Zaskarżenie podwyżki czynszu

Przepisy dotyczące podwyższania czynszu najmu

W pierwszej części mojej odpowiedzi przytoczę przepisy, które dotyczą podwyższania czynszu najmu, z których to przepisów już bezpośrednio wynika niejako odpowiedź na pytanie o legalność takiej podwyżki czynszu. Potem uzupełnię moją wypowiedź o szczegóły.

Zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 lipca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Ustęp 4 tego przepisu stanowi, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, tj.:

• jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,
• w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
• na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Samo wypowiedzenie czynszu winno również nastąpić, pod rygorem nieważności, na piśmie.

Czy lokator może odmówić przyjęcia podwyżki czynszu?

Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Jak zatem wynika z powyższych przepisów, z art. 8a ust. 4 ustawy, podwyżka czynszu, która wymaga uzasadnienia, dotyczy sytuacji, gdy cały czynsz, jaki będzie do zapłaty po podwyżce, przekroczy roczną wartość 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Nie chodzi więc jedynie o samą wartość podwyżki, ale rezultat po podwyżce.

Wartość odtworzeniową lokalu a podwyżka czynszu

Pozwoliłam sobie wyliczyć te wartości dla opisanego przypadku i z moich obliczeń wynika, że czynsz, który będzie Pan płacić po podwyżce przekracza wskazane wyżej wartości.

Wartość odtworzeniową lokalu, od której uzależniona jest wysokość dopuszczalnej bez uzasadnionych względów podwyżki, według art. 9 ust. 8 ustawy, stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy to przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

1. dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
2. dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Istotnie, w chwili obecnej dla miasta, w którym Pan mieszka, wynosi on 3800 zł. Zatem wartość odtworzeniowa Pana lokalu to 45,77 x 3800 czyli 170 126. Trzy procent tej sumy wynosi 5103,78 zł. To granica, do której wynajmujący mógł podwyższyć (wypowiedzieć) poprzednią wysokość czynszu w skali całego roku. Poprzednio płacił Pani czynsz w wysokości 297,50 zł miesięcznie, czyli ok. 3570 w ciągu całego roku. Po podwyżce wartość czynszu rocznego wyniesie 8238, 60 zł, co uzasadnia żądanie, aby wynajmujący, zgodnie z art. 8a ust. 4, uzasadnił swoją podwyżkę.

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie

Pismo zawiadamiające o nowej wysokości czynszu można uznać za wypełnienie dyspozycji przepisu dotyczącej konieczności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie. Powinny jednak zostać zachowane terminy wypowiedzenia umowne, co najmniej 3-miesięczne. Jeśli pismo dotarło, powiedzmy, 25 lutego, to nowy czynsz może zostać naliczany dopiero za miesiąc czerwiec najszybciej. Proszę przede wszystkim wskazać to wspólnocie.

W każdym razie w chwili obecnej ma Pan pełne prawo zażądać od wynajmującego podania na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulację. Żądanie takie należy wysłać do zarządu wspólnoty listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Potwierdzenie odbioru pozwoli na ustalenie daty, w jakiej wspólnota powinna przedstawić Panu kalkulację. Jeśli termin ten przekroczy, podwyżka nie będzie uznana za dokonaną i może Pan w dalszym ciągu płacić poprzedni czynsz. Jeśli otrzyma Pan uzasadnienie i kalkulację, po zapoznaniu się z nimi oraz porównaniu z brzmieniem art. 8a ust. 4a-4e ustawy o ochronie praw lokatorów, może Pan w terminie 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia od wspólnoty zaskarżyć podwyżkę do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna na podstawie art. 8a ust. 4a-4e ustawy. Pozew taki podlega opłacie stanowiącej 5% wartości przedmiotu sporu, czyli zgodnie z art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego: „W sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony – suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy”.

Zaskarżenie podwyżki czynszu do sądu

Proszę jednak pamiętać, że na zasadzie art. 8a ust. 6 ustawy w przypadku zaskarżenia podwyżki do sądu lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

*Dane z marca 2013 r.