Postawienie garażu blaszanego przy granicy działki

Odległość budynku od granicy działki

Na wstępie wskazuję, że zasady lokalizowania budynków wynikają m.in. z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) – zwanego dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia: „Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Jak widać, przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia określa ogólne zasady „sytuowania” budynku w odległości od granicy z sąsiednią „działką budowlaną”. Natomiast przez działkę budowlaną rozporządzenie rozumie „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Zmiana przepisów w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przyniosła ze sobą także uściślenie sposobu ustalania odległości domu od granicy działki. Według zapisów prawnych odległość ta stanowi odległość, która jest zawarta między budynkiem a granicą działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Odległość mierzona jest w poziomie. Z uwagi na taką interpretację nie ma znaczenia, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w sytuacji, gdy właściwa rada gminy nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgoda sąsiada na budowę garażu granicy działki

Wskazuję jednak z praktyki, że często spotkać można się z sytuacją, w której powielana jest informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w bliskiej odległości od granicy działki. Natomiast żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy lub w bliskiej odległości od granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok WSA z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2587/16).

Jednakże nie ma konkretnego przepisu, który wskazywałby na obowiązek uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich w przypadku przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m od granicy. W świetle przepisów prawa wystarczy, że będzie stosowny zapis w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z przepisami budowlanymi nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję. W dawnych przepisach, przed nowelizacjami, takiej zgody wymagano, ale obecnie nie ma żadnych podstaw do takiego żądania. Niestety nie oznacza to, że można dowolnie wykonać inwestycję w odległości 1,5 m od granicy działki.

Postawienie garażu blisko granicy działki

Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Wskazuję również, że aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy. Czasami też realizuje się inwestycję w tzw. ścisłej granicy – tu warto mieć pisemną zgodę sąsiada na taką lokalizację.

Co prawda przepisy mówią o ewentualnej lokalizacji budynku 1,5 m od granicy lub tzw. lokalizacji w ścisłej granicy. Nie ma natomiast zapisu dotyczącego odległości pomiędzy 1,5 m a ścisłą granicą, ale rekomenduję skonsultowanie we właściwym starostwie, jak organ podchodzi do takiej sprawy. Być może zgodzi się właśnie na zaproponowaną przez Pana lokalizację garażu.

W przypadku zgłoszenia robót budowlanych, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia w ciągu 21 dni od jego złożenia w organie, można wówczas realizować inwestycję. Jeżeli zaś chciałby Pan wcześniej zlokalizować garaż, należy wystąpić do organu o wydanie zaświadczenia o braku sprzeciwu.

Źródła:

1. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2587/16