Sprzedaż nieruchomości gminnej fundacji bez przetargu

Czy fundacja ma pierwszeństwo w zakupie lokalu od gminy?

Nie. Sama okoliczność, że zainteresowanym nabywcą jest fundacja, stowarzyszenie albo organizacja pożytku publicznego, nie daje jej pierwszeństwa w przetargu na lokal użytkowy lub inną nieruchomość gminną.

Podstawowy katalog osób korzystających z pierwszeństwa określa art. 34 ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, przy zbywaniu nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a tej ustawy, przysługuje osobie, która:

• ma roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami albo odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek w terminie wskazanym w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 tej ustawy;
• jest poprzednim właścicielem nieruchomości pozbawionym prawa własności przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek w terminie wskazanym w wykazie;
• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Fundacja ubiegająca się o lokal użytkowy nie mieści się w tym katalogu tylko dlatego, że prowadzi działalność społecznie użyteczną. Nie może więc żądać, aby dopuszczono ją do zakupu przed innymi oferentami w ramach ogłoszonego przetargu.

Kiedy gmina może sprzedać nieruchomość fundacji bez przetargu?

Zasadą jest przetarg. Wynika to z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomości są sprzedawane albo oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Dla fundacji i organizacji pożytku publicznego najważniejszy jest art. 37 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej, jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

Art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje osoby fizyczne i osoby prawne, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacje pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

W praktyce oznacza to, że fundacja może wnioskować o sprzedaż bez przetargu, jeżeli wykaże, że nabycie nieruchomości będzie służyło konkretnemu celowi mieszczącemu się w art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli fundacja powołuje się na status organizacji pożytku publicznego, powinna wykazać ten status zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie oraz aktualnym odpisem z KRS.

Czy lokal zostaje automatycznie wycofany z przetargu po zgłoszeniu fundacji?

Nie. Złożenie przez fundację wniosku o zakup lokalu bez przetargu nie powoduje automatycznego odwołania przetargu ani wycofania lokalu z oferty. Jeżeli gmina już ogłosiła przetarg, zastosowanie ma art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem właściwy organ może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu do publicznej wiadomości w sposób właściwy dla ogłoszenia o przetargu oraz wskazując przyczynę odwołania.

Ważnym powodem może być na przykład ujawnienie okoliczności prawnych, które uniemożliwiają sprzedaż, błąd w ogłoszeniu albo zmiana decyzji właściciela nieruchomości uzasadniona interesem publicznym. Nie można jednak zakładać, że samo zainteresowanie fundacji lokalem jest wystarczającą podstawą do odwołania przetargu. Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny.

Jak wygląda procedura sprzedaży bezprzetargowej przez gminę?

Procedura zaczyna się zwykle od pisemnego wniosku fundacji do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organ ten gospodaruje gminnym zasobem nieruchomości na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w sprawach gospodarowania nieruchomościami działa jako właściwy organ w rozumieniu art. 11 ust. 1 tej ustawy.

Wniosek powinien być konkretny. Warto wskazać nieruchomość, cel nabycia, podstawę prawną trybu bezprzetargowego, statutowe zadania fundacji, sposób finansowania zakupu oraz dokumenty potwierdzające status prawny i przeznaczenie nieruchomości.

Przy nieruchomościach gminnych szczególne znaczenie ma art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Przepis ten zastrzega do wyłącznej właściwości rady gminy podejmowanie uchwał w sprawach zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony. Do czasu określenia zasad wójt, burmistrz albo prezydent miasta może dokonywać takich czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Jeżeli gmina zdecyduje się na sprzedaż, sporządza wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Obowiązek ten wynika z art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykaz wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, zamieszcza na stronach internetowych urzędu, a informację o wykazie podaje się do publicznej wiadomości w sposób wskazany w tym przepisie.

Po spełnieniu warunków formalnych strony ustalają warunki sprzedaży, w tym cenę. Cenę nieruchomości ustala się zasadniczo na podstawie jej wartości, zgodnie z art. 67 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ewentualna bonifikata wymaga podstawy z art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odpowiedniej uchwały rady gminy albo zarządzenia właściwego organu, zależnie od rodzaju nieruchomości i właściciela.

Co powinien zawierać wniosek fundacji?

Dobrze przygotowany wniosek zwiększa szanse na merytoryczne rozpoznanie sprawy. Powinien obejmować co najmniej:

• oznaczenie fundacji, numer KRS, NIP i REGON oraz osoby uprawnione do reprezentacji;
• dokładne oznaczenie nieruchomości lub lokalu, w tym adres, numer działki, numer księgi wieczystej, powierzchnię i obecny sposób korzystania, jeżeli dane są znane;
• wskazanie żądania, czyli sprzedaży w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• opis celu nabycia i powiązanie go z art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• wykazanie, że cel wynika ze statutu fundacji i nie jest celem zarobkowym, jeżeli fundacja nie powołuje się na status OPP;
• w przypadku organizacji pożytku publicznego – wskazanie celu prowadzonej działalności pożytku publicznego oraz dokument potwierdzający status OPP;
• informację o planowanym finansowaniu zakupu oraz ewentualny wniosek o bonifikatę, jeżeli fundacja chce się o nią ubiegać.

Warto pamiętać, że fundacja może prowadzić działalność gospodarczą, ale zakup w trybie opisanym w art. 37 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinien być związany z celem niezwiązanym z działalnością zarobkową albo z działalnością pożytku publicznego. Jeżeli lokal ma służyć działalności komercyjnej, zastosowanie tego trybu może być kwestionowane.

Dzierżawa, wykup i inne przypadki dotyczące nieruchomości gminnych

Inne zasady mogą dotyczyć osoby, która od wielu lat korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala właściwej radzie lub sejmikowi zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu między innymi wtedy, gdy sprzedaż następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat i nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się jednak, gdy o nabycie ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający warunki. Praktyczne problemy związane z relacją z gminą pokazuje także dzierżawa nieruchomości gminnej.

Jeszcze inny charakter ma wykup gruntu pod drogę gminną, gdzie znaczenie mogą mieć przepisy o gospodarce nieruchomościami, planowaniu przestrzennym oraz odszkodowaniach. Dlatego przed złożeniem wniosku warto ustalić, czy sprawa dotyczy sprzedaży lokalu, sprzedaży gruntu, dzierżawy, zamiany, darowizny czy realizacji celu publicznego.

Sprzedaż bezprzetargowa a bonifikata

Tryb bezprzetargowy i bonifikata to dwie różne kwestie. Art. 37 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy pominięcia przetargu. Natomiast art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje możliwość udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy.

Właściwy organ może udzielić bonifikaty tylko wtedy, gdy istnieje odpowiednia podstawa prawna i uchwała rady albo zarządzenie wojewody, zależnie od tego, czy chodzi o nieruchomość jednostki samorządu terytorialnego, czy Skarbu Państwa. Przy nieruchomości gminnej w praktyce potrzebna jest uchwała rady gminy określająca zgodę albo zasady udzielenia bonifikaty.

Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana z bonifikatą na określony cel, nabywca powinien liczyć się z obowiązkiem zachowania tego celu. W razie wykorzystania nieruchomości niezgodnie z celem sprzedaży mogą powstać roszczenia o zwrot bonifikaty, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

FAQ

Podsumowanie

Fundacja lub organizacja pożytku publicznego nie ma automatycznego pierwszeństwa w przetargu na lokal gminny. Może natomiast w określonych sytuacjach wnioskować o sprzedaż bez przetargu, przede wszystkim na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kluczowe jest wykazanie celu nabycia, jego zgodności ze statutem i braku zarobkowego charakteru albo powiązania z działalnością pożytku publicznego.

Jeżeli przetarg został już ogłoszony, fundacja nie może wymusić jego automatycznego odwołania. Odwołanie przetargu wymaga ważnych powodów wskazanych zgodnie z art. 38 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego najlepiej złożyć kompletny wniosek jeszcze przed ogłoszeniem przetargu i równocześnie sprawdzić lokalne uchwały rady gminy dotyczące gospodarowania nieruchomościami.

Źródła

• art. 11 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 2 pkt 3 i pkt 7, art. 37 ust. 3, art. 38 ust. 4, art. 67 ust. 1 i ust. 3, art. 68 ust. 1 pkt 2 oraz art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
• art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym;
• art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie;
• rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.