Podatek od nieruchomości przy współwłasności domu

Współwłasność nieruchomości a podatek od nieruchomości

Podstawowe zasady podatku od nieruchomości reguluje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 2 tej samej ustawy podatnikami mogą być także posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych. Jeżeli współwłasność wynika ze spadku, a spadkobiercy nie uporządkowali jeszcze tytułu prawnego, osobno warto przeanalizować podatek od nieruchomości przed zakończeniem postępowania spadkowego.

W przypadku współwłasności kluczowe znaczenie ma art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten stanowi, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność albo znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to co do zasady stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach albo posiadaczach.

W praktyce oznacza to, że przy typowej współwłasności nieruchomości wszyscy współwłaściciele są obowiązani do PoN, a gmina może wydać decyzję obejmującą współwłaścicieli i dochodzić zapłaty podatku zgodnie z zasadami odpowiedzialności solidarnej.

Na czym polega solidarna odpowiedzialność za podatek?

Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli za podatek od nieruchomości wynika z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach solidarnych na podstawie art. 91 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

Z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. W sprawach podatku od nieruchomości wierzycielem jest gmina. Oznacza to, że jeżeli jeden współwłaściciel nie płaci, organ podatkowy może dochodzić całej zaległości także od drugiego współwłaściciela.

Zapłata podatku przez jednego współwłaściciela nie oznacza jednak, że pozostały współwłaściciel jest zwolniony wobec osoby, która faktycznie zapłaciła za niego część ciężaru. Zgodnie z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego dłużnik solidarny, który spełnił świadczenie, może żądać od pozostałych dłużników zwrotu w częściach wynikających z łączącego ich stosunku prawnego. Przy współwłasności nieruchomości istotny jest także art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów.

Jeżeli więc zapłaciła Pani podatek ponad swój udział, można rozważyć wezwanie brata do zwrotu odpowiedniej części, a następnie dochodzenie roszczenia przed sądem cywilnym. Podstawą takiego roszczenia będzie przede wszystkim art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 207 Kodeksu cywilnego.

Czy brat mieszkający w domu może być uznany za posiadacza samoistnego?

Nie każde zamieszkiwanie w domu przez jednego współwłaściciela powoduje automatycznie, że tylko on płaci podatek od nieruchomości. Sam fakt, że brat mieszka w domu, może oznaczać zwykłe korzystanie z rzeczy wspólnej na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Inaczej może być wtedy, gdy brat faktycznie włada całą nieruchomością jak wyłączny właściciel, nie dopuszcza pozostałych współwłaścicieli do korzystania z domu, sam decyduje o nieruchomości i zachowuje się wobec niej jak właściciel ponad swój udział. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W podatku od nieruchomości ma to znaczenie, ponieważ art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje posiadacza samoistnego jako podatnika, a art. 3 ust. 3 tej ustawy stanowi, że jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy ciąży na posiadaczu samoistnym.

W orzecznictwie przyjmuje się, że współwłaściciel może być opodatkowany jako właściciel w zakresie swojego udziału oraz jako posiadacz samoistny w zakresie, w jakim faktycznie włada nieruchomością ponad własny udział z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Tak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 5 marca 2014 r., sygn. I SA/Kr 1366/13. Sąd podkreślił, że tylko posiadanie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością i z wyzuciem pozostałych z ich uprawnień może uzasadniać równoczesne stosowanie art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co zrobić wobec gminy, gdy współwłaściciel nie płaci podatku?

Jeżeli decyzja podatkowa nadal obejmuje Panią jako współwłaścicielkę, a brat nie reguluje swojej części, warto działać dwutorowo: wobec gminy i wobec brata.

Po pierwsze, należy ustalić, czy organ podatkowy posiada aktualne dane o właścicielach, udziałach i sposobie korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych na formularzu IN-1 w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od dnia zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania.

Po drugie, w informacji IN-1 lub w odrębnym piśmie można opisać aktualny stan faktyczny: kto faktycznie mieszka w domu, kto korzysta z nieruchomości, czy pozostali współwłaściciele mają dostęp do domu, czy brat włada nieruchomością z wyłączeniem innych osób. Jeżeli twierdzi Pani, że brat jest posiadaczem samoistnym całości albo części ponad udział, trzeba to wyraźnie wskazać i dołączyć dowody.

Po trzecie, jeżeli gmina wyda decyzję ustalającą podatek w sposób, z którym się Pani nie zgadza, przysługuje odwołanie. Zgodnie z art. 220 § 1 Ordynacji podatkowej od decyzji organu podatkowego wydanej w pierwszej instancji służy odwołanie tylko do jednej instancji. Zgodnie z art. 223 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. W sprawach podatku od nieruchomości odwołanie wnosi się za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do samorządowego kolegium odwoławczego.

Terminy płatności podatku od nieruchomości

W przypadku osób fizycznych podatek od nieruchomości jest ustalany decyzją organu podatkowego, co wynika z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 6 ust. 7 tej ustawy podatek płatny jest w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, zgodnie z art. 6 ust. 11a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty. Jeżeli decyzja została doręczona po terminie płatności raty, trzeba sprawdzić termin wskazany w decyzji i zastosować przepisy Ordynacji podatkowej dotyczące doręczenia i wymagalności zobowiązania.

Czy można zmusić brata do płacenia podatku?

Gmina może egzekwować podatek od któregokolwiek ze współwłaścicieli, jeżeli działa art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nie ma więc prostego wniosku, który spowoduje, że gmina będzie dochodziła podatku wyłącznie od brata, jeżeli z dokumentów wynika zwykła współwłasność i nie zostanie wykazane posiadanie samoistne brata.

Może Pani jednak podjąć następujące działania:

• złożyć do gminy aktualną informację IN-1 na podstawie art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz opisać rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości;
• wnioskować, aby organ podatkowy uwzględnił, że brat włada nieruchomością jak posiadacz samoistny, jeżeli stan faktyczny to potwierdza;
• odwołać się od decyzji podatkowej w terminie 14 dni na podstawie art. 220 § 1 i art. 223 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej, jeżeli decyzja jest nieprawidłowa;
• po zapłacie podatku ponad swój udział wezwać brata do zwrotu odpowiedniej części na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 207 Kodeksu cywilnego;
• rozważyć sądowe zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dalsze pozostawanie we współwłasności powoduje spory.

Czy można zrzec się udziału w nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa?

Nie można jednostronnie porzucić udziału w nieruchomości ani skutecznie zrzec się go na rzecz Skarbu Państwa samym oświadczeniem. Przeniesienie własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli miałaby to być darowizna, zastosowanie ma art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a druga strona musiałaby darowiznę przyjąć.

W praktyce możliwe rozwiązania to sprzedaż udziału, darowizna udziału osobie, która go przyjmie, umowne zniesienie współwłasności w akcie notarialnym albo sądowe zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone przez czynność prawną.

Jeżeli dom nie da się fizycznie podzielić albo taki podział byłby sprzeczny z jego przeznaczeniem, sąd może zastosować rozwiązania z art. 212 Kodeksu cywilnego, w szczególności przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów postępowania cywilnego.

FAQ

Podsumowanie

Przy współwłasności domu punktem wyjścia jest solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli za podatek od nieruchomości na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dlatego gmina może dochodzić całej należności od jednego współwłaściciela, nawet gdy inny faktycznie mieszka w domu i nie płaci.

Jeżeli jednak brat włada całą nieruchomością jak wyłączny właściciel i wyłącza pozostałych współwłaścicieli z korzystania, można przedstawić gminie argument posiadania samoistnego na podstawie art. 336 Kodeksu cywilnego oraz art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Niezależnie od tego, po zapłacie podatku ponad swój udział można dochodzić od brata zwrotu odpowiedniej części na podstawie art. 376 § 1 i art. 207 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 3 ust. 3, art. 3 ust. 4, art. 6 ust. 6, art. 6 ust. 7 i art. 6 ust. 11a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 91, art. 220 § 1 i art. 223 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
• Art. 158, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 212, art. 336, art. 366 § 1, art. 376 § 1 i art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 marca 2014 r., sygn. I SA/Kr 1366/13.