Podatek od nieruchomości od budynku po zakończeniu działalności

Stawka podatku od nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, a jego wysokość zależy między innymi od rodzaju przedmiotu opodatkowania i od stawek uchwalonych przez radę gminy w granicach ustawowych limitów. Najwyższe stawki dotyczą zasadniczo gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawowe przepisy znajdują się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podatnikami są między innymi właściciele, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści oraz określeni posiadacze nieruchomości publicznych.

Kluczowe znaczenie ma art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy, który definiuje grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przepis nadal odwołuje się do posiadania przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, ale nie można go interpretować w oderwaniu od wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19.

Trybunał Konstytucyjny przesądził, że niezgodne z Konstytucją jest takie rozumienie przepisu, w którym o związku nieruchomości z działalnością gospodarczą decyduje wyłącznie posiadanie jej przez przedsiębiorcę. Oznacza to, że organ podatkowy powinien badać, czy konkretna nieruchomość ma rzeczywisty albo przynajmniej potencjalny związek z prowadzoną działalnością.

W praktyce nie oznacza to jednak automatycznego prawa do niższej stawki za każdy pusty budynek. Jeżeli budynek nadal pozostaje składnikiem majątku przedsiębiorstwa, jest ujęty w ewidencji środków trwałych, generuje koszty firmowe, był przeznaczony do produkcji lub magazynowania i może nadal służyć działalności, gmina może bronić stanowiska, że należy stosować stawkę jak dla działalności gospodarczej.

Czy samo zaprzestanie działalności w budynku wystarczy?

Nie zawsze. Zamknięcie zakładu produkcyjnego, zwolnienie pracowników i brak bieżącej działalności w danym budynku są ważnymi argumentami, ale same w sobie mogą nie wystarczyć. Organ podatkowy będzie badał, czy budynek nadal jest związany z działalnością przedsiębiorcy, na przykład jako składnik majątku firmowego przeznaczony do sprzedaży, wynajmu, magazynowania, zabezpieczenia albo przyszłego wykorzystania.

W opisanej sytuacji istotne jest także to, że spółka cywilna nadal prowadzi działalność gospodarczą, choć w innym zakresie i w innym mieście. Jeżeli budynek po zakładzie odzieżowym pozostaje w majątku przedsiębiorstwa i nie doszło do realnej zmiany jego przeznaczenia, urząd miasta może twierdzić, że jest to nadal budynek związany z działalnością gospodarczą.

Po stronie podatnika istnieje jednak mocniejszy niż dawniej argument: organ nie powinien poprzestać na prostym stwierdzeniu, że nieruchomość posiada przedsiębiorca. Powinien odnieść się do konkretnych dowodów i ocenić, czy budynek rzeczywiście pozostaje gospodarczo przydatny w działalności albo czy jego związek z działalnością został definitywnie zerwany.

Budynek w posiadaniu przedsiębiorcy a faktyczny związek z działalnością

Obecna linia argumentacji jest bardziej wyważona niż dawniej. Nadal można spotkać się z podejściem, że budynek posiadany przez przedsiębiorcę i nadający się do wykorzystania w biznesie podlega opodatkowaniu wyższą stawką. Jednocześnie po wyroku TK SK 39/19 nie powinno się pomijać realnych okoliczności sprawy.

Znaczenie mogą mieć między innymi: aktualny sposób wykorzystania budynku, jego stan techniczny, przeznaczenie w dokumentach, ujęcie w ewidencji środków trwałych, rozliczanie amortyzacji, ponoszenie kosztów w działalności, możliwość wynajmu lub sprzedaży w ramach przedsiębiorstwa, a także zgodność cech budynku z profilem działalności podatnika.

Jeżeli budynek był halą produkcyjną, magazynem lub zapleczem firmy, a przedsiębiorca nadal prowadzi działalność, choć innego rodzaju, sama przerwa w wykorzystywaniu budynku może zostać uznana za niewystarczającą. W takiej sytuacji trzeba pokazać, że budynek nie jest już elementem przedsiębiorstwa i nie ma realnej funkcji gospodarczej.

Jeżeli natomiast nieruchomość została trwale wyłączona z działalności, nie jest amortyzowana, nie generuje kosztów firmowych, nie jest przeznaczona do używania w biznesie, a jej stan lub przeznaczenie wyklucza gospodarcze wykorzystanie, podatnik ma podstawy do żądania oceny sprawy według niższej stawki.

W praktyce spór z gminą często dotyczy właśnie tego, czy występuje wysoka stawka PoN tylko z powodu formalnego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, czy dlatego, że budynek faktycznie pozostaje związany z prowadzoną działalnością.

Wyprowadzenie budynku ze środków trwałych i zgłoszenie zmiany do gminy

Jeżeli chcą Państwo obniżyć podatek, trzeba zacząć od uporządkowania stanu faktycznego i dokumentów. Sama deklaracja, że działalność produkcyjna została zakończona, może być za słaba. Przydatne będą dowody na definitywne zamknięcie zakładu, likwidację wyposażenia, brak pracowników, brak umów związanych z obiektem, zmianę przeznaczenia budynku oraz dokumenty księgowe potwierdzające, że budynek nie pełni już funkcji składnika majątku firmowego.

Wyprowadzenie budynku z ewidencji środków trwałych może być istotnym argumentem, ale nie działa automatycznie. Organ podatkowy może nadal badać, czy nieruchomość mimo to jest wykorzystywana albo może być wykorzystana w działalności. Z drugiej strony pozostawienie budynku w środkach trwałych, dalsza amortyzacja lub zaliczanie wydatków do kosztów działalności bardzo utrudniają obronę niższej stawki.

Jeżeli nastąpiła zmiana mająca wpływ na wysokość podatku, co do zasady należy złożyć odpowiednią informację albo korektę deklaracji do właściwego organu gminy w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tej zmiany. W przypadku spółek i innych jednostek organizacyjnych zasadnicze znaczenie ma deklaracja na podatek od nieruchomości oraz jej korekta.

W kontekście formalnej zmiany przeznaczenia budynku warto sprawdzić, czy konieczne jest także zgłoszenie PoN lub korekta wcześniejszej deklaracji, ponieważ samo zaksięgowanie zmian po stronie przedsiębiorcy nie musi wystarczyć wobec gminy.

Kiedy budynek może nie być traktowany jako związany z działalnością?

Najmocniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy podatnik może wykazać brak rzeczywistego i potencjalnego gospodarczego wykorzystania budynku. Chodzi nie tylko o to, że budynek stoi pusty, ale o to, że przestał być elementem działalności i nie jest wykorzystywany w sposób typowy dla przedsiębiorstwa.

Przykładowo znaczenie mogą mieć dokumenty potwierdzające trwałe wyłączenie budynku z działalności, brak ujmowania go w kosztach, brak amortyzacji, brak reklamowania obiektu jako lokalu do najmu lub magazynu firmowego, przeznaczenie prywatne albo stan techniczny uniemożliwiający używanie budynku w działalności.

Ustawa przewiduje też szczególne wyłączenia. Do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się między innymi budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także budynków, budowli lub ich części, wobec których została wydana określona ostateczna decyzja organu nadzoru budowlanego albo górniczego trwale wyłączająca je z użytkowania.

Trzeba przy tym uważać: zły stan techniczny, brak najemcy albo czasowy brak działalności w budynku nie zawsze wystarczą. Jeżeli podatnik powołuje się na trwałą niemożność wykorzystania budynku, powinien dysponować konkretnymi dokumentami, a nie wyłącznie własnym opisem sytuacji.

Co zrobić, gdy gmina żąda najwyższej stawki?

W pierwszej kolejności należy ustalić, na jakim etapie jest sprawa. Inaczej działa się przed wydaniem decyzji, inaczej po doręczeniu decyzji, a jeszcze inaczej wtedy, gdy podatek był przez lata deklarowany i płacony bez sporu.

Jeżeli decyzja jeszcze nie została wydana, warto złożyć wyjaśnienia i dowody potwierdzające brak związku budynku z działalnością gospodarczą. Jeżeli decyzja została już doręczona, standardowym środkiem jest odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Po decyzji SKO możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Jeżeli podatnik sam składa deklaracje i płacił podatek według najwyższej stawki, można rozważyć korektę deklaracji oraz wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Trzeba jednak ocenić terminy przedawnienia, dowody oraz ryzyko, że organ uzna, iż nieruchomość nadal miała związek z działalnością.

W Państwa sytuacji szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy budynek po produkcji odzieży został formalnie wycofany z działalności, czy figuruje w ewidencji środków trwałych, czy są rozliczane koszty związane z budynkiem oraz w jaki sposób wystawiono go na sprzedaż. Jeżeli sprzedaż następuje jako sprzedaż składnika majątku przedsiębiorstwa, gmina może uznawać to za dalszy związek z działalnością.

FAQ

Czy gmina może stosować najwyższą stawkę tylko dlatego, że jestem przedsiębiorcą?

Nie powinna opierać się wyłącznie na tym argumencie. Po wyroku TK SK 39/19 organ powinien badać związek konkretnej nieruchomości z działalnością gospodarczą, a nie samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę.

Czy pusty budynek firmowy automatycznie daje prawo do niższej stawki?

Nie. Pusty budynek nadal może być uznany za związany z działalnością, jeżeli jest składnikiem majątku przedsiębiorstwa, może być wykorzystany w działalności albo przedsiębiorca rozlicza go jako majątek firmowy.

Czy wystawienie budynku na sprzedaż pomaga w sporze z gminą?

Może pomóc, ale nie przesądza sprawy. Jeżeli sprzedaż dotyczy składnika majątku firmy, organ może uznać, że budynek nadal pozostaje gospodarczo związany z przedsiębiorstwem aż do momentu sprzedaży lub realnego wycofania z działalności.

Jakie dowody warto przygotować?

Przydatne są dokumenty księgowe, decyzje i zaświadczenia dotyczące budynku, ewidencja środków trwałych, dokumenty potwierdzające likwidację wyposażenia, zdjęcia, protokoły, umowy, informacje o braku najmu oraz wyjaśnienie, dlaczego budynek nie może służyć obecnej działalności.

Czy trzeba złożyć korektę deklaracji do gminy?

Jeżeli nastąpiła zmiana wpływająca na wysokość podatku, należy ją zgłosić właściwemu organowi podatkowemu. W praktyce może to oznaczać korektę deklaracji albo informację o nieruchomościach, zależnie od statusu podatnika.

Co zrobić po otrzymaniu decyzji podatkowej?

Jeżeli decyzja jest niekorzystna, zasadniczo można wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Po upływie tego terminu trzeba analizować inne tryby, na przykład wznowienie postępowania albo nadpłatę, ale zależy to od okoliczności sprawy.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można już bez zastrzeżeń powiedzieć, że sam fakt posiadania budynku przez przedsiębiorcę zawsze przesądza o najwyższej stawce podatku od nieruchomości. Po wyroku TK SK 39/19 gmina powinna ocenić, czy budynek ma rzeczywisty albo potencjalny związek z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie samo zamknięcie zakładu produkcyjnego i brak bieżącej działalności w budynku mogą być niewystarczające. Jeżeli obiekt nadal jest majątkiem firmy, pozostaje w ewidencji środków trwałych lub może być gospodarczo wykorzystany, gmina może bronić wyższej stawki. Najlepszym rozwiązaniem jest uporządkowanie dokumentów, złożenie korekty lub wyjaśnień oraz przygotowanie dowodów, że budynek definitywnie utracił związek z działalnością.

Źródła

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - ISAP
2. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19 - Trybunał Konstytucyjny
3. Wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2021 r., sygn. III FSK 896/21, III FSK 897/21, III FSK 898/21 i III FSK 899/21
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 4 marca 2020 r., sygn. I SA/Sz 574/19
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. I SA/Gl 1434/19