Korekta powierzchni budynku a podatek od nieruchomości

Jak liczyć powierzchnię użytkową budynku do podatku od nieruchomości

Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Wynika to z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Z kolei definicję tej powierzchni zawiera art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy. Jeżeli budynek ma kilku właścicieli, oprócz powierzchni trzeba ustalić, jak rozkłada się obowiązek podatkowy; osobno omawiamy podatek od nieruchomości przy współwłasności domu.

Powierzchnię użytkową mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Części pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m wlicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się całkowicie. Tak stanowi art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Powiązanym zagadnieniem jest podatek od nieruchomości po adaptacji poddasza.

W praktyce najwięcej błędów dotyczy właśnie pomiaru skosów, piwnic, poddaszy i pomieszczeń technicznych. Jeżeli po ponownym obmiarze okaże się, że wielkość budynków była wykazana nieprawidłowo, potrzebna jest korekta PoN. Jeżeli organ kwestionuje zadeklarowaną powierzchnię lub sposób wykorzystania budynku, spór może obejmować również oględziny nieruchomości na potrzeby podatku od nieruchomości.

Kiedy trzeba zgłosić korektę

Jeżeli podatnik stwierdzi, że złożona wcześniej informacja albo deklaracja zawiera błąd, powinien ją skorygować. Zasady korygowania deklaracji wynikają z art. 81 § 1 i § 2 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Korekta następuje przez złożenie korygującej deklaracji lub informacji według obowiązującego wzoru.

W podatku od nieruchomości trzeba odróżnić dwie sytuacje:

• osoba fizyczna – składa informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, a podatek ustala organ w decyzji; podstawą jest art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych,
• osoba prawna, jednostka organizacyjna albo spółka bez osobowości prawnej – składa deklarację na podatek od nieruchomości i sama oblicza podatek; podstawą jest art. 6 ust. 9 tej ustawy.

Jeżeli nieruchomość należy do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, ale własność przysługuje tej osobie prywatnie, co do zasady nadal stosuje się tryb właściwy dla osoby fizycznej, czyli informację i decyzję. Sam fakt prowadzenia działalności nie zmienia automatycznie sposobu rozliczenia.

Jakie formularze złożyć po wykryciu zaniżonej powierzchni

Od 1 lipca 2019 r. obowiązują jednolite w skali kraju wzory formularzy podatkowych dla podatku od nieruchomości, wprowadzane rozporządzeniem Ministra Finansów wydawanym na podstawie art. 6 ust. 13 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce należy użyć formularza aktualnie obowiązującego dla danego rodzaju podatnika i zaznaczyć, że składana jest korekta.

Jeżeli korekta dotyczy wcześniejszych lat, gmina zwykle oczekuje złożenia formularzy za poszczególne lata według wzorów właściwych dla danego okresu. Warto to potwierdzić bezpośrednio w urzędzie gminy lub miasta, bo techniczny sposób przyjęcia korekty może zależeć od stosowanego systemu.

Jeżeli wcześniej w ogóle nie zgłoszono przedmiotu opodatkowania, problem ma szerszy zakres niż sama korekta i może być potrzebne także uzupełniające zgłoszenie PoN.

Za jaki okres trzeba skorygować podatek

Nie koryguje się automatycznie „wszystkiego od początku”. Znaczenie ma przedawnienie zobowiązania podatkowego. Zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

W podatku od nieruchomości u osób fizycznych termin płatności rat wynika z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a u osób prawnych z art. 6 ust. 9 pkt 3 tej ustawy. W praktyce oznacza to, że gmina może domagać się dopłaty tylko za lata nieprzedawnione, chyba że bieg terminu przedawnienia został zawieszony albo przerwany w konkretnej sprawie. To zawsze wymaga sprawdzenia akt sprawy.

Poniżej praktyczne zestawienie:

Jakie będą skutki korekty

Jeżeli powierzchnia użytkowa była zaniżona, organ podatkowy ustali albo określi podatek w wyższej wysokości za lata nieprzedawnione. Do zaległości podatkowej naliczane są odsetki za zwłokę na podstawie art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej.

U osoby fizycznej gmina po korekcie wydaje nową decyzję ustalającą wysokość podatku za dany rok. U podatników składających deklaracje korekta co do zasady zmienia wysokość podatku bez oczekiwania na decyzję, chyba że organ wszczyna postępowanie i kwestionuje wyliczenia.

Samo to, że urząd kiedyś kontrolował nieruchomość i nie zakwestionował powierzchni, nie daje pełnej ochrony, jeżeli dane przekazane przez podatnika były nieprawidłowe. Znaczenie może mieć jednak treść protokołów, wcześniejszych decyzji i zakres dokonanej kontroli. W indywidualnej sprawie może to wpływać na ocenę odpowiedzialności karnoskarbowej albo na możliwość podważania niektórych ustaleń organu.

Czy trzeba składać czynny żal

Jeżeli zaniżenie powierzchni spowodowało narażenie podatku na uszczuplenie, może wchodzić w grę odpowiedzialność na podstawie ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 54 § 1 albo art. 56 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, zależnie od stanu faktycznego i charakteru złożonych dokumentów.

Instytucję czynnego żalu reguluje art. 16 § 1 Kodeksu karnego skarbowego. Zawiadomienie powinno ujawniać istotne okoliczności czynu i zostać złożone zanim organ ścigania będzie miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu czynu. W praktyce czynny żal warto składać równocześnie z korektą oraz z uregulowaniem zaległości i odsetek, o ile sprawa ma potencjalny wymiar karnoskarbowy.

Nie w każdej sprawie czynny żal będzie konieczny. Jeżeli korekta nie wiąże się z uszczupleniem albo zachowanie nie wypełnia znamion czynu zabronionego, może być zbędny. To zależy od konkretnego stanu faktycznego, sposobu rozliczenia i tego, czy organ już prowadzi czynności w sprawie.

Jak przygotować korektę krok po kroku

1. Dokładnie obmierz wszystkie budynki i ich kondygnacje zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
2. Porównaj wyniki z danymi wykazanymi wcześniej w informacji albo deklaracji.
3. Ustal, których lat nie obejmuje jeszcze przedawnienie według art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej.
4. Złóż korekty właściwych formularzy za odpowiednie lata.
5. Dołącz krótkie wyjaśnienie z opisem przyczyny korekty i zestawieniem powierzchni.
6. Jeżeli sprawa może mieć wymiar karnoskarbowy, rozważ złożenie czynnego żalu na podstawie art. 16 § 1 Kodeksu karnego skarbowego.
7. Po otrzymaniu decyzji albo po samodzielnym wyliczeniu dopłać podatek i odsetki w terminie.

Czy zaprzestanie działalności w części budynków zmienia podatek

Może zmieniać, ale nie zawsze automatycznie i nie tylko od samego oświadczenia podatnika. W podatku od nieruchomości kluczowe jest to, czy grunt, budynek albo ich część są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz czy zachodzą wyjątki wynikające z tego przepisu i aktualnego orzecznictwa.

Jeżeli budynek przestaje być wykorzystywany w działalności, ale nadal pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy, jego opodatkowanie nie zawsze spadnie do stawki „mieszkalnej” albo „pozostałej”. Ocena zależy od rodzaju nieruchomości, stanu technicznego, przeznaczenia i rzeczywistego związku z działalnością. Ta część sprawy wymaga zwykle osobnej analizy dokumentów i faktycznego sposobu używania budynku.

FAQ

Czy trzeba skorygować wszystkie lata od zakupu nieruchomości?

Nie. Co do zasady koryguje się lata nieprzedawnione. Podstawą jest art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej, ale trzeba jeszcze sprawdzić, czy bieg przedawnienia nie został zawieszony albo przerwany.

Czy gmina może naliczyć odsetki od dopłaty?

Tak. Od zaległości podatkowej nalicza się odsetki za zwłokę na podstawie art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej.

Czy osoba fizyczna składa deklarację czy informację?

Zasadniczo informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Podatek ustala następnie gmina w decyzji na podstawie art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy wcześniejsza kontrola urzędu wyklucza korektę?

Nie. Jeżeli dane były błędne, organ nadal może ustalić podatek prawidłowo za lata nieprzedawnione. Zakres i wyniki wcześniejszej kontroli mogą jednak mieć znaczenie dowodowe w konkretnej sprawie.

Czy zaprzestanie działalności w części budynku zawsze obniża podatek?

Nie zawsze. Zależy to od faktycznego związku nieruchomości z działalnością gospodarczą i od spełnienia ustawowych warunków wynikających z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Źródła

• Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 1a ust. 1 pkt 3 i pkt 5, art. 4 ust. 1 pkt 2, art. 6 ust. 6, 7, 9 i 13.
• Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 53 § 1, art. 70 § 1, art. 81 § 1 i § 2.
• Ustawa z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 16 § 1, art. 54 § 1, art. 56 § 1.
• Aktualne rozporządzenie Ministra Finansów określające wzory formularzy informacji i deklaracji na podatek od nieruchomości, obowiązujące w dacie składania korekty.