Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą a umowa dożywocia

Czy można wykupić mieszkanie komunalne od razu na nazwisko osoby, która płaci?

Nie. Jeżeli gmina sprzedaje lokal komunalny z bonifikatą, stroną umowy sprzedaży jest najemca spełniający warunki wykupu. Osoba trzecia, nawet bliski krewny, nie staje się właścicielem tylko dlatego, że przekazała pieniądze na cenę wykupu, opłaty notarialne albo koszty założenia księgi wieczystej.

W praktyce oznacza to, że ciocia najpierw musiałaby sama nabyć lokal od gminy. Dopiero jako właścicielka mogłaby rozporządzać mieszkaniem: sprzedać je, darować, przenieść własność w zamian za dożywocie albo powołać określoną osobę do spadku w testamencie. Każde z tych rozwiązań wymaga jednak osobnej analizy, bo inne są skutki w zakresie bonifikaty, podatków i zabezpieczenia interesu osoby, która finansuje wykup.

Trzeba też odróżnić możliwość wykupu od prawa do żądania wykupu. Zasady sprzedaży mieszkań komunalnych, wysokość bonifikaty i warunki jej udzielenia wynikają przede wszystkim z uchwał właściwej rady gminy oraz dokumentów dotyczących konkretnego lokalu. Dlatego przed przekazaniem pieniędzy warto sprawdzić projekt umowy z gminą, uchwałę bonifikatową i ewentualne oświadczenia, które najemca ma podpisać.

Umowa dożywocia z wujem – na czym polega?

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Najważniejsze jest sformułowanie „w braku odmiennej umowy”. Strony mogą więc w akcie notarialnym szczegółowo określić, na czym ma polegać dożywotnie utrzymanie. Można przewidzieć dożywotnią służebność mieszkania, prawo korzystania z określonych pomieszczeń, obowiązek pokrywania wybranych kosztów utrzymania, pomoc w chorobie, organizowanie opieki, a także świadczenia pieniężne wypłacane w ustalonej wysokości i terminach.

Nie warto jednak sprowadzać umowy wyłącznie do ogólnego zdania, że nabywca będzie wypłacał rentę. Jeżeli celem stron jest typowe dożywocie, akt notarialny powinien pokazywać, jakie konkretne potrzeby życiowe dożywotnika mają być zabezpieczone. Im dokładniej opisane zostaną obowiązki nabywcy, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Czy osobistą opiekę można zastąpić świadczeniem pieniężnym?

Tak, ale trzeba to zrobić precyzyjnie. Art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza, aby w ramach prawa dożywocia znalazły się m.in. użytkowanie ograniczone do części nieruchomości, służebność mieszkania, inna służebność osobista albo powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Jeżeli mieszka Pan w innym mieście, można rozważyć umowę, w której wuj zachowa dożywotnie prawo zamieszkiwania w lokalu, a Pan zobowiąże się np. do miesięcznych świadczeń pieniężnych, pokrywania opłat eksploatacyjnych w określonym zakresie, organizowania pomocy domowej albo finansowania opieki w chorobie. Nie trzeba więc automatycznie przyjmować wuja do własnego mieszkania, jeżeli umowa przewiduje inny sposób wykonywania obowiązków.

Trzeba natomiast uważać, aby umowa odpowiadała rzeczywistej woli stron. Jeżeli strony chcą zawrzeć zwykłą sprzedaż z płatnością ratalną, umowę renty albo pożyczkę zabezpieczoną na nieruchomości, nie powinny nazywać jej dożywociem tylko po to, aby osiągnąć określony efekt podatkowy lub spadkowy. Treść czynności ma większe znaczenie niż jej nazwa.

Co się stanie, gdy dożywotnik trafi do domu pomocy społecznej?

Samo umieszczenie dożywotnika w domu pomocy społecznej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy dożywocia. Obowiązki nabywcy trwają nadal, chyba że strony zmienią umowę albo sąd zmodyfikuje sposób wykonywania prawa dożywocia.

Jeżeli w umowie przewidziano świadczenie pieniężne, obowiązek jego zapłaty co do zasady będzie istniał także wtedy, gdy dożywotnik zamieszka w placówce opiekuńczej. Jeżeli umowa obejmuje osobistą pomoc, pielęgnację lub organizowanie opieki, trzeba ocenić, czy dany obowiązek można nadal wykonywać, czy powinien zostać zastąpiony innym świadczeniem.

Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte prawem dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wyjątkowych wypadkach sąd może także rozwiązać umowę o dożywocie.

Czy brat i siostra wuja muszą zrzec się mieszkania?

Nie. Potencjalni spadkobiercy ustawowi nie muszą wyrażać zgody na to, aby właściciel mieszkania sprzedał lokal, darował go albo przeniósł jego własność w zamian za dożywocie. Właściciel może rozporządzać swoim majątkiem za życia, o ile ma pełną zdolność do czynności prawnych i działa świadomie.

Brat i siostra nie są również osobami uprawnionymi do zachowku. Zachowek przysługuje tylko zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. Sam fakt, że rodzeństwo dziedziczyłoby po bezdzietnym i niepozostającym w małżeństwie bracie, nie daje mu prawa do zachowku.

Umowa dożywocia ma też inną istotną cechę: jest umową odpłatną. Co do zasady nieruchomości przeniesionej w drodze dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku tak jak darowizny. Nie oznacza to jednak, że każda czynność nazwana dożywociem jest całkowicie odporna na spór. Jeżeli umowa byłaby pozorna albo rażąco odbiegała od rzeczywistych świadczeń, uprawnione osoby mogą próbować ją kwestionować na zasadach ogólnych.

Dodatkowo art. 916 Kodeksu cywilnego chroni osoby, względem których na dożywotniku ciążył ustawowy obowiązek alimentacyjny. Jeżeli wskutek umowy dożywocia dożywotnik stał się niewypłacalny, taka osoba może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niej. Uprawnienie to wygasa po upływie 5 lat od zawarcia umowy.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego – kiedy trzeba ją zwrócić?

Przy lokalach komunalnych kluczowe znaczenie ma art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego wykupionego z bonifikatą zbywa lokal albo wykorzystuje go na inny cel niż cel uzasadniający udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia nabycia, właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej bonifikacie po waloryzacji.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstaje m.in. przy zbyciu na rzecz osoby bliskiej, przy zamianie lokalu mieszkalnego na inny lokal albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe oraz przy sprzedaży, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Osobą bliską w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami są m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Jeżeli więc jest Pan siostrzeńcem albo bratankiem cioci lub wuja, zasadniczo mieści się Pan w pojęciu „dzieci rodzeństwa”. Gdyby pokrewieństwo było dalsze, trzeba sprawdzić je osobno.

Ważne jest również art. 68 ust. 2b tej ustawy. Jeżeli lokal zostanie przeniesiony na osobę bliską, a ta osoba następnie zbyje lokal albo wykorzysta go na inny cel przed upływem 5 lat liczonych od pierwotnego nabycia od gminy, obowiązek zwrotu bonifikaty może obciążyć osobę bliską. Innymi słowy: przeniesienie mieszkania na siostrzeńca lub bratanka nie zawsze kończy temat bonifikaty.

Czy można uniknąć zwrotu bonifikaty?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest nie przenosić własności lokalu ani nie zmieniać jego przeznaczenia do czasu upływu 5 lat od dnia wykupu, chyba że dana czynność mieści się w ustawowym wyjątku. Jeżeli planowana jest sprzedaż, darowizna, dożywocie albo inne przeniesienie własności, należy przed aktem notarialnym sprawdzić, czy nabywca jest osobą bliską w rozumieniu ustawy i czy nie powstanie ryzyko późniejszego zwrotu po stronie tej osoby.

W szczególnych sytuacjach właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, ale nie jest to automatyczne prawo nabywcy. Wymaga to oceny konkretnej sprawy oraz zgody właściwego organu, wskazanego w ustawie. Nie należy więc opierać planu rodzinnego wyłącznie na założeniu, że gmina zrezygnuje z dochodzenia zwrotu.

Podatki przy sprzedaży, darowiźnie i dożywociu

Przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powstać obowiązek zapłaty 19% podatku PIT od dochodu. Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39 składanym co do zasady do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatku można uniknąć w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

W odniesieniu do umowy dożywocia aktualna praktyka podatkowa opiera się na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14. Umowa dożywocia jest odpłatnym zbyciem, ale przy jej zawarciu nie da się określić przychodu według zasad z art. 19 ustawy o PIT. W konsekwencji zbywca co do zasady nie płaci PIT z tytułu przeniesienia własności w drodze dożywocia, nawet jeżeli od nabycia nie upłynęło 5 lat.

Nie oznacza to braku wszystkich podatków. Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz od nabywcy przy zawarciu aktu notarialnego. Do tego dochodzą taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej i ewentualne koszty wypisów aktu.

Przy darowiźnie lokalu na rzecz siostrzeńca albo bratanka trzeba uwzględnić podatek od spadków i darowizn. Dzieci rodzeństwa należą do II grupy podatkowej, a nie do tzw. grupy zerowej korzystającej z pełnego zwolnienia po zgłoszeniu. To może istotnie zmienić opłacalność darowizny w porównaniu z dożywociem lub sprzedażą.

Jak zabezpieczyć osobę, która finansuje wykup mieszkania?

Jeżeli chce Pan zapłacić za wykup mieszkania cioci, najpierw trzeba zdecydować, czy przekazywane środki mają być darowizną, pożyczką czy elementem szerszego rozliczenia rodzinnego. Bez pisemnej umowy przekazanie pieniędzy może być później trudne do udowodnienia, zwłaszcza gdy pojawią się spadkobiercy, zmieni się relacja rodzinna albo ciocia zmieni zdanie.

Praktycznie można rozważyć:

• umowę pożyczki na wykup, najlepiej z jasnym terminem zwrotu i zabezpieczeniem, np. hipoteką po ustanowieniu odrębnej własności lokalu;
• umowę przedwstępną dotyczącą późniejszego przeniesienia własności, z zastrzeżeniem ryzyka bonifikaty i podatków;
• umowę dożywocia po wykupie, jeżeli rzeczywistym celem jest zapewnienie cioci lub wujowi dożywotniego utrzymania;
• testament, który może porządkować dziedziczenie, ale nie daje takiego zabezpieczenia jak umowa przenosząca własność za życia, ponieważ testament można odwołać;
• darowiznę po upływie okresu bonifikaty, jeżeli strony akceptują skutki podatkowe i spadkowe.

Nie należy natomiast zawierać umowy o spadek po osobie żyjącej. Co do zasady taka umowa jest nieważna, poza szczególną umową o zrzeczenie się dziedziczenia zawieraną między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym. Nie jest to instrument służący do nabycia mieszkania po śmierci cioci lub wuja w zamian za sfinansowanie wykupu.

FAQ

Czy mogę wykupić mieszkanie komunalne cioci bezpośrednio od gminy?

Co do zasady nie. Jeżeli uprawnienie do wykupu przysługuje najemcy, to najemca jest stroną umowy sprzedaży z gminą. Osoba, która finansuje wykup, może co najwyżej zawrzeć z najemcą odrębną umowę dotyczącą pożyczki, rozliczeń albo późniejszego przeniesienia własności.

Czy siostrzeniec lub bratanek jest osobą bliską przy bonifikacie?

Zwykle tak, ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami zalicza do osób bliskich także dzieci rodzeństwa. Trzeba jednak dokładnie ustalić pokrewieństwo. Dalszy krewny, powinowaty albo osoba niespokrewniona może nie korzystać z tego statusu.

Czy umowa dożywocia wymaga osobistej opieki nad starszą osobą?

Nie zawsze. Jeżeli strony nie uregulują tego inaczej, obowiązki nabywcy są szerokie i obejmują m.in. przyjęcie dożywotnika jako domownika oraz pomoc w chorobie. W akcie notarialnym można jednak określić inny model, np. służebność mieszkania, świadczenia pieniężne i organizowanie opieki.

Czy dożywocie chroni przed roszczeniami o zachowek?

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, dlatego co do zasady nie dolicza się jej do substratu zachowku tak jak darowizny. Nie wyklucza to sporu, jeżeli czynność byłaby pozorna albo jej treść nie odpowiadałaby rzeczywistym ustaleniom stron.

Czy przy umowie dożywocia płaci się podatek PIT?

Aktualna linia podatkowa przyjmuje, że zbywca nie płaci PIT od przeniesienia nieruchomości w drodze dożywocia, ponieważ nie da się ustalić przychodu według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia. Nabywca musi jednak liczyć się z podatkiem PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Czy po wykupie mieszkania z bonifikatą można je od razu darować rodzinie?

To zależy od stopnia pokrewieństwa i dalszych planów. Zbycie na rzecz osoby bliskiej jest ustawowym wyjątkiem od zwrotu bonifikaty, ale osoba bliska może odpowiadać za zwrot, jeżeli sama zbyt szybko sprzeda lokal albo wykorzysta go na inny cel przed upływem 5 lat od pierwotnego wykupu.

Czy testament zabezpiecza osobę, która zapłaciła za wykup mieszkania?

Testament może wskazywać przyszłego spadkobiercę, ale nie daje pełnego zabezpieczenia. Spadkodawca może testament odwołać lub zmienić. Jeżeli finansujący wykup oczekuje realnej ochrony, zwykle potrzebna jest umowa pożyczki, zabezpieczenie hipoteczne, umowa przedwstępna albo późniejsza umowa przenosząca własność.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 908–916.
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 4 pkt 3b i 13 oraz art. 68.
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e.
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 i art. 7.
• Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2013 r., sygn. III CZP 30/13.