Aneks do aktu notarialnego – czy można zmienić zapis w akcie?

Czy można zrobić aneks do aktu notarialnego?

W praktyce często mówi się o „aneksie do aktu notarialnego”, ale trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to poprawienie oczywistej omyłki, na przykład literówki, błędnego numeru dokumentu, niezamierzonej pomyłki rachunkowej albo oczywiście błędnego oznaczenia. Druga to zmiana treści oświadczenia woli albo skutków prawnych zawartej umowy. Tego drugiego nie da się zwykle załatwić prostym sprostowaniem.

Akt notarialny dokumentuje czynność prawną i oświadczenia stron złożone w określonym dniu. Notariusz przed podpisaniem aktu ma obowiązek go odczytać, upewnić się, że strony rozumieją treść i znaczenie aktu, a także udzielić niezbędnych wyjaśnień. Jeżeli więc w akcie wpisano, że lokal został nabyty z majątku osobistego jednego małżonka do tego majątku, nie jest to zwykła literówka. Taki zapis może mieć znaczenie dla własności mieszkania, księgi wieczystej, rozliczeń między małżonkami i oceny podatkowej.

Nie oznacza to jednak, że sprawy nie da się naprawić. Najczęściej nie zmienia się historycznego aktu sprzedaży, lecz sporządza nowy akt notarialny, który porządkuje aktualny stan prawny. Może to być przede wszystkim umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską, darowizna udziału albo inna czynność dopasowana do konkretnej sytuacji. Podobne problemy omawiamy szerzej w materiale o zmianie zapisów aktu notarialnego.

Sprostowanie aktu notarialnego a zmiana jego treści

Zgodnie z aktualnym brzmieniem Prawa o notariacie notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. To ważna, ale wąska procedura. Sprostowanie nie służy do zmiany decyzji stron, zmiany źródła finansowania zakupu, zmiany majątku osobistego na majątek wspólny ani dopisania drugiego małżonka jako współwłaściciela.

Jeżeli strony chcą zmienić skutki czynności, potrzebna jest nowa czynność prawna w wymaganej formie. Przy nieruchomościach będzie to z reguły forma aktu notarialnego. W zależności od celu można rozważyć:

• małżeńską umowę majątkową rozszerzającą wspólność na konkretną nieruchomość,
• darowiznę udziału w nieruchomości na rzecz drugiego małżonka,
• sprzedaż udziału albo inną odpłatną czynność, jeżeli strony chcą rozliczyć nakłady lub środki,
• postępowanie sądowe, gdy chodzi o błąd, pozorność, brak świadomości, podstęp albo inny poważny spór co do ważności oświadczeń.

Jeżeli dokumentem notarialnym była umowa przedwstępna, sytuacja może wyglądać inaczej niż przy ostatecznej umowie sprzedaży. Wtedy trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje zadatek, karę umowną, warunek, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz możliwość odstąpienia. Praktyczne omówienie tego tematu znajdziesz w materiale o tym, kiedy możliwe jest wycofanie z umowy przedwstępnej.

Błąd, brak świadomości albo inna wada oświadczenia woli

Jeżeli akt notarialny zawiera oświadczenie, którego strona nie chciała złożyć albo którego znaczenia nie rozumiała, trzeba ocenić, czy zachodzi wada oświadczenia woli w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Najczęściej analizuje się błąd, podstęp, groźbę, pozorność albo złożenie oświadczenia w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

Przy błędzie kluczowe jest to, czy był to błąd co do treści czynności prawnej i czy był istotny, czyli taki, że rozsądnie działająca osoba nie złożyłaby oświadczenia tej treści, gdyby znała rzeczywisty stan rzeczy. Jeżeli oświadczenie było składane innej osobie, znaczenie ma również to, czy druga strona błąd wywołała, wiedziała o nim albo mogła go z łatwością zauważyć.

Uchylenie się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu albo podstępu wymaga złożenia odpowiedniego oświadczenia drugiej stronie na piśmie. Uprawnienie to wygasa zasadniczo z upływem roku od wykrycia błędu, a przy groźbie – z upływem roku od chwili, gdy stan obawy ustał. W sprawach dotyczących nieruchomości samo pismo często nie wystarczy do uporządkowania księgi wieczystej; gdy druga strona nie zgadza się ze stanowiskiem, potrzebne może być postępowanie sądowe.

Nie każda pomyłka przy akcie notarialnym uzasadnia unieważnienie umowy. Sąd bada dowody, treść aktu, wyjaśnienia notariusza, zachowanie stron, przepływy pieniędzy i cel transakcji. Odrębnej analizy wymagają sytuacje, w których strona twierdzi, że złożyła oświadczenie pod wpływem alkoholu albo że doszło do czynności takiej jak darowizna pod wpływem alkoholu.

Zakup mieszkania z majątku wspólnego a zapis o majątku osobistym

W małżeństwie objętym ustawową wspólnością majątkową przedmioty nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków albo przez jednego z nich co do zasady wchodzą do majątku wspólnego. Do majątku osobistego wchodzą natomiast m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności, otrzymane przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, a także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli lokal faktycznie został kupiony ze środków wspólnych, ale w akcie wskazano, że cena pochodziła z majątku osobistego żony i że lokal wchodzi do jej majątku osobistego, powstaje problem dowodowy i praktyczny. Sam zapis w akcie nie zawsze zamyka dyskusję między małżonkami, ale wobec osób trzecich i księgi wieczystej będzie miał duże znaczenie. Dlatego zamiast liczyć na ustne wyjaśnienia, lepiej uporządkować sprawę formalnie.

W opisanej sytuacji najczęściej rozważa się umowę majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność ustawową na konkretny lokal. Nie wymaga ona udziału sprzedającego mieszkanie, ponieważ nie zmienia umowy sprzedaży zawartej ze sprzedawcą. Tworzy natomiast nową podstawę do ujawnienia prawa małżonków w księdze wieczystej, jeżeli treść umowy i dokumenty pozwalają na taki wpis.

Rozszerzenie wspólności majątkowej u notariusza

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego rozszerzyć albo ograniczyć wspólność ustawową, ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. W praktyce przy mieszkaniu nabytym wcześniej przez jednego małżonka do majątku osobistego można sporządzić umowę rozszerzającą wspólność na ten konkretny lokal.

Takie rozwiązanie jest często prostsze niż próba podważania aktu sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że umowa majątkowa małżeńska nie służy do obejścia prawa ani do pokrzywdzenia wierzycieli. Niektórych składników nie można objąć rozszerzeniem wspólności. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wyłącza m.in.:

• przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,
• prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
• prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
• wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia oraz zadośćuczynienia za krzywdę, jeżeli nie wchodzą do wspólności ustawowej,
• niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę albo z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

Maksymalna taksa notarialna za sporządzenie aktu dokumentującego umowę majątkową małżeńską wynosi obecnie 400 zł netto. Do tego zwykle dochodzi VAT, koszt wypisów oraz – jeżeli potrzebny jest wpis w księdze wieczystej – opłata sądowa i wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku. Ostateczny koszt warto potwierdzić w kancelarii notarialnej na podstawie konkretnych dokumentów.

Darowizna udziału w mieszkaniu na rzecz małżonka

Alternatywą jest darowizna udziału w nieruchomości, na przykład 1/2 udziału w lokalu, na rzecz drugiego małżonka. Taka darowizna wymaga aktu notarialnego. Jej skutek jest jednak inny niż rozszerzenie wspólności majątkowej. Darowizna udziału co do zasady prowadzi do współwłasności ułamkowej, a nie do objęcia lokalu wspólnością łączną małżeńską.

Podatkowo darowizna między małżonkami może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Jeżeli darowizna jest dokonana w formie aktu notarialnego, nie składa się zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązek zgłoszeniowy nie dotyczy nabycia następującego na podstawie umowy w formie aktu notarialnego. Przy małżonku będącym obywatelem innego państwa Unii Europejskiej trzeba dodatkowo zweryfikować warunki ustawowe dotyczące obywatelstwa albo miejsca zamieszkania, ale samo obywatelstwo węgierskie nie wyklucza skorzystania ze zwolnienia.

Darowizna może być korzystna, gdy małżonkowie nie chcą zmieniać ustroju majątkowego. Jeżeli jednak celem jest, aby mieszkanie stało się częścią majątku wspólnego małżeńskiego, zwykle bardziej adekwatna będzie umowa rozszerzająca wspólność.

Czy urząd skarbowy może mieć zastrzeżenia?

Nieprawidłowy zapis o pochodzeniu środków może zainteresować urząd skarbowy przede wszystkim wtedy, gdy z dokumentów wynika jedno, a z przepływów finansowych drugie. Jeżeli pieniądze pochodziły z majątku wspólnego małżonków, warto zachować potwierdzenia przelewów, dokumenty dotyczące rachunków, źródła oszczędności oraz ewentualne wyjaśnienia dotyczące ustroju majątkowego.

Jeżeli natomiast środki pochodziły z majątku osobistego męża i zostały przekazane żonie na zakup lokalu do jej majątku osobistego, organ może pytać, jaki był tytuł prawny przekazania pieniędzy: darowizna, pożyczka, rozliczenie między małżonkami czy inna podstawa. Wtedy ocena podatkowa zależy od dokumentów, dat, przelewów, obywatelstwa lub miejsca zamieszkania stron oraz od tego, czy czynność była ujawniona we właściwej formie.

Dlatego w podobnych sprawach nie warto ograniczać się do ogólnego „aneksu”. Trzeba najpierw ustalić, jaki skutek prawny ma zostać osiągnięty: potwierdzenie, że lokal od początku był wspólny, przeniesienie go do majątku wspólnego na przyszłość, darowizna udziału czy podważenie wadliwego oświadczenia.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź dokładną treść aktu notarialnego. Zwróć uwagę na oznaczenie kupującego, źródło środków, oświadczenia o majątku osobistym albo wspólnym oraz wniosek wieczystoksięgowy.
2. Ustal ustrój majątkowy małżonków. Inaczej ocenia się sprawę przy wspólności ustawowej, inaczej przy rozdzielności majątkowej albo zagranicznych umowach majątkowych.
3. Zbierz dowody pochodzenia pieniędzy. Przydadzą się przelewy, potwierdzenia wypłat, historia rachunków, dokumenty kredytowe oraz dowody źródła oszczędności.
4. Porównaj możliwe rozwiązania. Najczęściej będą to: sprostowanie oczywistej omyłki, nowy akt notarialny, umowa rozszerzająca wspólność, darowizna udziału albo pozew.
5. Sprawdź skutki podatkowe i księgę wieczystą. Zmiana stanu prawnego nieruchomości powinna być spójna z wpisami w księdze wieczystej i dokumentacją podatkową.

FAQ

Czy akt notarialny można zmienić zwykłym aneksem?

Nie w każdej sytuacji. Jeżeli chodzi o oczywistą omyłkę, możliwe jest sprostowanie protokołem. Jeżeli jednak zmiana ma dotyczyć treści oświadczeń stron albo skutków prawnych umowy, zwykle potrzebny jest nowy akt notarialny albo postępowanie sądowe.

Czy notariusz może poprawić zapis o majątku osobistym na majątek wspólny?

Co do zasady nie jako zwykłe sprostowanie. Zapis o tym, czy nieruchomość wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego, ma znaczenie merytoryczne. Najczęściej trzeba sporządzić nową czynność, na przykład umowę rozszerzającą wspólność majątkową.

Czy rozszerzenie wspólności wymaga zgody sprzedającego mieszkanie?

Zwykle nie. Jeżeli umowa sprzedaży została już wykonana, a małżonkowie chcą tylko włączyć lokal do majątku wspólnego, czynność dotyczy małżonków. Sprzedający nie musi ponownie stawiać się u notariusza, chyba że problem dotyczy samej ważności albo treści umowy sprzedaży.

Czy darowizna udziału małżonkowi jest opodatkowana?

Darowizna udziału w nieruchomości podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale między małżonkami może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli jest zawarta w formie aktu notarialnego, nie składa się SD-Z2. Notariusz powinien ocenić formalne warunki zwolnienia przy sporządzaniu aktu.

Czy błędne oświadczenie w akcie można podważyć w sądzie?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieją podstawy prawne, na przykład istotny błąd, podstęp, groźba, pozorność albo brak świadomego lub swobodnego powzięcia decyzji. Sąd nie zmieni aktu tylko dlatego, że po czasie strona uznała inne rozwiązanie za korzystniejsze.

Czy kontrola skarbowa może pytać o źródło pieniędzy na zakup mieszkania?

Tak. Organ podatkowy może pytać o pochodzenie środków, zwłaszcza gdy dokumenty i przelewy są niespójne. Dlatego warto zachować dowody potwierdzające, czy pieniądze pochodziły z majątku wspólnego, z majątku osobistego jednego z małżonków, z darowizny, pożyczki czy kredytu.

Co jest zwykle lepsze: darowizna udziału czy rozszerzenie wspólności?

Jeżeli celem jest objęcie mieszkania majątkiem wspólnym małżeńskim, zwykle bardziej pasuje umowa rozszerzająca wspólność. Jeżeli małżonkowie chcą pozostać przy współwłasności ułamkowej albo nie chcą zmieniać ustroju majątkowego, można rozważyć darowiznę udziału.

Podsumowanie

Aneks do aktu notarialnego w sprawie nieruchomości nie jest uniwersalnym narzędziem do poprawiania skutków zawartej umowy. Notariusz może sprostować oczywistą omyłkę, ale nie może prostym protokołem zmienić oświadczenia, że lokal został nabyty do majątku osobistego. Jeżeli mieszkanie ma stać się wspólne, najczęściej należy zawrzeć u notariusza umowę rozszerzającą wspólność majątkową albo dokonać darowizny udziału. Jeżeli problem wynika z błędu, podstępu, braku świadomości albo innej wady oświadczenia woli, konieczna może być analiza dokumentów i postępowanie sądowe.

Źródła

Stan prawny zweryfikowany na 10 czerwca 2026 r.

• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności art. 80 i art. 94: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82–88: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, 33, 47 i 49: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w szczególności § 8 pkt 2: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Informacje Ministerstwa Finansów o zwolnieniach w podatku od spadków i darowizn: podatki.gov.pl.