Możliwość nabycia mieszkania i równoczesnego jego zbycia w drodze darowizny w jednym akcie notarialnym

Nabycie lokalu i jego zbycie w drodze darowizny w jednym akcie notarialnym

Zasadniczo nie ma przeszkód ku temu, aby akt notarialny opisywał więcej niż jedną czynność prawną (np. nabycie lokalu i jego zbycie w drodze darowizny). Akt notarialny sam w sobie nie jest transakcją, lecz opisuje dokonywane czynności prawne.

Wykup lokalu komunalnego przez brata nastąpi wskutek zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego zbycia między właścicielem budynku (gminą) a osobą, która nabywa lokal (najemcą).

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali

Należy wziąć pod uwagę art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, który mówi, że do powstania odrębnej własności lokali potrzebny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, co oznacza, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej (nawet nieprawomocnego), a nie z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego zbycia na rzecz najemcy lokalu komunalnego.

Dopóki nie powstanie odrębna własność lokalu (nie zostanie ona wpisana do księgi wieczystej), brat nie będzie mógł Pani darować tego lokalu.

To, kiedy brat będzie mógł darować Pani mieszkanie, jest uzależnione od okresu oczekiwania na dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Umowa darowizny nieruchomości - opłaty

Umowa darowizny nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Od zawartej umowy darowizny notariusz pobierze opłatę.

Opłaty notarialne będą uzależnione od wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot darowizny.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określone są w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564), maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł,
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Stosownie do § 6 pkt 16 wymienionego rozporządzenia, za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3 (powyżej wskazanej).

Nabycie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w drodze darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej

Według art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w przypadku nabycia własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w drodze darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej, nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Ulga, o której mowa, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:

1. spełniają wymogi określone w art. 4 ust. 4;
2. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3. nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
5. będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
   1. od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
   2. od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Jeżeli nabyty budynek lub lokal jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie warunków określonych w ust. 2 pkt 2-5 może nastąpić w okresie 5 lat od dnia nabycia; w tym wypadku zawiesza się odpowiednio bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku.

Jednak, ze względu na to że nie jest Pani uprawniona do skorzystania z tego zwolnienia, bo korzysta Pani ze zwolnienia w podatku od darowizny na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizn (o czym poniżej) notariusz naliczy opłatę stosownie do § 3 rozporządzenia.

Do powyższych stawek należy doliczyć 22% podatku VAT. Należy pamiętać, że są to stawki maksymalne. Notariusz może stosować niższe stawki, a więc istnieje możliwość negocjacji wysokości opłaty. Najlepiej będzie, jeżeli przed zawarciem umowy darowizny skontaktuje się Pani z kilkoma notariuszami i zasięgnie informacji dotyczącej tego, jaką stawkę taksy skłonni są oni pobrać w Pani przypadku.

Nabycie własności mieszkania w Pani przypadku będzie zwolnione z podatku od darowizny na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizny, który wskazuje, iż zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Jako że umowa darowizny zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, nie ma obowiązku zgłoszenia tego nabycia w urzędzie skarbowym.

Zbycie nieruchomości nabytej od gminy z bonifikatą przed upływem 10 lat

Jako że lokal zostanie nabyty od gminy na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy pamiętać o art. 68 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Według ust. 2a art. 68 ustawy, powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Natomiast według art. 68 ust. 2b ustawy, przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Jeżeli nabędzie Pani w drodze darowizny mieszkanie od brata, to będzie Pani przez 5 lat od daty pierwotnego nabycia podlegać ograniczeniom wskazanym powyżej.