowlany i Pan stanie się właścicielem, to stanie Pan przed perspektywą odrolnienia działki, wyłączenia spod produkcji rolnej – bowiem jeśli rolnikiem Pan nie jest, działka stanie się działką budowlaną. Stwierdzenie wyłączenie działki spod produkcji rolnej urząd może wszcząć z urzędu, może być to wszczęte na Pana wniosek. Od rodzaju gruntu zależy opłata za taką czynność, która może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych albo kilkuset. Najwyższa znana mi kwota z decyzji to 375 tys. zł opłaty administracyjnej za wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej. Działka była duża. A piszę Panu o tej kwocie, aby miał Pan świadomość, co może Pana czekać.

Zasadniczo – zakup – na wstępie może wydawać się Panu atrakcyjny, ale może przynieść nieciekawe niespodzianki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592