Obowiązywanie umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy, choć zwykle korzystna, potrafi również czasem być źródłem kłopotów. Tutaj widzę, że ma Pan trochę problemów z dzierżawcą, niestety nie zawsze łatwo jest dojść do porozumienia.
Umowa ta została opisana w Kodeksie cywilnym (w skrócie K.c.), w art. 693 K.c. i następnych. Istotą tej umowy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków, a dzierżawca w zamian za to zobowiązuje się do płacenia czynszu. Umowa dzierżawy nie stanowi przeszkody do darowizny nieruchomości, a także do sprzedaży. Mimo zawartej umowy właściciel może nadal nią dysponować.
Według art. 678 § 1 (w związku z art. 694 K.c.) w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nowy właściciel z mocy prawa przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Nie jest przy tym konieczne uzyskiwanie zgody dzierżawcy ani nawet uprzednie informowanie go o tym. Oczywiście wskazane jest poinformowanie dzierżawcy, jednakże nie ma przeszkód, aby uczynić to dopiero po zawarciu umowy darowizny i przekazaniu nieruchomości. Wskazana powyżej regulacja dotyczy zarówno sprzedaży, jak i darowizny czy też dziedziczenia.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Zasadniczo więc umowa obowiązuje w takim kształcie, w jakim została zawarta przez pierwotne strony. Jest jednak pewne istotne zastrzeżenie. Mianowicie nabywca, wstępując w miejsce zbywcy, może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże to uprawnienie nie przysługuje wówczas, gdy umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i rzecz została dzierżawcy wydana. Umowa zawarta w formie z datą pewną występuje wówczas, gdy jest na niej urzędowe poświadczenie daty. Takiego potwierdzenia może dokonać organ państwowy, organ samorządu terytorialnego, notariusz.
Jeśli chodzi o ustawowe terminy wypowiedzenia, to zgodnie z art. 704 K.c. „w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na 6 miesięcy naprzód na koniec roku dzierżawnego”.
Nie znam treści i formy zawartej umowy, ale zgodnie z przedstawionymi powyżej przepisami zasada jest taka, że umowa trwa, a nabywca może ją wypowiedzieć, chyba że właśnie umowa została zawarta z datą pewną. Oprócz tego ewentualnie umowa może zostać rozwiązana na podstawie zapisów w niej zawartych, jednakże na razie mogłam się wypowiedzieć ogólnie, co mówią powszechnie obowiązujące przepisy (które i tak obowiązują, nawet jeśli w umowie nie ma takiej klauzuli).
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Przykład 1
Gospodarstwo rodzinne w Małopolsce Pan Jan, posiadający gospodarstwo rolne w Małopolsce, postanowił przekazać część swojej ziemi rolnej jako darowiznę swoim dzieciom. Ziemia ta była wydzierżawiona na okres 5 lat miejscowemu rolnikowi, który uprawiał na niej zboże. Pomimo przekazania ziemi, umowa dzierżawy pozostała w mocy, a dzieci Pana Jana, jako nowi właściciele, respektowały warunki umowy do czasu jej zakończenia, zapewniając ciągłość dzierżawy i korzystanie z ziemi przez dzierżawcę.
Przykład 2
Przekazanie działki rolnej w Wielkopolsce Pani Ewa, właścicielka działki rolnej w Wielkopolsce, zdecydowała się na darowiznę tej działki swojemu synowi. Działka była w trakcie 3-letniej umowy dzierżawy z lokalnym producentem warzyw. W momencie darowizny, syn Pani Ewy wstąpił na miejsce swojej matki w umowie dzierżawy, przejmując wszystkie prawa i obowiązki. Syn, mimo że był teraz właścicielem, kontynuował umowę dzierżawy na dotychczasowych warunkach, do czasu jej wygaśnięcia.
Przykład 3
Darowizna ziemi dzierżawionej na Śląsku Rodzeństwo Karol i Anna otrzymało w darowiźnie od swojego dziadka ziemię rolną w regionie Śląska, która była przedmiotem 10-letniej umowy dzierżawy z firmą agroturystyczną. Dzięki jasnym przepisom, mimo zmiany właściciela, umowa dzierżawy nie uległa zmianie, a rodzeństwo jako nowi właściciele ziemi, honorowało warunki umowy do jej zakończenia. W tym czasie, dzięki współpracy z firmą agroturystyczną, ziemia przynosiła korzyści zarówno dzierżawcy, jak i nowym właścicielom.
Podsumowanie
Darowizna wydzierżawionej ziemi rolnej jest prawnie możliwa i nie stanowi przeszkody w kontynuacji istniejącej umowy dzierżawy. Nowi właściciele, będący beneficjentami darowizny, wstępują na miejsce poprzedniego właściciela, przejmując wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy. Ważne jest, że mogą oni również wypowiedzieć umowę dzierżawy, respektując ustawowe terminy wypowiedzenia, chyba że umowa zawiera zapisy mówiące inaczej.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej darowizny ziemi rolnej lub masz pytania o umowy dzierżawy? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism, aby zapewnić Ci spokój i pewność w każdej sytuacji prawnej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
O autorze: Radca prawny Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
.
|
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
