Czy rodzic może wyrzucić z mieszkania syna?

Opis sprawy: Pan Maciej od 6 lat mieszka w mieszkaniu należącym do jego ojca. Opłaca rachunki i podatek od nieruchomości, jest zameldowany na pobyt stały, ale nie jest właścicielem lokalu. Relacje z ojcem są napięte, a ojciec zapowiada, że może kazać mu się wyprowadzić. Pan Maciej chce wiedzieć, czy ojciec może go wymeldować bez zgody, czy może doprowadzić do eksmisji i ile czasu może mieć na znalezienie innego mieszkania.

Meldunek a prawo do lokalu

Meldunek nie jest tytułem prawnym do mieszkania. Nie tworzy prawa własności, prawa najmu, służebności mieszkania ani innego prawa do lokalu. Potwierdza przede wszystkim administracyjny fakt zgłoszenia pobytu pod określonym adresem.

Dlatego osoba zameldowana może nie mieć prawa do lokalu, a osoba niezameldowana może mieć takie prawo, jeżeli wynika ono z umowy, orzeczenia sądu, prawa własności, spółdzielczego prawa do lokalu albo innego stosunku prawnego. W praktyce oznacza to, że stały meldunek syna nie blokuje właścicielowi drogi do żądania opuszczenia mieszkania.

Jednocześnie meldunek nie daje właścicielowi prawa do uproszczonego usunięcia domownika. Jeżeli dorosły syn faktycznie mieszka w lokalu, sprawa dotyczy nie samego meldunku, lecz tytułu prawnego do korzystania z mieszkania i ewentualnej eksmisji.

Użyczenie mieszkania dorosłemu dziecku

Jeżeli syn mieszka w lokalu ojca za jego zgodą i nie zawarto umowy najmu, najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Umowa użyczenia może być zawarta ustnie. Nie jest konieczne podpisanie dokumentu, aby powstał stosunek prawny pozwalający synowi mieszkać w lokalu. Dowodami takiego użyczenia mogą być m.in. wieloletnie tolerowanie zamieszkiwania, przekazanie kluczy, korespondencja, potwierdzenia opłat czy zeznania świadków.

Opłacanie rachunków, czynszu administracyjnego lub podatku od nieruchomości nie oznacza automatycznie, że syn stał się najemcą albo współwłaścicielem. Takie płatności mogą być elementem ustaleń rodzinnych albo zwykłym kosztem korzystania z lokalu. Inaczej byłoby, gdyby strony ustaliły wyraźnie czynsz za korzystanie z mieszkania albo zawarły inną umowę, co wymagałoby osobnej oceny.

Czy ojciec może wypowiedzieć użyczenie?

Tak. Właściciel mieszkania może co do zasady zakończyć bezterminowe użyczenie i wezwać dorosłego syna do opuszczenia lokalu. Najbezpieczniej zrobić to pisemnie, wskazując, że użyczenie zostaje wypowiedziane, oraz wyznaczając realny termin na wyprowadzkę i wydanie kluczy.

Przy użyczeniu zawartym na czas nieoznaczony przepisy nie wskazują jednego sztywnego terminu wypowiedzenia. Termin powinien być rozsądny i oceniany według okoliczności, np. długości zamieszkiwania, sytuacji rodzinnej, stanu zdrowia, możliwości znalezienia innego lokum i wcześniejszych ustaleń stron. W praktyce właściciel powinien unikać wezwania do natychmiastowej wyprowadzki, jeżeli przez lata akceptował pobyt syna w mieszkaniu.

Znaczenie ma także art. 715 Kodeksu cywilnego. Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez uprawnienia albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z przyczyn nieprzewidzianych przy zawarciu umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy także przed upływem umówionego terminu.

W orzecznictwie przyjmuje się również, że bezterminowy stosunek użyczenia może zostać zakończony przez wypowiedzenie. W aktualizowanym artykule zachowujemy powołanie na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005, w którym zaakcentowano dopuszczalność wypowiedzenia użyczenia zawartego na czas nieoznaczony.

Eksmisja syna z mieszkania rodzica

Jeżeli po skutecznym zakończeniu użyczenia syn nie opuści mieszkania dobrowolnie, ojciec nie powinien działać na własną rękę. Nie powinien wymieniać zamków, wynosić rzeczy, odcinać mediów ani usuwać syna siłą. Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w skrajnych przypadkach także do odpowiedzialności karnej; ocena zależy od szczegółów sprawy.

Legalna droga prowadzi przez pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Podstawą żądania właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana.

W pozwie ojciec powinien wykazać, że jest właścicielem lokalu, że syn utracił tytuł prawny do dalszego zamieszkiwania oraz że mimo wezwania nie wydał mieszkania. Syn może natomiast bronić się, wykazując np. nieskuteczność wypowiedzenia, istnienie innego tytułu prawnego, szczególne ustalenia rodzinne albo okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia o najmie socjalnym lokalu.

Czas trwania sprawy nie jest możliwy do pewnego przewidzenia. Zależy od obciążenia sądu, jakości dowodów, doręczeń, ewentualnej apelacji oraz tego, czy pojawią się sporne kwestie dotyczące prawa do najmu socjalnego lokalu. Nie należy zakładać, że każda sprawa zakończy się w kilka miesięcy.

Najem socjalny lokalu przy eksmisji

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd orzeka, czy osobie objętej nakazem opróżnienia przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takie uprawnienie nie przysługuje. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu obciąża gminę właściwą ze względu na położenie lokalu.

Nie można więc napisać, że dorosły syn zawsze dostanie lokal socjalny albo że nigdy go nie dostanie. Sąd bada z urzędu sytuację danej osoby, w tym dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, sytuację rodzinną, majątkową, zdrowotną i możliwość zamieszkania gdzie indziej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia kategorie osób szczególnie chronionych, m.in. kobiety w ciąży, małoletnich, osoby z niepełnosprawnością, osoby obłożnie chore, niektórych emerytów i rencistów, osoby bezrobotne oraz osoby spełniające kryteria określone przez radę gminy. Trzeba jednak pamiętać, że część szczególnych zasad nie działa automatycznie wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W sprawach dotyczących prywatnego mieszkania rodzica decydujące znaczenie ma więc konkretna sytuacja osoby eksmitowanej.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia takiej umowy. Jeżeli sąd nie przyzna tego uprawnienia, wykonanie wyroku odbywa się według zasad postępowania egzekucyjnego, w szczególności art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wymeldowanie syna bez jego zgody

Wymeldowanie jest odrębną procedurą administracyjną i nie zastępuje eksmisji. Właściciel nie może skutecznie użyć wymeldowania jako sposobu na usunięcie osoby, która nadal faktycznie mieszka w lokalu.

Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności decyzja o wymeldowaniu może zostać wydana m.in. wtedy, gdy obywatel polski opuścił miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się. Kluczowe jest więc faktyczne opuszczenie lokalu, a nie sam konflikt rodzinny, wiek syna czy wola właściciela.

Jeżeli syn nadal mieszka w lokalu, trzyma tam rzeczy, nocuje i koncentruje tam swoje życie, organ gminy co do zasady nie powinien traktować wymeldowania jako narzędzia do rozwiązania sporu o korzystanie z mieszkania. W takiej sytuacji właściwą drogą jest rozwiązanie tytułu prawnego do lokalu, a następnie ewentualne postępowanie sądowe o opróżnienie mieszkania.

Decyzja w sprawie wymeldowania podlega kontroli administracyjnej. Osoba, której decyzja dotyczy, może brać udział w postępowaniu, składać wyjaśnienia, przedstawiać dowody i korzystać ze środków zaskarżenia.

Co powinien zrobić syn, jeżeli dostał wezwanie do wyprowadzki?

Syn, który otrzymał pisemne wezwanie do opuszczenia mieszkania, powinien przede wszystkim sprawdzić, czy rzeczywiście nie ma innego tytułu prawnego do lokalu. Znaczenie mogą mieć umowy, przelewy, wiadomości, wcześniejsze ustalenia rodzinne, poniesione nakłady oraz to, czy właściciel żądał regularnych opłat w charakterze czynszu.

Jeżeli wypowiedzenie jest zasadne, praktycznie najbezpieczniej jest negocjować realny termin wyprowadzki i zadbać o pisemne potwierdzenie uzgodnień. Jeżeli sprawa trafi do sądu, warto przygotować dowody dotyczące sytuacji osobistej, zdrowotnej, rodzinnej i finansowej, ponieważ mogą mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia o najmie socjalnym lokalu lub dla oceny zasadności żądania właściciela.

Nie warto natomiast opierać obrony wyłącznie na meldunku. Meldunek może być dowodem faktycznego pobytu, ale nie jest samodzielnym prawem do dalszego zajmowania mieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Rodzic będący właścicielem mieszkania może dążyć do odzyskania lokalu od dorosłego syna, ale musi działać zgodnie z prawem. Najpierw powinien ustalić, jaki tytuł prawny ma syn, a jeżeli jest to użyczenie, skutecznie je zakończyć i wezwać syna do wyprowadzki. Gdy dobrowolne opuszczenie mieszkania nie nastąpi, właściwą drogą jest pozew o opróżnienie lokalu.

Najważniejsze jest rozróżnienie trzech kwestii: meldunku, prawa do korzystania z mieszkania oraz eksmisji. Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale wymeldowanie nie służy do usuwania osoby, która nadal tam mieszka. Eksmisja wymaga wyroku sądu i wykonania przez komornika, a sąd musi rozstrzygnąć, czy osobie eksmitowanej przysługuje najem socjalny lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005