Lokal zastępczy po eksmisji najemcy z dziećmi

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas określony nie może być wypowiedziana dowolnie tylko dlatego, że właściciel chce szybciej odzyskać mieszkanie. Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Sam zapis, że umowa zawarta na czas określony może być wypowiedziana z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, bez wskazania konkretnych przyczyn, jest ryzykowny. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, dopuścił wskazanie w umowie przyczyny w postaci „ważnych przyczyn”, ale postanowienie nie powinno sprowadzać się wyłącznie do swobodnego prawa wypowiedzenia umowy terminowej.

W przypadku lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo pamiętać o art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tej ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i musi określać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli problemem są zaległości czynszowe, podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedniego pisemnego uprzedzenia go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Czy brak czynszu automatycznie rozwiązuje umowę?

Nie. Nawet jeżeli w umowie zapisano, że brak zapłaty czynszu za dany miesiąc powoduje rozwiązanie umowy, przy lokalu mieszkalnym taki zapis nie zastępuje procedury z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Właściciel powinien więc zachować kolejność: zaległość za trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesięczny termin, a dopiero potem wypowiedzenie na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce warto wysłać uprzedzenie i wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a jeżeli najemca unika odbioru korespondencji, rozważyć także doręczenie przez komornika w trybie art. 3a ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych. Skuteczność doręczenia zależy od konkretnych okoliczności, dlatego dokumenty i dowody nadania mają duże znaczenie w późniejszej sprawie o eksmisję.

Czy można wymienić zamki albo odciąć media?

Nie należy tego robić. Dopóki najemca faktycznie włada lokalem, korzysta z ochrony posiadania. Zgodnie z art. 342 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego osoba, której posiadanie zostało samowolnie naruszone, może żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.

Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy lokatora, odcięcie prądu lub wody w celu wymuszenia wyprowadzki może więc spowodować proces o ochronę posiadania, roszczenia odszkodowawcze, a w skrajnych przypadkach także ocenę pod kątem przepisów karnych, np. art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, który penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z lokalu mieszkalnego.

Pozew o eksmisję i wyrok eksmisyjny

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu umowy najemcy nie opuszczą mieszkania dobrowolnie, właściciel powinien wnieść do sądu pozew o opróżnienie lokalu. Roszczenie właściciela o wydanie rzeczy wynika z art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W sprawie dotyczącej lokalu mieszkalnego sąd stosuje także art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, czyli rozstrzyga w wyroku, czy osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Sam wyrok eksmisyjny nie oznacza jeszcze natychmiastowego fizycznego usunięcia lokatorów. Wyrok musi się uprawomocnić, a następnie właściciel powinien uzyskać tytuł wykonawczy i skierować wniosek do komornika. Czas trwania postępowania zależy od obciążenia sądu, stanowiska najemców, potrzeby przeprowadzania dowodów oraz ewentualnej apelacji.

Rodzina z dziećmi a najem socjalny lokalu

W sprawie eksmisyjnej sąd nie bada tylko tego, czy najem został skutecznie wypowiedziany. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu, co wynika z art. 14 ust. 1 tej ustawy.

Art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, jeżeli nie mogą zamieszkać w innym lokalu. Dotyczy to między innymi kobiety w ciąży, małoletniego, osoby z niepełnosprawnością, osoby ubezwłasnowolnionej oraz osoby sprawującej nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałej, osób obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do świadczeń z pomocy społecznej, osób bezrobotnych oraz osób spełniających kryteria określone przez radę gminy.

Trzeba jednak uwzględnić art. 14 ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten wyłącza stosowanie art. 14 ust. 4 wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które używały lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Jeżeli więc najemcy zawarli umowę z prywatnym właścicielem spółdzielczego mieszkania, a nie bezpośrednio ze spółdzielnią, obowiązkowa ochrona z art. 14 ust. 4 może nie działać automatycznie.

Nie oznacza to jednak, że sąd zawsze odmówi rodzinie z dziećmi najmu socjalnego lokalu. Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów sąd, badając z urzędu przesłanki do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych. Wynik zależy więc od konkretnego stanu faktycznego, dowodów i sytuacji życiowej najemców.

Lokal zastępczy, lokal zamienny, najem socjalny i tymczasowe pomieszczenie

W potocznym języku często mówi się o „lokalu zastępczym”, ale w sprawach eksmisyjnych trzeba rozróżnić kilka pojęć. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów posługuje się między innymi pojęciem lokalu zamiennego oraz najmu socjalnego lokalu, a ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego reguluje tymczasowe pomieszczenie przy egzekucji opróżnienia lokalu.

Jeżeli sąd przyzna najemcom prawo do najmu socjalnego lokalu, zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Właściciel nie zapewnia takiego lokalu z własnych środków, ale może ponosić praktyczne skutki oczekiwania na działanie gminy.

Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu mimo obowiązku, znaczenie ma art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą gminy na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej do najmu socjalnego lokalu.

Egzekucja komornicza po wyroku eksmisyjnym

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku i tytułu wykonawczego właściciel składa do komornika wniosek o opróżnienie lokalu. Szczegółowe zasady wykonania eksmisji wynikają z art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Komornik nie działa na podstawie samego wypowiedzenia umowy, lecz na podstawie tytułu wykonawczego.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo dłużnika do najmu socjalnego lokalu ani lokalu zamiennego, komornik ustala, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy. Po tym okresie możliwe jest usunięcie dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę, z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów.

Wierzyciel, czyli właściciel, może przyspieszyć postępowanie, jeżeli wskaże tymczasowe pomieszczenie spełniające wymagania ustawowe. Zgodnie z art. 1046 § 6 Kodeksu postępowania cywilnego tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w niej nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Wymagania techniczne tymczasowego pomieszczenia doprecyzowuje § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Pomieszczenie powinno mieć dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Dodatkowo art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ogranicza wykonywanie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepis przewiduje wyjątki, dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić podstawę eksmisji i treść wyroku.

Czy meldunek blokuje eksmisję?

Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania. Jest czynnością ewidencyjną z zakresu administracji publicznej, a nie tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli najem wygasł albo został skutecznie wypowiedziany, sam fakt zameldowania nie daje lokatorowi prawa do dalszego zajmowania mieszkania. W praktyce meldunek może jednak utrudniać organizacyjnie sprawę, dlatego warto równolegle uporządkować kwestie meldunkowe lokatora tylko wtedy, gdy nie użyto tego linku wcześniej w treści.

Najem okazjonalny lub instytucjonalny może zmienić sytuację

Opisane zasady dotyczą typowego najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli strony zawarły prawidłowo umowę najmu okazjonalnego w rozumieniu art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów albo najmu instytucjonalnego na zasadach tej ustawy, procedura opróżnienia lokalu może być inna, ponieważ najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Trzeba jednak sprawdzić, czy umowa rzeczywiście spełnia wszystkie wymogi ustawowe, w tym wymogi zgłoszenia najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, gdy obowiązek ten ma zastosowanie.

FAQ

Źródła

• art. 673 § 3, art. 222 § 1, art. 342, art. 344 § 1 i art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 14 ust. 1, art. 14 ust. 3, art. 14 ust. 4, art. 14 ust. 6, art. 14 ust. 7, art. 16 oraz art. 18 ust. 1, 2 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06