Sprzedaż mieszkania na kredyt bez założonej księgi wieczystej

Zbyciem lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką i bez księgi wieczystej

Podstawa prawna: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.), ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia ze zbyciem lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką dla którego nie założono księgi wieczystej.

W polskim systemie prawa założenie księgi wieczystej nie jest warunkiem dokonania zbycia nieruchomości. Księga wieczysta ma znaczenie dla potencjalnego nabywcy oraz ewentualnie osoby, na rzecz której wpisano zabezpieczenie w postaci hipoteki. Jeżeli udałoby się Panu znaleźć nabywcę, który dokonałby zakupu przedmiotowej nieruchomości wraz z cesją przesłanej umowy o kredyt hipoteczny, brak jest przeciwwskazań do dokonania tego typu transakcji.

Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Stosownie do art. 65 ust. 1 tej ustawy: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. Na gruncie art. 72 ustawy: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki”.

Cesja kredytu hipotecznego na nabywcę

Stosownie do zapisów umowy o kredyt hipoteczny (§ 13) do dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej, bank stosuje przejściowe zabezpieczenie spłaty kredytu polegające na ubezpieczeniu w swoim imieniu, na swoją rzecz i na swój koszt ryzyka braku spłaty kredytu do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki. Całkowita spłata zadłużenia z tytułu umowy powoduje wygaśnięcie ustanowionych zabezpieczeń spłaty kredytu. Zgodnie z § 32 ust. 1 umowy: „Kredytobiorca może dokonać wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu przed terminem, o którym mowa w § 7 ust. 1 CSU. W tym celu kredytobiorca składa w banku pisemny wniosek o dokonanie wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu.

W takim wypadku potencjalny nabywca może nabyć przedmiotową nieruchomość wraz z dokonaniem cesji kredytu hipotecznego. Jeśli posiadania wystarczające środki, może dokonać całkowitej spłaty kredytu i tym samym wykreślić obciążenie hipoteczne.

Zgodnie z art. 509 K.c.:

„§ 1. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

§ 2. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.”

Stosownie do art. 510 § 1 K.c.:

„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.”

Zgoda banku na przeniesienie kredytu na nabywcę

Należy wskazać, że bank ma prawo do wyrażenia zgody na dokonanie cesji, co wiąże się z weryfikacją sytuacji finansowej (zdolności kredytowej) ewentualnego nabywcy. Do sprzedaży może również dojść w taki sposób, iż zapłata ceny (w całości lub odpowiedniej części) za to mieszkanie będzie stanowiła całkowitą spłatę kredytu. Wówczas powinno dojść do wykreślenia hipoteki bezpośrednio po jej wpisaniu. Wtedy brak jest konieczności uzyskiwania zgody banku.

Podsumowując, brak jest przeciwwskazań do sprzedaży lokalu mieszkalnego, dla którego nie założono jeszcze księgi wieczystej. Natomiast powinien Pan zadbać o „przejęcie” Pana zobowiązania do zapłaty kredytu bezpośrednio przez nabywcę, albo by nabywca podczas zapłaty ceny za mieszkanie dokonał całkowitej spłaty kredytu. Całkowita spłata kredytu będzie się wiązała z udzielaniem zgody na wykreślenie hipoteki i tym samym wygaśnięciem zobowiązania. Wyceniając przedmiotowe mieszkanie, musi Pan uwzględniać wysokość zobowiązania wynikającego z kredytu (oraz jego koszty).