Żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu – prawa lokatora

Czy podwyżka czynszu musi być uzasadniona?

Tak, ale najpierw trzeba odróżnić dwie kwestie: skuteczność formalną podwyżki i jej zasadność merytoryczną. W lokalu mieszkalnym właściciel nie może skutecznie podwyższyć czynszu samym ogłoszeniem, rozmową albo podaniem nowego numeru rachunku. Zgodnie z art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podwyższenie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wymaga wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu lub innych opłat.

Z kolei art. 8a ust. 2 tej ustawy stanowi, że termin wypowiedzenia wynosi co najmniej 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że strony w umowie ustaliły termin dłuższy. Oznacza to, że informacja, że „od przyszłego miesiąca czynsz wynosi więcej”, co do zasady nie wywołuje skutku prawnego.

Jeżeli lokator chce ocenić, czy podwyżka jest uzasadniona, może skorzystać z prawa z art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala żądać od właściciela na piśmie podania przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma na odpowiedź 14 dni od dnia otrzymania żądania. Jeżeli nie dopełni tego obowiązku, podwyżka jest nieważna w rozumieniu art. 8a ust. 4 zdanie drugie tej ustawy.

W praktyce więc trzeba najpierw sprawdzić, czy w ogóle doszło do prawidłowego wypowiedzenia dotychczasowej stawki, a dopiero potem badać, czy wysokość podwyżki da się obronić.

Co zmienia sprzedaż kamienicy lub mieszkania?

Sprzedaż budynku lub lokalu nie powoduje, że najem „znika”. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nowa właścicielka co do zasady przejmuje prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego.

Nie musi podpisywać z lokatorem nowej umowy tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Musi jednak umieć wykazać swoje uprawnienie do pobierania czynszu, a wszelkie zmiany czynszu musi wprowadzać zgodnie z ustawą. Jeżeli lokator ma uzasadnione wątpliwości, komu płacić, może zażądać przedstawienia podstawy nabycia, np. danych z księgi wieczystej albo informacji potwierdzających zmianę właściciela. W stanie faktycznym sprawy warto więc zachować ostrożność dowodową i kierować korespondencję listem poleconym.

W jakim trybie żądać uzasadnienia podwyżki?

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie, powołując się wprost na art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. W piśmie warto wskazać, że:

• lokator otrzymał informację o podwyżce,
• żąda podania przyczyny podwyżki oraz przedstawienia jej kalkulacji,
• kwestionuje skuteczność podwyżki, jeżeli nie doręczono formalnego wypowiedzenia wysokości czynszu,
• oczekuje odpowiedzi w terminie 14 dni.

Jeżeli pismo o podwyżce nie spełnia wymogów ustawowych, lokator może wprost zaznaczyć, że nadal uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości, ponieważ nie doszło do skutecznego wypowiedzenia stawki. W takim sporze znaczenie mają szczegóły: data doręczenia, forma pisma, podpis, wskazanie nowej kwoty oraz zachowanie terminu wypowiedzenia.

Czy podwyżkę czynszu można zaskarżyć do sądu?

Tak. Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego z upływem okresu wypowiedzenia, albo
• wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

W praktyce przyjmuje się, że termin 2 miesięcy liczy się od doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej stawki, a nie dopiero od chwili, gdy nowa stawka zaczęłaby obowiązywać. Do czasu prawomocnego zakończenia sprawy lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości, co wynika z art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli jednak przegra sprawę, może być zobowiązany do dopłaty różnicy za okres od upływu terminu wypowiedzenia, zgodnie z art. 8a ust. 6b tej ustawy.

Spór sądowy dotyczy więc nie tylko tego, czy właściciel zachował prawidłową formę, ale też tego, czy potrafi wykazać podstawy ekonomiczne podwyżki.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko samej wysokości, ale także formalnych wymogów zawiadomienia, pomocny może być materiał o tym, jak ocenić podwyższenie czynszu lokatorom przydziału.

Kiedy podwyżka jest uzasadniona według ustawy?

Najważniejsze reguły wynikają z art. 8a ust. 4a–4e ustawy o ochronie praw lokatorów. Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jest uzasadniona w szczególności wtedy, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym:

• pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8a tej ustawy,
• zwrot kapitału,
• godziwy zysk.

Ustawa przewiduje też szczególne reguły dotyczące progu 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Zgodnie z art. 8a ust. 4a ustawy podwyżka, w wyniku której czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu przekroczą ten próg, albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej, wymaga wykazania ustawowych przesłanek. Wartość odtworzeniową lokalu oblicza się zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy jako iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych i powierzchni użytkowej lokalu. Wskaźnik ogłasza wojewoda dla danego obszaru.

Jednocześnie art. 8a ust. 4e ustawy stanowi, że podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku uznaje się za uzasadnioną. To jednak nie zwalnia właściciela z obowiązku zachowania formy i trybu wypowiedzenia.

Zwrot kapitału i godziwy zysk – co to oznacza w praktyce?

Jeżeli właściciel powołuje się na zwrot kapitału, ustawa wyznacza granice. Zgodnie z art. 8a ust. 4b ustawy o ochronie praw lokatorów zwrot kapitału może obejmować:

• nie więcej niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu w skali roku,
• nie więcej niż 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – do czasu pełnego zwrotu tych nakładów.

Poza tym właściciel może domagać się godziwego zysku, ale w razie sporu to on musi wykazać, że podwyżka mieści się w ustawowych ramach i nie jest arbitralna. Nie wystarczy ogólne twierdzenie, że „wszystko drożeje”. Potrzebna jest rzeczywista kalkulacja.

Czy stan techniczny budynku ma znaczenie przy podwyżce?

Tak, może mieć znaczenie praktyczne i dowodowe. Jeżeli właściciel uzasadnia podwyżkę kosztami utrzymania budynku, a jednocześnie od lat nie wykonuje podstawowych napraw, lokator ma argument do kwestionowania podwyżki i do dochodzenia wykonania obowiązków wynajmującego.

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z wody, gazu, ciepła i energii elektrycznej. Z kolei art. 6a ust. 3 tej ustawy wymienia obowiązki wynajmującego dotyczące utrzymania budynku, części wspólnych oraz napraw i wymiany elementów wyposażenia technicznego, które nie obciążają najemcy.

Jeżeli w lokalu lub budynku występują poważne usterki, przecieki, zagrzybienie, niesprawne instalacje albo zły stan okien, warto dokumentować to zdjęciami, zgłoszeniami i protokołami. Taka dokumentacja bywa istotna zarówno przy sporze o podwyżkę, jak i przy dochodzeniu napraw.

W kontekście rozdziału obowiązków między wynajmującym a najemcą pomocne może być też omówienie, jaki jest zakres obowiązków remontowych przy najmie.

Czy lokator może domagać się napraw?

Tak. Jeżeli naprawy obciążają wynajmującego, zastosowanie ma nie tylko art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, ale też art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Dodatkowo art. 663 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, a bez nich rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie tego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

W bardziej złożonych sprawach możliwe jest także wystąpienie do sądu z roszczeniem o nakazanie wykonania określonych napraw. Jeżeli remont wymaga czasowego opuszczenia lokalu, ocena dalszych uprawnień zależy od konkretnego stanu technicznego, treści umowy i zakresu zagrożenia dla mieszkańców.

Czy właściciel może od razu eksmitować za dług albo brak zgody na podwyżkę?

Nie. Właściciel nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania, zmienić zamków, odciąć mediów ani „wyrzucić na bruk”. Takie działania mogą naruszać prawo cywilne, a w pewnych sytuacjach także przepisy karne. Eksmisja z lokalu mieszkalnego wymaga co do zasady wyroku sądu, a następnie egzekucji prowadzonej przez komornika.

Jeżeli chodzi o zaległości czynszowe, zastosowanie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po uprzedzeniu go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Samo niewielkie zadłużenie albo spór co do wysokości podwyżki nie daje podstawy do natychmiastowej eksmisji. Jeżeli właściciel stosuje presję, groźby lub uporczywe działania naruszające spokój lokatora, warto dokumentować takie zachowania. W podobnych sytuacjach przydatne może być omówienie problemu, jakim jest nękanie lokatora przez właściciela.

Jakie kroki najlepiej podjąć w opisanej sytuacji?

W sprawie podobnej do opisanej bezpieczna kolejność działania zwykle wygląda tak:

Jeżeli lokator ma dzieci, choruje albo znajduje się w trudnej sytuacji życiowej, ma to znaczenie przede wszystkim na etapie postępowania eksmisyjnego i oceny prawa do lokalu socjalnego lub innych form ochrony. Nie zmienia to jednak samego trybu podwyższenia czynszu – ten musi być zgodny z ustawą niezależnie od sytuacji rodzinnej lokatora.

FAQ

Czy właściciel musi podpisać nową umowę po zakupie kamienicy?

Nie. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nowy właściciel wstępuje w istniejący stosunek najmu. Sama zmiana właściciela nie wymaga zawierania nowej umowy.

Ile mam czasu na zakwestionowanie podwyżki?

Co do zasady 2 miesiące od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu – art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy mogę żądać kalkulacji podwyżki?

Tak. Art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów daje lokatorowi prawo do żądania na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma 14 dni na odpowiedź.

Czy brak odpowiedzi właściciela na żądanie uzasadnienia coś zmienia?

Tak. Jeżeli właściciel w terminie 14 dni nie poda przyczyny podwyżki i jej kalkulacji, podwyżka jest nieważna – wynika to wprost z art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy można eksmitować lokatora tylko dlatego, że nie zgadza się z podwyżką?

Nie. Do eksmisji potrzebny jest co do zasady wyrok sądu. Sam spór o podwyżkę nie daje właścicielowi prawa do natychmiastowego usunięcia lokatora z mieszkania.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 662, art. 663 i art. 678 § 1.
• Aktualne obwieszczenia wojewodów w sprawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – do ustalania wartości odtworzeniowej lokalu.