Darowizna wydzierżawionej ziemi rolnej

Czy można darować ziemię rolną, która jest wydzierżawiona?

Tak. Zawarcie umowy dzierżawy nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania nieruchomością. Właściciel może więc darować ziemię rolną dzieciom, mimo że grunty są używane przez dzierżawcę.

Podstawą prawną darowizny jest art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Ponieważ przedmiotem darowizny jest nieruchomość, zastosowanie ma również art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że darowizna wydzierżawionej ziemi rolnej powinna zostać przygotowana przez notariusza. W akcie warto wyraźnie ujawnić, że nieruchomość jest objęta dzierżawą, wskazać dane dzierżawcy, datę zawarcia umowy, czas trwania dzierżawy i wysokość czynszu.

Co dzieje się z umową dzierżawy po darowiźnie?

Umowa dzierżawy nie wygasa automatycznie tylko dlatego, że zmienił się właściciel ziemi. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz.

Skutek zmiany właściciela wynika z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy, a nabywca rzeczy dzierżawionej wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Dotyczy to także darowizny, a nie tylko sprzedaży.

Obdarowane dzieci stają się więc nowymi wydzierżawiającymi. Od chwili przeniesienia własności to one powinny otrzymywać czynsz dzierżawny, wykonywać obowiązki właściciela i kierować do dzierżawcy oświadczenia dotyczące umowy.

Czy zgoda dzierżawcy jest potrzebna?

Nie. Art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego powoduje wstąpienie nabywcy w umowę z mocy prawa. Dzierżawca nie musi wyrażać zgody na darowiznę, a brak jego akceptacji nie blokuje aktu notarialnego.

Dla uniknięcia sporów warto jednak po podpisaniu aktu notarialnego zawiadomić dzierżawcę na piśmie o zmianie właściciela. W piśmie należy wskazać, od kiedy i na jaki rachunek ma płacić czynsz oraz kto jest osobą kontaktową w sprawach dotyczących nieruchomości.

Darowizna ziemi rolnej dzieciom a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Jeżeli przekazywana ziemia jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, notariusz powinien sprawdzić ograniczenia wynikające z tej ustawy.

Zasadą wynikającą z art. 2a ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Jednak art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a tej ustawy przewiduje wyjątek dla nabycia przez osobę bliską zbywcy. Dzieci są zstępnymi, a zstępni należą do osób bliskich zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W typowej sytuacji darowizna ziemi rolnej na rzecz dzieci nie wymaga więc spełnienia przez dzieci warunku bycia rolnikiem indywidualnym. Trzeba jednak pamiętać, że ocena zależy od konkretnej nieruchomości, jej powierzchni, przeznaczenia oraz danych ujawnionych w ewidencji gruntów i księdze wieczystej.

Kiedy nowi właściciele mogą wypowiedzieć dzierżawę?

Po darowiźnie dzieci jako nowi właściciele wstępują w sytuację prawną dotychczasowego wydzierżawiającego. Mogą wykonywać uprawnienia wynikające z umowy, w tym wypowiedzieć dzierżawę, jeżeli pozwala na to umowa albo przepisy.

Najważniejsze znaczenie ma art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Przepis ten daje nabywcy możliwość wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wcześniej umowę zawarto na czas oznaczony. Uprawnienie to nie zawsze jednak przysługuje.

Ograniczenie wynika z art. 678 § 2 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Nabywca nie może skorzystać z tego szczególnego uprawnienia do wypowiedzenia, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej, z datą pewną, a nieruchomość została dzierżawcy wydana.

Jaki jest ustawowy termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego?

Jeżeli umowa nie przewiduje innego terminu wypowiedzenia, stosuje się art. 704 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny może wynikać z umowy. Jeżeli umowa go nie definiuje, w praktyce trzeba analizować treść umowy, sposób rozliczania czynszu oraz okoliczności danej dzierżawy. Przy gruntach rolnych istotny bywa cykl produkcyjny i termin zbiorów.

Czym jest data pewna przy umowie dzierżawy?

Data pewna ma znaczenie przede wszystkim przy ochronie dzierżawcy po zmianie właściciela. Zgodnie z art. 81 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także wobec osób nieuczestniczących w czynności.

W praktyce data pewna może wynikać między innymi z notarialnego poświadczenia daty, urzędowego poświadczenia albo innych sytuacji wskazanych w art. 81 § 2 Kodeksu cywilnego. Sama data wpisana odręcznie na umowie nie zawsze oznacza datę pewną w rozumieniu tego przepisu.

Czy obdarowane dzieci muszą respektować czynsz i inne warunki umowy?

Tak. Skutek z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego oznacza, że nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wydzierżawiającego w takim stanie, w jakim istnieją w chwili darowizny. Nie można jednostronnie podwyższyć czynszu tylko dlatego, że właścicielem stały się dzieci.

Zmiana czynszu, sposobu korzystania z gruntu, zasad ponoszenia podatków lub innych obowiązków wymaga podstawy w umowie, porozumienia z dzierżawcą albo przepisu prawa. Jeżeli dzierżawca zalega z czynszem, niszczy grunt lub używa ziemi niezgodnie z umową, należy analizować konkretne postanowienia umowne oraz przepisy o dzierżawie.

Podatek od darowizny ziemi rolnej dzieciom

Darowizna na rzecz dzieci podlega przepisom ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dzieci należą do tzw. grupy zerowej, a zwolnienie podatkowe wynika z art. 4a ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli darowizna nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego co do zasady nie obciąża obdarowanych, ponieważ zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn wymóg zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Warto jednak omówić z notariuszem także ewentualne skutki w podatku rolnym, rozliczenia czynszu dzierżawnego oraz moment, od którego obdarowani będą wykazywać przychód z dzierżawy, jeżeli czynsz ma charakter pieniężny.

Co zrobić praktycznie przed darowizną?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przygotować:

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• pełną umowę dzierżawy wraz z aneksami,
• informację, czy umowa ma datę pewną w rozumieniu art. 81 Kodeksu cywilnego,
• potwierdzenia płatności czynszu i ewentualnych zaległości,
• informację, czy dzierżawca pobiera dopłaty lub prowadzi na gruncie określoną produkcję rolną.

Po darowiźnie należy doręczyć dzierżawcy pisemne zawiadomienie o zmianie właściciela. Dobrze zrobić to listem poleconym albo za potwierdzeniem odbioru, aby w razie sporu wykazać, od kiedy dzierżawca wiedział, komu ma płacić czynsz.

FAQ

Czy dzierżawca może zablokować darowiznę ziemi rolnej?

Co do zasady nie. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają zgody dzierżawcy na darowiznę nieruchomości. Dzierżawca zachowuje jednak prawa z umowy dzierżawy.

Czy po darowiźnie trzeba podpisywać nową umowę dzierżawy?

Nie ma takiego obowiązku. Na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego obdarowani wstępują do istniejącej umowy. Można jednak podpisać aneks porządkujący dane właścicieli i numer rachunku do płatności czynszu.

Czy obdarowane dzieci mogą od razu usunąć dzierżawcę z gruntu?

Nie, jeżeli dzierżawca korzysta z gruntu na podstawie ważnej umowy. Najpierw trzeba ustalić, czy umowa może zostać wypowiedziana i z jakim terminem. Sam fakt darowizny nie uprawnia do natychmiastowego odebrania ziemi.

Czy umowa ustna dzierżawy też wiąże nowych właścicieli?

Może wiązać, jeżeli została skutecznie zawarta i jest wykonywana. Brak formy pisemnej ma jednak znaczenie dowodowe oraz wpływa na brak ochrony z art. 678 § 2 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Czy dzieci muszą być rolnikami, aby dostać ziemię rolną w darowiźnie?

W typowej darowiźnie od rodzica dzieci korzystają z wyjątku dla osób bliskich. Wynika to z art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a oraz art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Notariusz powinien jednak ocenić konkretną nieruchomość i dokumenty.

Podsumowanie

Darowizna wydzierżawionej ziemi rolnej na rzecz dzieci jest prawnie dopuszczalna. Nie powoduje jednak automatycznego zakończenia dzierżawy. Obdarowane dzieci stają się nowymi wydzierżawiającymi i powinny respektować umowę w takim zakresie, w jakim wiązała ona poprzedniego właściciela.

Kluczowe znaczenie ma forma i treść umowy dzierżawy. Jeżeli umowa jest pisemna, zawarta na czas oznaczony, ma datę pewną i grunt został wydany dzierżawcy, nowy właściciel nie skorzysta ze szczególnego prawa wypowiedzenia przewidzianego dla nabywcy. W pozostałych przypadkach trzeba sprawdzić umowę i ustawowe terminy wypowiedzenia, zwłaszcza art. 704 Kodeksu cywilnego.

Źródła

1. Art. 81, art. 158, art. 678, art. 693, art. 694 i art. 704 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 2 pkt 1, art. 2 pkt 6 i art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

3. Art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.