Sprzedaż mieszkania na kredyt przed założeniem księgi wieczystej

Czy można sprzedać mieszkanie bez założonej księgi wieczystej?

Tak. Sam brak założonej księgi wieczystej nie oznacza zakazu sprzedaży lokalu. Zgodnie z art. 155 § 1 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przeniesienie własności nieruchomości następuje co do zasady na podstawie umowy zobowiązująco-rozporządzającej zawartej w formie aktu notarialnego. Przepisy nie uzależniają ważności sprzedaży od wcześniejszego założenia księgi wieczystej.

Jeżeli lokal został już wyodrębniony i nabywca stał się właścicielem na podstawie aktu notarialnego, może go dalej sprzedać. W praktyce notariusz będzie wymagał dokumentów potwierdzających stan prawny lokalu, w szczególności aktu nabycia od dewelopera, dokumentów dotyczących gruntu, danych z wniosku wieczystoksięgowego i informacji o toczącym się postępowaniu o założenie księgi.

Trzeba jednak pamiętać, że brak księgi wieczystej ogranicza bezpieczeństwo obrotu dla kupującego. Nie działa wtedy ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. To nie blokuje sprzedaży, ale zwykle powoduje, że kupujący i jego bank oczekują dodatkowych dokumentów oraz bardziej szczegółowych zapisów w akcie.

Co zmienia fakt, że mieszkanie jest kupione na kredyt?

Najważniejsze jest odróżnienie dwóch kwestii: własności lokalu i zobowiązania wobec banku. To, że kupujący finansował zakup kredytem hipotecznym, nie oznacza automatycznie zakazu sprzedaży. Ograniczenia wynikają zwykle z umowy kredytowej, z warunków spłaty oraz z potrzeby zabezpieczenia interesu banku.

Hipoteka na nieruchomości powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej – art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli księga jeszcze nie została założona albo wniosek o wpis hipoteki nie został rozpoznany, sama hipoteka jeszcze nie istnieje jako prawo rzeczowe. Nie oznacza to jednak, że można pominąć bank. Nadal obowiązuje umowa kredytu, a bank może korzystać z zabezpieczeń przejściowych przewidzianych w tej umowie.

Zgodnie z art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać kredytobiorcy określoną kwotę środków, a kredytobiorca zobowiązuje się m.in. do zwrotu wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami. Sprzedaż mieszkania nie powoduje sama przez się wygaśnięcia tego długu.

Najczęstsze warianty sprzedaży

W praktyce spotyka się trzy podstawowe rozwiązania:

Sprzedaż z jednoczesną spłatą kredytu

To najczęściej stosowany i najbezpieczniejszy model. Sprzedający występuje do banku o aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia, numerze rachunku do wcześniejszej spłaty oraz o warunkach wydania zgody na zwolnienie zabezpieczenia po spłacie. Następnie w akcie notarialnym ustala się, że odpowiednia część ceny zostanie przelana bezpośrednio do banku.

Jeżeli po założeniu księgi wieczystej i wpisaniu hipoteki bank ma wydać zgodę na jej wykreślenie, to kupujący powinien mieć zagwarantowane w akcie, kiedy i na jakich warunkach otrzyma stosowne dokumenty. Jeżeli hipoteka nie została jeszcze wpisana, bank może potwierdzić, że po całkowitej spłacie nie będzie wnosił o dalszy wpis albo cofnie odpowiednie oświadczenia, zależnie od etapu sprawy.

W przypadku kredytu hipotecznego konsument ma prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu przed terminem określonym w umowie – art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Bank może pobrać rekompensatę tylko w granicach przewidzianych w art. 39 tej ustawy, a więc tylko w określonych przypadkach i limitach ustawowych. Warto to sprawdzić przed ustaleniem ceny sprzedaży.

Zobacz również:

• przepisanie kredytu na inną osobę – czy bank musi się zgodzić?
• opóźnienie odbioru mieszkania od dewelopera – jakie masz roszczenia?

Czy kupujący może przejąć kredyt?

Co do zasady nie dochodzi tu do zwykłej „cesji kredytu”. W praktyce prawidłową konstrukcją jest przejęcie długu albo zawarcie z bankiem nowej umowy kredytowej. Sam przelew wierzytelności z art. 509 Kodeksu cywilnego dotyczy zmiany wierzyciela, a nie zmiany dłużnika, więc nie jest właściwą podstawą do przeniesienia obowiązku spłaty kredytu hipotecznego z dotychczasowego kredytobiorcy na nabywcę lokalu.

Zmiana dłużnika wymaga zastosowania art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, jeżeli wierzyciel wyrazi zgodę. W realiach kredytu hipotecznego oznacza to, że bank musi zbadać zdolność kredytową nabywcy i wyrazić zgodę na przejęcie długu.

Jeżeli bank nie wyrazi zgody, sprzedaż nadal może dojść do skutku, ale dług powinien zostać spłacony w inny sposób, najczęściej z ceny sprzedaży. Bez zgody banku sprzedający pozostaje stroną umowy kredytu i nadal odpowiada za jego wykonanie.

Czy bank może zakazać sprzedaży mieszkania?

Samo zobowiązanie właściciela, że nie sprzeda nieruchomości do czasu spłaty hipoteki, nie jest skuteczne jako ograniczenie prawa rzeczowego. Art. 72 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi wprost, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Nie znaczy to jednak, że można pominąć postanowienia umowy kredytu. Umowa może przewidywać obowiązek poinformowania banku, wcześniejszą wymagalność w określonych sytuacjach albo konkretne zasady rozliczenia kredytu przy sprzedaży. Skutki takiego naruszenia ocenia się na gruncie umowy oraz przepisów o zobowiązaniach, a nie jako nieważność samej sprzedaży.

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od etapu inwestycji i praktyki notariusza, ale zazwyczaj potrzebne są:

• akt notarialny nabycia lokalu od dewelopera,
• potwierdzenie złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej i ewentualnie o wpis hipoteki,
• zaświadczenie banku o aktualnym zadłużeniu, numerze rachunku do spłaty i warunkach zwolnienia zabezpieczeń,
• zaświadczenia od dewelopera lub zarządcy, jeżeli są potrzebne do wykazania stanu lokalu i braku zaległości,
• dokumenty identyfikujące lokal i udział w nieruchomości wspólnej,
• w razie potrzeby zgody małżonka albo dokumenty dotyczące ustroju majątkowego.

Jeżeli kupujący również korzysta z kredytu, jego bank może zażądać dodatkowych dokumentów. W praktyce to właśnie finansowanie zakupu przez nowego nabywcę bywa większą przeszkodą niż sam brak księgi wieczystej.

Na co zwrócić uwagę w akcie notarialnym?

Akt notarialny powinien bardzo dokładnie regulować:

• jaka część ceny trafia do banku sprzedającego, a jaka bezpośrednio do sprzedającego,
• terminy płatności i warunki wydania lokalu,
• co dzieje się, jeżeli bank nie wyda dokumentu potrzebnego do zamknięcia rozliczenia,
• kto składa i opłaca wnioski wieczystoksięgowe,
• czy cena jest płatna po spełnieniu warunków, np. po okazaniu zaświadczenia banku,
• jak strony rozliczają koszty wcześniejszej spłaty, odsetki i opłaty dodatkowe.

W sprawach takich jak ta duże znaczenie ma stan faktyczny: treść umowy kredytowej, etap postępowania wieczystoksięgowego, sposób finansowania przez kupującego i to, czy lokal stanowi majątek osobisty czy wspólny małżonków.

Zobacz również:

• zakup mieszkania na współwłasność i kredyt
• darowizna nieruchomości – koszty, dokumenty i formalności

Podatki i koszty, o których łatwo zapomnieć

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powodować obowiązek rozliczenia podatku dochodowego na zasadach z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W niektórych przypadkach można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, ale wymaga to przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe i spełnienia ustawowych warunków.

Niezależnie od tego trzeba uwzględnić koszty notarialne, sądowe oraz ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli umowa i ustawa dopuszczają jej pobranie.

Wnioski praktyczne

Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera na kredyt, jeszcze przed założeniem księgi wieczystej, jest prawnie dopuszczalna. Najważniejsze jest jednak nie samo znalezienie kupującego, lecz poprawne rozliczenie banku i prawidłowe ułożenie transakcji w akcie notarialnym.

Jeżeli kupujący ma środki własne albo własny kredyt, najprostsze jest zwykle spłacenie Pana kredytu z ceny sprzedaży. Jeżeli natomiast strony chcą, aby nabywca przejął zobowiązanie, potrzebna będzie zgoda banku na przejęcie długu po zbadaniu zdolności kredytowej nowego dłużnika.

FAQ

Czy brak księgi wieczystej unieważnia sprzedaż mieszkania?

Nie. Ważność sprzedaży zależy przede wszystkim od tego, czy sprzedający jest właścicielem i czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy można sprzedać mieszkanie, zanim bank wpisze hipotekę?

Tak. Jeżeli hipoteka nie została jeszcze wpisana, nie powstała jako prawo rzeczowe. Nadal jednak trzeba rozliczyć kredyt zgodnie z umową zawartą z bankiem.

Czy kupujący może po prostu przejąć raty kredytu?

Nie samodzielnie. Potrzebna jest zgoda banku na przejęcie długu na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego albo zawarcie nowej umowy kredytowej.

Czy bank może żądać wcześniejszej spłaty przy sprzedaży?

W praktyce często tak właśnie wygląda rozliczenie. Zakres uprawnień banku zależy od umowy kredytowej i przepisów ustawy o kredycie hipotecznym, zwłaszcza art. 38 i 39.

Czy sprzedaż takiego mieszkania może wywołać podatek dochodowy?

Tak, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, trzeba przeanalizować art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT oraz ewentualną ulgę mieszkaniową z art. 21 ust. 1 pkt 131.

Źródła

• art. 155 § 1, art. 158, art. 509, art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 5, art. 67, art. 72 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe
• art. 38 ust. 1 oraz art. 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych