Kupno nieruchomości z licytacji komorniczej

Zakup nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego 

W przypadku zakupu nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego (komornik sądowy) dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Pan jako zainteresowany bierze odział w licytacji, składa wadium w określonej wysokości.

W razie wygrania licytacji następuje przybicie na Pana rzecz. Po nim wpłaca Pan pozostałą (wylicytowaną i pomniejszoną o wadium) kwotę.

W następnej kolejności sąd dokona przysądzenia własności.

Według Kodeksu postępowania cywilnego:

„Art. 998. § 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

§ 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1. prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2. (uchylony);
3. służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4. służebność przesyłu.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.

W księdze wieczystej wpisu hipotecznego dokonał bank i ZUS z tytułu odpowiednich należności.

Wykreślenie hipotek z księgi wieczystej nieruchomości zakupionej w licytacji komorniczej

Dysponując prawomocnym postanowieniu sądu o przysądzeniu własności, w którym stwierdzone będzie, że dokonał Pan zapłaty w gotówce – będzie miał Pan prawo złożyć wniosek o wykreślenie tych dwóch hipotek z księgi wieczystej.

Koszt to kwota 100 zł za każde wykreślenie – a więc skoro są dwie hipoteki, to będzie kwota 200 zł.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego:

„Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

§ 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”.

Wzmianka o egzekucji może zostać wykreślona na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy egzekucyjnej.

Z reguły w zakresie planu podziału sąd wydaje odrębne postanowienie i ono (prawomocne) stanowi podstawę do wykreślenia wzmianki. Koszty wykreślenia to 100 zł za jedna wzmiankę.

Ewentualnie można uzyskać od komornika prawomocne postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego i na tej podstawie wykreślić wzmianki o egzekucji.

Reasumując :

1. gdy będzie Pan dysponował prawomocnym postanowieniem sądu o przysądzeniu ze wskazaniem w uzasadnieniu, że nastąpiło zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką – wykreśli Pan hipoteki bez problemu (art. 1003 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego),
2. dodatkowo wskaże Pan, że hipoteki te wygasają, a na miejsce tych praw powstaje prawo wierzyciela (bank, ZUS) do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1).