Wymiana wkładu kominowego we wspólnocie mieszkaniowej – kto płaci?

Pan Zbigniew napisał do nas w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, w której powstał spór o to, kto powinien zapłacić za uszczelnienie komina przez zamontowanie wkładu kominowego. Jeden ze współwłaścicieli, zajmujący lokal na parterze, przed laty zainstalował w piwnicy piec centralnego ogrzewania. W piwnicy i w lokalu położonym wyżej pojawił się dym, a stężenie tlenku węgla było na tyle niebezpieczne, że straż pożarna wygasiła piec i zakazała dalszego palenia do czasu uzyskania opinii kominiarskiej.

Kominiarz zalecił uszczelnienie przewodu kominowego. Według wstępnych ustaleń technicznych konieczne było wprowadzenie do przewodu odpowiedniego wkładu. Pytanie brzmi: czy taki koszt powinna ponieść cała wspólnota mieszkaniowa, czy właściciel lokalu, którego piec jest podłączony do tego przewodu?

Kiedy przewód kominowy jest częścią wspólną?

Punktem wyjścia jest art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, że nie każdy element znajdujący się fizycznie w budynku automatycznie jest częścią wspólną, ale przewody kominowe bardzo często mają taki charakter, ponieważ są elementem konstrukcyjno-instalacyjnym budynku i ich stan wpływa na bezpieczeństwo całego obiektu.

W sprawach dotyczących kominów trzeba odróżnić dwie kwestie. Czym innym jest komin, trzon kominowy i przewód biegnący przez budynek, a czym innym prywatne urządzenie grzewcze właściciela lokalu, przyłącze, rura, kocioł albo przeróbka wykonana wyłącznie na potrzeby jednego lokalu. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie dla rozliczenia kosztów.

Jeżeli prace polegają na uszczelnieniu przewodu kominowego jako elementu budynku, zwłaszcza na całej jego długości, zasadniczo przemawia to za uznaniem wydatku za koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast roboty dotyczą tylko dostosowania prywatnego pieca, usunięcia skutków nielegalnej przeróbki albo montażu elementu potrzebnego wyłącznie do indywidualnego urządzenia właściciela, wspólnota powinna zbadać, czy koszt nie powinien obciążać tego właściciela.

Kto płaci za wkład kominowy we wspólnocie mieszkaniowej?

Jeżeli wkład kominowy jest konieczny po to, aby doprowadzić do prawidłowego i bezpiecznego stanu przewód kominowy należący do nieruchomości wspólnej, koszt powinien zostać potraktowany jako wydatek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Tak wynika z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Wkład kominowy może więc być kosztem wspólnoty, jeżeli z opinii kominiarskiej, dokumentacji technicznej lub decyzji organu wynika, że jest to sposób naprawy albo uszczelnienia wspólnego przewodu.

Nie oznacza to jednak, że każdy koszt związany z kominem zawsze finansuje wspólnota. Jeżeli właściciel bez wymaganej zgody wykonał przeróbkę, podłączył piec niezgodnie z przepisami albo eksploatował urządzenie w sposób powodujący szkodę, wspólnota może mieć podstawy, aby żądać od niego usunięcia naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zwrotu kosztów. Wymaga to jednak dowodów: opinii kominiarskiej, protokołu straży pożarnej, dokumentacji budowlanej, uchwał, korespondencji i ewentualnie opinii rzeczoznawcy.

Znaczenie orzecznictwa w sprawach przewodów kominowych

W praktyce pomocny pozostaje wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 410/13. Sąd rozpatrywał spór o uchwałę wspólnoty, która przerzucała koszt uszczelnienia przewodu kominowego na jednego właściciela. W sprawie wskazano, że uchwała wspólnoty nie może dowolnie naruszać ustawowych zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd zwrócił uwagę, że koszty koniecznego remontu przewodu kominowego na jego całej długości w budynku mogą stanowić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W takim przypadku obciążenie całym kosztem tylko jednego właściciela może naruszać art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Istotny jest również wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08, w którym podkreślono, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawa odrębnej własności lokali. Z tego wynika praktyczna zasada: wspólnota może decydować o nieruchomości wspólnej, ale nie może uchwałą dowolnie regulować spraw należących wyłącznie do sfery własności konkretnego lokalu.

Uchwała wspólnoty i rozliczenie kosztów

Większe prace remontowe przy częściach wspólnych powinny być poprzedzone prawidłową decyzją wspólnoty. Uchwała powinna jasno wskazywać zakres prac, podstawę techniczną, sposób finansowania, ewentualne wykorzystanie funduszu remontowego oraz to, czy właściciele mają wpłacić zaliczki. W praktyce przy takich kosztach często pojawia się problem, jak uchwalić tryb podwyżki czynszu albo opłat na pokrycie remontu.

Jeżeli przewód jest częścią wspólną, uchwała nie powinna obciążać całym kosztem wyłącznie jednego właściciela tylko dlatego, że to jego piec ujawnił problem. Inaczej można ocenić sytuację, gdy z dokumentów wynika, że to właściciel wykonał niedopuszczalną ingerencję, korzysta z urządzenia niezgodnie z zasadami albo odmówił usunięcia usterki w instalacji należącej do jego lokalu.

Wspólnota może również ustalić, czy w grę wchodzi odpowiedzialność odszkodowawcza właściciela. Takie roszczenie nie powinno jednak zastępować prawidłowego ustalenia, kto finansuje sam remont części wspólnej. Najpierw trzeba zabezpieczyć bezpieczeństwo budynku, a dopiero potem rozliczać ewentualną winę i zwrot kosztów.

Bezpieczeństwo, opinia kominiarska i nadzór budowlany

Sprawy dotyczące dymu, spalin i tlenku węgla trzeba traktować priorytetowo. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami wynikającymi z Prawa budowlanego, a budynek powinien być poddawany okresowym kontrolom. Co najmniej raz w roku kontrolą obejmuje się między innymi instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Jeżeli straż pożarna zakazała korzystania z pieca, zarząd wspólnoty i właściciel lokalu powinni respektować ten zakaz do czasu usunięcia zagrożenia i uzyskania stosownych potwierdzeń technicznych. Samo ustalenie, kto zapłaci za wkład, nie może przesłaniać obowiązku zabezpieczenia mieszkańców przed zatruciem tlenkiem węgla.

W opisanej sprawie trzeba też ustalić, czy piec i podłączenie do przewodu kominowego zostały wykonane legalnie. Jeżeli montaż pieca, wykonanie przewodu, podłączenie urządzenia albo zmiana sposobu użytkowania nastąpiły bez wymaganych zgód, projektów albo opinii, wspólnota powinna rozważyć zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy ingerencja w komin mogła naruszyć bezpieczeństwo budynku.

Co powinna zrobić wspólnota krok po kroku?

W pierwszej kolejności wspólnota powinna zebrać dokumenty: protokół straży pożarnej, opinię kominiarską, protokoły okresowych kontroli, dokumentację techniczną budynku, informacje o sposobie podłączenia pieca i ewentualne zgody na wcześniejsze prace. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy konieczny wkład kominowy jest remontem części wspólnej, czy kosztem związanym z indywidualnym urządzeniem właściciela.

Następnie warto przygotować uchwałę, która będzie precyzyjna i zgodna z ustawą. Uchwała powinna unikać ogólnych sformułowań typu „koszt ponosi właściciel pieca”, jeżeli nie ma podstaw do takiego obciążenia. Bezpieczniej wskazać zakres prac, źródło finansowania oraz pozostawić wspólnocie możliwość dochodzenia roszczeń zwrotnych, jeżeli po analizie dokumentów okaże się, że szkoda została spowodowana przez konkretnego właściciela.

Jeżeli właściciele finansują prace z funduszu remontowego, warto sprawdzić, czy wysokość zaliczek odpowiada rzeczywistym potrzebom. W praktyce spory o kominy często łączą się z pytaniami o składki na fundusz remontowy, zakres planu gospodarczego i sposób rozliczenia nadwyżek lub niedoborów.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę sprzeczną z przepisami, naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób naruszającą interes właściciela, właściciel lokalu może ją zaskarżyć. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali powództwo wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Samo wniesienie pozwu nie zawsze automatycznie wstrzymuje wykonanie uchwały. Dlatego w sprawach pilnych, kosztownych albo związanych z bezpieczeństwem należy rozważyć również wniosek o zabezpieczenie lub o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy. Wybór rozwiązania zależy od okoliczności i treści uchwały.

FAQ

Czy wspólnota zawsze płaci za wkład kominowy?

Nie zawsze. Wspólnota płaci wtedy, gdy wkład jest elementem remontu albo uszczelnienia części wspólnej budynku. Jeżeli prace dotyczą prywatnego urządzenia właściciela, jego samowolnej przeróbki albo szkody przez niego spowodowanej, możliwe jest obciążenie kosztami konkretnego właściciela.

Czy przewód kominowy służący jednemu lokalowi jest częścią wspólną?

To zależy od funkcji przewodu, konstrukcji budynku i dokumentacji technicznej. W orzecznictwie podkreśla się, że przewody kominowe jako elementy budynku często stanowią część wspólną, zwłaszcza gdy remont dotyczy przewodu w jego przebiegu przez nieruchomość wspólną. Nie można jednak pomijać sytuacji, gdy problem wynika z indywidualnego urządzenia lub przeróbki właściciela.

Czy wspólnota może uchwałą przerzucić cały koszt na jednego właściciela?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy istnieje ku temu konkretna podstawa faktyczna i prawna. Jeżeli koszt dotyczy nieruchomości wspólnej, uchwała obciążająca wyłącznie jednego właściciela może naruszać ustawowe zasady rozliczania wydatków według udziałów.

Co zrobić, gdy straż pożarna zakazała używania pieca?

Należy bezwzględnie wstrzymać korzystanie z pieca do czasu usunięcia zagrożenia. Wspólnota powinna uzyskać opinię kominiarską, sprawdzić dokumentację przewodu i ustalić zakres prac. Bezpieczeństwo mieszkańców ma pierwszeństwo przed sporem o rozliczenie kosztów.

Kiedy trzeba zawiadomić nadzór budowlany?

Zawiadomienie nadzoru budowlanego warto rozważyć, gdy istnieje podejrzenie samowolnego wykonania przewodu, nielegalnego podłączenia pieca, zmiany sposobu użytkowania albo innych robót wykonanych bez wymaganych zgód. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której instalacja zagraża życiu lub zdrowiu mieszkańców.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy koszty można pokryć z funduszu remontowego?

Tak, jeżeli prace dotyczą nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy jest przeznaczony na tego rodzaju wydatki. Trzeba jednak prawidłowo udokumentować zakres robót i podjąć właściwą uchwałę, jeżeli wymaga tego charakter wydatku.

Podsumowanie

W sprawie opisanej przez pana Zbigniewa nie można odpowiedzieć wyłącznie na podstawie tego, że piec należy do jednego właściciela. Jeżeli uszczelnienie przewodu i montaż wkładu kominowego dotyczą przewodu będącego częścią wspólną budynku, koszt powinien co do zasady obciążać wspólnotę i zostać rozliczony między właścicieli według udziałów. Wspólnota nie powinna dowolnie przerzucać całego wydatku na jednego właściciela.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy problem powstał wskutek samowolnej przeróbki, nielegalnego podłączenia pieca, wadliwej eksploatacji albo ingerencji konkretnego właściciela w instalację. Wtedy wspólnota powinna zabezpieczyć budynek, wykonać niezbędne czynności techniczne, a następnie rozważyć dochodzenie zwrotu kosztów od osoby odpowiedzialnej. W praktyce rozstrzygające są dokumenty: opinia kominiarska, protokoły kontroli, dokumentacja budynku i treść uchwał wspólnoty.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. 2026 poz. 232 - tekst jednolity
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 2026 poz. 524 - tekst jednolity
3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, Dz.U. 2023 poz. 822 ze zm. - tekst jednolity
4. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 410/13
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08