.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Sprzedaż działki rolnej z dużym ogrodem, jakie są ograniczenia i co trzeba wiedzieć?

• Data: 17-09-2024 • Autor: Marta Słomka

Mam działkę o powierzchni 30 arów. Większą część działki stanowi ogród z wieloma drzewami i krzewami (zaplanowany ogród z miejscem na postawienie domu). W MPZP wskazano, że działka jest przeznaczona pod zabudowę ogrodową. Nie mam możliwości prowadzenia działalności rolniczej na tym terenie. Co mogę uczynić, aby sprzedaż była możliwa? Mój ogród to już ogrodnictwo. Tworzyłem go 30 lat.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Sprzedaż działki rolnej z dużym ogrodem, jakie są ograniczenia i co trzeba wiedzieć?

Sprzedaż działki rolnej

Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego precyzyjnie opisuje, kto i na jakich zasadach może kupić działkę rolną, a taką jest działka z przeznaczeniem zabudowy zagrodowej. Ustawy tej nie stosuje się, jeśli sprzedawana działka jest mniejsza niż 0,3 ha. Oznacza to, że przepisy będą miały zastosowanie do transakcji zbycia nieruchomości rolnej, gdy mamy do czynienia z działką o powierzchni 0,3 ha lub większą.

 

Pana działka ma 30 arów, zatem 0,3 ha – stąd ustawa ma zastosowanie. Zgodnie z ustawą przepisy w obrocie ziemią (może ją kupić wyłącznie rolnik indywidualny) nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha w Polsce może zatem nabyć każda osoba, niezależnie od kryteriów podmiotowych, jak i bez względu na sposób nabycia, przy czym nie oznacza to pełnej swobody w obrocie.

 

Co istotne, ziemię rolną 0,3 ha do 1 ha można sprzedać rolnikowi albo nierolnikowi, ale pod warunkiem, że nabywca tejże ziemi – zgodnie z art. 2b ustawy – będzie prowadził gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście i w tym okresie nie zbywać jej ani nie oddawać w posiadanie innej osobie. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa osobiście i zakaz zbywania nie obowiązuje, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej od 1 ha, ale położonej w granicach administracyjnych miasta.

 

A zatem nabycie nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha, ale od 0,3 ha, położnej na wsi zobowiązuje do prowadzenia przez 5 lat tejże nieruchomości rolnej osobiście i w tym czasie obowiązuje zakaz jej zbycia komukolwiek. Tutaj Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności zbycia przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Odrolnienie lub podział działki

Powyższe uregulowania mogą stanowić utrudnienie w sprzedaży działki, bo chodzi o prowadzenie gospodarstwa. Tutaj są trzy rozwiązania. Po pierwsze może Pan odrolnić działkę lub jej część. Czyli zmienić przeznaczenie gruntu – poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub wyłączyć grunty z produkcji rolnej. Jest to niełatwy proces, ale możliwy. Kolejnym rozwiązaniem jest podział działek na mniejsze.

 

Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 113/22) podjął uchwałę, że do zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej podlegającej reglamentacji na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, mniejszej niż 0,3 ha, stosuje się wyłączenie art. 1a pkt 1b tej ustawy. Geodezyjne wyodrębnienie działki mniejszej niż 0,3 ha ma charakter prawotwórczy. SN wychwycił istotę i wyraził bardzo ważny pogląd, że w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego geodezyjne wyodrębnienie działki podlega samodzielnej kwalifikacji prawnej i jest ona przedmiotem obrotu.

 

Trzecim rozwiązaniem będzie szukanie nabywcy w postaci rolnika.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Sprzedaż działki rolnikowi

Janek ma działkę rolną o powierzchni 0,5 ha, która jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową. Chce ją sprzedać, ale przepisy wymagają, aby nabywcą była osoba prowadząca gospodarstwo rolne. Janek postanawia sprzedać działkę swojemu sąsiadowi, który jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne. Dzięki temu spełnia wymogi ustawy i transakcja przebiega bez problemów.

 

Odrolnienie działki

Kasia posiada działkę rolną o powierzchni 1 ha w pobliżu miasta. Chce sprzedać część gruntu, ale obawia się, że obowiązujące przepisy jej to utrudnią. Kasia postanawia więc odrolnić część działki i tym samym zmienić jej przeznaczenie na budowlane. Składa wniosek o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy, co pozwala jej sprzedać tę część działki jako nieruchomość budowlaną bez konieczności spełniania wymogów dotyczących prowadzenia gospodarstwa rolnego.

 

Podział działki i sprzedaż

Tomek posiada działkę rolną o powierzchni 0,4 ha, ale nie zamierza zakładać gospodarstwa rolnego i obawia się, że sprzedaż może być problematyczna z uwagi na przepisy ustawowe. W związku z tym decyduje się na podział działki na dwie mniejsze części. Po podziale każda z nowo powstałych działek ma mniej niż 0,3 ha, co pozwala na ich sprzedaż bez konieczności prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Podsumowanie

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje zasady sprzedaży działek rolnych o powierzchni 0,3 ha lub większej. Zgodnie z przepisami takie działki mogą być sprzedawane jedynie rolnikom indywidualnym lub osobom, które zobowiążą się do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat. Działki mniejsze niż 0,3 ha można sprzedawać bez tych ograniczeń. Możliwe rozwiązania dla właścicieli działek rolnych to odrolnienie działki, podział działki na mniejsze części (każda mniejsza niż 0,3 ha) lub znalezienie nabywcy będącego rolnikiem.

Oferta porad prawnych

Planujesz sprzedaż działki rolnej o powierzchni 0,3 ha lub większej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Nasi eksperci pomogą Ci w zrozumieniu przepisów dotyczących sprzedaży działek rolnych oraz zapewnią pełne wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Nie czekaj – już dziś napisz do nas!

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2023 r., sygn. akt III CZP 113/22

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Marta Słomka




.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu