Podatek od odziedziczonych budynków po rolniku – kiedy przysługuje zwolnienie

Od czego zależy podatek po odziedziczeniu nieruchomości po rolniku?

To, że ojciec jako rolnik korzystał ze zwolnienia, nie oznacza jeszcze, że po dziedziczeniu zwolnienie przechodzi automatycznie na spadkobiercę. W podatku od nieruchomości i podatku rolnym liczy się przede wszystkim aktualny stan faktyczny: rodzaj gruntów ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, powierzchnia, sposób wykorzystania budynków oraz to, czy nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne.

Podstawą jest art. 2 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym stanowi, że podatkiem rolnym objęte są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Jeżeli więc na nieruchomości są zarówno grunty rolne, jak i budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze, poszczególne elementy mogą podlegać różnym zasadom opodatkowania.

Kiedy budynki gospodarcze są zwolnione z podatku od nieruchomości?

Najważniejszy przepis to art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku od nieruchomości budynki gospodarcze lub ich części położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej.

To zwolnienie ma więc kilka warunków jednocześnie:

• budynek musi być budynkiem gospodarczym lub jego częścią,
• musi być położony na gruntach gospodarstwa rolnego,
• musi służyć wyłącznie działalności rolniczej.

Brak choćby jednego z tych warunków pozwala gminie opodatkować budynek podatkiem od nieruchomości.

Dodatkowo pojęcie gospodarstwa rolnego na potrzeby podatku rolnego wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność albo znajdujących się w posiadaniu danej osoby.

Jeżeli więc łącznie posiada Pani mniej niż 1 ha lub mniej niż 1 ha przeliczeniowy użytków rolnych, to zasadniczo nie ma gospodarstwa rolnego w rozumieniu tej ustawy. W takiej sytuacji już z tego powodu zwolnienie z art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwykle nie znajdzie zastosowania.

Czy wystarczy, że budynki stoją przy gruntach rolnych?

Nie. Samo położenie budynków na terenie dawnego siedliska rolniczego nie wystarcza. Przepis wymaga, aby budynki były położone na gruntach gospodarstwa rolnego i jednocześnie służyły wyłącznie działalności rolniczej.

Pojęcie działalności rolniczej określa art. 2 ust. 2 ustawy o podatku rolnym. Obejmuje ono m.in. produkcję roślinną i zwierzęcą, produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego i reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, sadowniczą, hodowlę ryb oraz inne wymienione tam formy produkcji rolnej.

Jeżeli budynki są jedynie niewykorzystywane, służą jako prywatne składowisko albo mają być udostępnione osobie trzeciej tylko do garażowania sprzętu, organ może uznać, że nie są spełnione przesłanki zwolnienia.

W praktyce gmina bada nie tylko treść umowy, ale również faktyczny sposób używania budynków. Ma to znaczenie także wtedy, gdy właściciel twierdzi, że budynek służy rolnikowi.

Czy dzierżawa lub najem budynków rolnikowi obniży podatek?

Nie można przyjąć automatycznie, że samo oddanie budynków rolnikowi spowoduje zwolnienie z podatku. To zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Po pierwsze, trzeba odróżnić najem od dzierżawy. Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci czynsz. Jeżeli chodzi wyłącznie o przechowywanie maszyn czy sprzętu, w wielu przypadkach bliższa rzeczywistości będzie umowa najmu, a nie dzierżawy, bo korzystający nie pobiera z samego budynku pożytków.

Po drugie, nawet prawidłowo zawarta umowa z rolnikiem nie wystarczy, jeśli budynek nie służy wyłącznie działalności rolniczej albo nie jest położony na gruntach gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Po trzecie, podatnikiem podatku od nieruchomości co do zasady pozostaje właściciel. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Sam fakt oddania budynku innej osobie do używania nie przenosi więc automatycznie obowiązku podatkowego.

Czy przechowywanie maszyn rolniczych oznacza działalność rolniczą?

Niekoniecznie. Samo magazynowanie maszyn używanych przez rolnika może być argumentem za rolniczym przeznaczeniem budynku, ale nie przesądza sprawy w każdym przypadku. Organ podatkowy może badać, czy jest to element rzeczywistej działalności rolniczej, czy tylko przechowanie sprzętu w budynku należącym do osoby, która sama nie prowadzi gospodarstwa rolnego.

W orzecznictwie i praktyce podatkowej duże znaczenie ma wymóg wyłącznego służenia działalności rolniczej. Jeżeli budynek jest używany częściowo do innych celów, zwolnienie może nie przysługiwać wcale albo tylko w odpowiedniej części, jeśli da się ją wyodrębnić.

Warto też pamiętać o różnicach w rodzajach podatku – podatek rolny dotyczy przede wszystkim odpowiednio sklasyfikowanych gruntów, natomiast budynki bada się odrębnie pod kątem zwolnień z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co może oznaczać informacja z gminy, że dzierżawa nic nie zmieni?

Jeżeli gmina wskazała, że po wydzierżawieniu nadal będzie naliczany podatek od nieruchomości, to taka odpowiedź może być prawidłowa, jeśli:

• nieruchomość nie spełnia definicji gospodarstwa rolnego z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym,
• budynki nie służą wyłącznie działalności rolniczej w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych,
• umowa w rzeczywistości dotyczy tylko przechowywania sprzętu,
• podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości.

Sama gmina nie może jednak dowolnie odmówić zwolnienia. Musi oprzeć się na konkretnych przepisach i ustalonym stanie faktycznym. Jeżeli decyzja została wydana, można ją zaskarżyć w zwykłym trybie odwoławczym.

Jak sprawdzić, czy gmina prawidłowo naliczyła podatek?

W pierwszej kolejności warto ustalić:

1. jakie użytki i oznaczenia figurują w ewidencji gruntów i budynków,
2. czy łączna powierzchnia gruntów przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
3. jak gmina zakwalifikowała poszczególne budynki,
4. czy decyzja podatkowa zawiera uzasadnienie i podstawę prawną,
5. czy rzeczywisty sposób korzystania z budynków odpowiada przesłankom zwolnienia.

Jeżeli istnieją wątpliwości co do klasyfikacji gruntów, znaczenie może mieć dokumentacja geodezyjna i ewidencyjna. W części spraw konieczne jest też porównanie danych z decyzji z zapisami w starostwie.

Termin i sposób odwołania od decyzji podatkowej

Jeżeli podatek został ustalony decyzją, odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji – zgodnie z art. 223 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, do samorządowego kolegium odwoławczego, co wynika z art. 220 § 1 i art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej.

W odwołaniu warto wskazać konkretnie:

• które ustalenia organu są błędne,
• czy nieruchomość spełnia definicję gospodarstwa rolnego,
• czy budynki służą wyłącznie działalności rolniczej,
• jakie dowody to potwierdzają.

Jeżeli termin 14 dni już minął, trzeba ocenić, czy są podstawy do przywrócenia terminu na zasadach z art. 162 Ordynacji podatkowej. To wymaga jednak wykazania braku winy w uchybieniu terminowi.

Co w praktyce można zrobić w takiej sytuacji?

Jeżeli łączna powierzchnia użytków rolnych faktycznie nie przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego, szanse na zwolnienie z art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych są zwykle niewielkie. Wtedy sama umowa z rolnikiem najczęściej nie rozwiąże problemu.

Jeżeli jednak istnieją wątpliwości co do powierzchni, klasyfikacji gruntów albo rzeczywistego wykorzystania budynków, warto sprawdzić dokumenty i ewentualnie złożyć odwołanie. Czasem problem wynika nie z samego prawa, lecz z niepełnych danych przyjętych przez gminę.

Oddanie budynków do używania rolnikowi może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy rzeczywiście zostaną spełnione wszystkie warunki ustawowego zwolnienia. Sama zmiana nazwy umowy na „dzierżawę” nie wystarczy.

FAQ

Czy spadkobierca rolnika automatycznie dziedziczy zwolnienie podatkowe?

Nie. Zwolnienie nie przechodzi automatycznie wraz ze spadkiem. O jego zastosowaniu decyduje aktualne spełnienie warunków z art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy mniej niż 1 ha gruntów rolnych wyklucza zwolnienie?

Bardzo często tak, ponieważ zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym gospodarstwo rolne to grunty przekraczające 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Bez gospodarstwa rolnego zwykle odpada jedna z podstawowych przesłanek zwolnienia.

Czy najem budynku rolnikowi zawsze obniża podatek?

Nie. Ocenia się nie tylko umowę, ale też faktyczne wykorzystanie budynku. Podatnikiem nadal co do zasady jest właściciel, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy przechowywanie maszyn rolniczych wystarczy do zwolnienia?

Nie zawsze. Gmina może badać, czy budynek rzeczywiście służy wyłącznie działalności rolniczej, a nie tylko pełni funkcję magazynową bez związku z gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy.

Ile jest czasu na odwołanie od decyzji podatkowej?

14 dni od doręczenia decyzji, zgodnie z art. 223 § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródła

• art. 1, art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym,
• art. 2 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
• art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 220 § 1, art. 223 § 1 i 2, art. 162 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.