Zajęcie komornicze przychodu z najmu

Czy komornik może zająć przychód z najmu?

Tak. Czynsz najmu albo dzierżawy jest wierzytelnością przysługującą właścicielowi lokalu wobec najemcy lub dzierżawcy. W postępowaniu egzekucyjnym taka wierzytelność może zostać zajęta na podstawie przepisów o egzekucji z innych wierzytelności, czyli przede wszystkim art. 895 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce komornik zawiadamia dłużnika, że nie wolno mu odbierać świadczenia ani rozporządzać zajętą wierzytelnością, oraz wzywa najemcę, aby nie płacił czynszu właścicielowi, lecz przekazywał go komornikowi albo na wskazany rachunek depozytowy. Najemca staje się w takim układzie dłużnikiem zajętej wierzytelności, potocznie nazywanym trzeciodłużnikiem.

Nie ma znaczenia, że zajęty czynsz pochodzi z lokalu obciążonego kredytem hipotecznym. Sama konieczność spłaty rat kredytu nie tworzy automatycznego pierwszeństwa przed wierzycielem prowadzącym egzekucję z czynszu. Inaczej może być wtedy, gdy wcześniej skutecznie ustanowiono na rzecz banku cesję wierzytelności z najmu lub inne zabezpieczenie obejmujące czynsz. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić datę cesji, treść umowy z bankiem i to, czy najemca został prawidłowo zawiadomiony.

Czy czynsz z najmu jest objęty kwotą wolną od zajęcia?

Nie każdy wpływ z najmu korzysta automatycznie z takiej ochrony jak wynagrodzenie za pracę. Trzeba odróżnić zwykłą wierzytelność z umowy najmu od świadczenia powtarzającego się, które służy utrzymaniu dłużnika albo stanowi jego jedyne źródło dochodu.

Aktualnie szczególne znaczenie ma art. 833 § 2¹ K.p.c. Przepis ten pozwala odpowiednio stosować ograniczenia z art. 87 i 87¹ Kodeksu pracy do wszystkich świadczeń powtarzających się, których celem jest zapewnienie utrzymania albo które stanowią jedyne źródło dochodu dłużnika będącego osobą fizyczną. Oznacza to, że dłużnik może argumentować, iż regularny czynsz najmu powinien być chroniony w odpowiednim zakresie, jeżeli faktycznie utrzymuje się właśnie z tego świadczenia.

Nie jest to jednak mechanizm całkowicie automatyczny. Komornik nie zawsze zna sytuację osobistą dłużnika, wysokość jego kosztów utrzymania ani źródła dochodu. Dlatego dłużnik powinien jak najszybciej złożyć do komornika pisemny wniosek o ograniczenie zajęcia i dołączyć dokumenty, na przykład umowę najmu, potwierdzenia wpływów, oświadczenie o braku innych dochodów, zestawienie kosztów utrzymania, rat kredytu oraz informacje o osobach pozostających na utrzymaniu.

Jak wygląda zajęcie wierzytelności z czynszu krok po kroku?

Do zajęcia wierzytelności dochodzi przez doręczenie odpowiednich zawiadomień. Dłużnik otrzymuje zakaz odbierania czynszu i rozporządzania wierzytelnością. Najemca otrzymuje wezwanie, aby nie płacił czynszu właścicielowi, lecz przekazywał świadczenie komornikowi albo zgodnie z pouczeniem komornika.

Najemca powinien także w ciągu tygodnia złożyć komornikowi oświadczenie, czy wierzytelność istnieje, w jakiej wysokości, czy odmawia zapłaty i z jakiej przyczyny, czy ktoś inny rości sobie prawa do wierzytelności oraz czy wobec tej samej wierzytelności toczy się inna egzekucja.

Jeżeli najemca mimo zajęcia zapłaci czynsz właścicielowi, nie oznacza to, że zajęcie znika. Może narazić się na odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wierzycielowi, a odpowiednio stosowane przepisy przewidują także konsekwencje za niezastosowanie się do obowiązków wynikających z zajęcia. Z perspektywy najemcy bezpieczne jest więc wykonanie wezwania komornika albo wyjaśnienie spornych okoliczności na piśmie.

Co zrobić, gdy komornik zajął cały przychód z najmu?

Najpierw trzeba sprawdzić, czego dokładnie dotyczy pismo komornika: czy jest to zajęcie wierzytelności z konkretnej umowy najmu, zajęcie rachunku bankowego, czy kilka sposobów egzekucji równocześnie. To ważne, bo inne argumenty stosuje się przy zajęciu czynszu u najemcy, a inne przy zajęciu pieniędzy już znajdujących się na rachunku bankowym.

Jeżeli czynsz jest jedynym realnym źródłem utrzymania, należy złożyć do komornika wniosek o zastosowanie ograniczeń egzekucji. W piśmie warto wskazać, że świadczenie jest powtarzalne, wypłacane periodycznie, służy utrzymaniu dłużnika i nie ma charakteru jednorazowego wpływu inwestycyjnego. Trzeba też wykazać, że bez pozostawienia części środków dłużnik nie będzie miał z czego pokryć podstawowych kosztów życia.

Jeżeli komornik odmówi albo mimo wniosku nadal prowadzi egzekucję w sposób naruszający ograniczenia, można rozważyć skargę na czynność komornika. Co do zasady wnosi się ją w terminie tygodnia: od dokonania czynności, od zawiadomienia o niej, a gdy zawiadomienia nie było – od dnia, w którym strona dowiedziała się o czynności. W sprawach egzekucyjnych terminy są krótkie, dlatego nie warto zwlekać.

Czy najemca może dalej płacić czynsz właścicielowi?

Po doręczeniu najemcy zajęcia zasadą jest, że najemca nie powinien już płacić zajętej części czynszu właścicielowi. Powinien stosować się do wezwania komornika. Jeżeli ma wątpliwości, na przykład co do wysokości czynszu, potrąceń, kaucji, wcześniejszej cesji na bank albo istnienia zaległości, powinien złożyć komornikowi oświadczenie i opisać przyczynę odmowy albo ograniczenia płatności.

Dłużnik nie powinien też zawierać z najemcą porozumień, które mają obejść zajęcie, na przykład o płatności gotówką do rąk właściciela albo o sztucznym obniżeniu czynszu. Takie działania mogą pogorszyć sytuację procesową dłużnika i zwiększyć spór z wierzycielem.

Co z ratą kredytu hipotecznego za lokal?

Rata kredytu hipotecznego jest ważnym kosztem ekonomicznym, ale nie oznacza automatycznie, że komornik musi zostawić właścicielowi czynsz na spłatę banku. Jeżeli bank ma hipotekę na nieruchomości, zabezpiecza ona wierzytelność banku na nieruchomości, a nie każdorazowo blokuje egzekucję innego wierzyciela z czynszu.

Znaczenie może mieć natomiast cesja czynszu albo inna umowa zabezpieczająca spłatę kredytu. Wtedy trzeba ustalić, czy wierzytelność z najmu została skutecznie przeniesiona lub obciążona na rzecz banku, kiedy doszło do zawiadomienia najemcy oraz czy późniejsze zajęcie komornicze mogło objąć tę samą wierzytelność w pełnym zakresie.

FAQ

Podsumowanie

Zajęcie przychodu z najmu jest dopuszczalne, ponieważ czynsz jest wierzytelnością właściciela wobec najemcy. Aktualnie nie można jednak poprzestać na prostym stwierdzeniu, że dochód z najmu nigdy nie korzysta z ochrony. Jeżeli jest świadczeniem powtarzającym się i jedynym źródłem utrzymania osoby fizycznej, dłużnik może powołać się na art. 833 § 2¹ K.p.c. i żądać odpowiedniego ograniczenia egzekucji. Kluczowe jest szybkie działanie: pisemny wniosek do komornika, dowody dotyczące źródeł dochodu i ewentualna skarga na czynność komornika.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 767, art. 833 oraz art. 895–902.
• Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy – art. 87 i art. 87¹.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1971 r., sygn. I CR 308/71, OSNCP 1972, nr 5, poz. 85.