Odpowiedzialność za zalanie mieszkania przez najemcę

Kto odpowiada za zalanie mieszkania w wynajmowanym lokalu?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie nie tylko tego, z którego mieszkania wyciekła woda, ale przede wszystkim tego, dlaczego doszło do awarii i kto miał realny obowiązek jej zapobiec. Sam fakt, że lokal ma właściciela, nie oznacza automatycznie, że to właściciel zapłaci za szkody wyrządzone sąsiadom.

Dawniej przy zalaniach często powoływano art. 433 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem przedmiotu z pomieszczenia odpowiada ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Obecnie trzeba jednak uwzględnić utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego: przepis art. 433 K.c. nie ma zastosowania do szkody polegającej na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. W takim przypadku odpowiedzialność ustala się najczęściej na podstawie art. 415 K.c., czyli według zasady winy.

W praktyce oznacza to, że poszkodowany powinien wykazać trzy elementy: szkodę, zawinione działanie albo zaniechanie konkretnej osoby oraz związek przyczynowy między tym zachowaniem a zalaniem. Jeżeli mieszkanie było faktycznie zajmowane przez najemcę, to bardzo często właśnie jego zachowanie będzie oceniane w pierwszej kolejności. Nie wyklucza to jednak odpowiedzialności wynajmującego, jeżeli przyczyna szkody leżała po stronie stanu technicznego lokalu albo urządzeń, za które odpowiadał właściciel.

Pęknięty wężyk pod wanną a odpowiedzialność najemcy

Jeżeli pękł wężyk znajdujący się w lokalu, należy ustalić, czy była to nagła awaria bez wcześniejszych objawów, czy skutek zaniedbania. Znaczenie może mieć na przykład to, czy wężyk był zużyty, przeciekał już wcześniej, był nieprawidłowo zamontowany, czy najemca zgłaszał problem właścicielowi, a także czy najemca po zauważeniu wycieku od razu zakręcił wodę i wezwał odpowiednie służby.

Najemca może odpowiadać za szkodę, jeżeli używał lokalu w sposób nieprawidłowy, zignorował objawy awarii, nie powiadomił właściciela o koniecznej naprawie, samodzielnie wykonał wadliwą przeróbkę albo dopuścił do szkody przez brak zwykłej staranności. Jeżeli umowa najmu przewiduje, że najemca ma niezwłocznie informować wynajmującego o awariach, wzywać pogotowie wodno-kanalizacyjne i umożliwiać naprawy, naruszenie tych obowiązków może być ważnym argumentem przeciwko najemcy.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której właściciel wydał lokal z wadliwą instalacją, wiedział o zużytym elemencie, otrzymywał zgłoszenia o przeciekach albo miał obowiązek wykonać naprawę i tego nie zrobił. Wtedy poszkodowani mogą próbować wykazywać winę właściciela, a najemca może bronić się tym, że prawidłowo zgłaszał problem i nie miał wpływu na stan techniczny urządzenia.

Obowiązki wynajmującego i najemcy przy awarii

Zgodnie z art. 662 K.c. wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie mają też przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza art. 6a i 6b, które rozdzielają obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie sprawnego działania instalacji, wyposażenia lokalu, konserwacji i napraw.

Wynajmujący odpowiada przede wszystkim za stan techniczny lokalu, sprawność instalacji i urządzeń, które umożliwiają normalne korzystanie z mieszkania. Najemca natomiast powinien używać lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, dbać o wyposażenie, wykonywać bieżące czynności konserwacyjne w zakresie wynikającym z ustawy lub umowy oraz niezwłocznie zgłaszać awarie, które wymagają interwencji właściciela albo służb technicznych.

Dlatego w sprawie o odszkodowanie sama umowa najmu może mieć duże znaczenie. Jeżeli wskazuje, kto odpowiada za zgłaszanie awarii, drobne naprawy, dostęp do lokalu i kontakt ze wspólnotą, należy ją zestawić z rzeczywistym przebiegiem zdarzeń. Przydatne będą SMS-y, e-maile, protokoły, rachunki za naprawy i zgłoszenia do administracji.

Kiedy odpowiada wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia?

Jeżeli awaria nastąpiła na części instalacji należącej do nieruchomości wspólnej, odpowiedzialność może obciążać wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię. Dotyczy to zwłaszcza pionów wodnych i kanalizacyjnych, części instalacji służących więcej niż jednemu lokalowi, elementów znajdujących się poza wyłącznym władaniem właściciela konkretnego mieszkania oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie jednemu lokalowi.

Nie zawsze jednak granica jest oczywista. W praktyce trzeba sprawdzić dokumentację techniczną budynku, regulamin wspólnoty lub spółdzielni, przebieg instalacji i miejsce awarii. Pęknięty wężyk pod wanną zwykle będzie traktowany jako element znajdujący się w lokalu, ale pęknięcie pionu albo elementu instalacji wspólnej wymaga już innej oceny.

Jeżeli problem dotyczy stanu mieszkania oddanego w najem, pomocny może być także tekst o tym, jak oceniać wady w wynajmowanym lokalu i kiedy można domagać się reakcji wynajmującego.

Jak właściciel wynajmowanego mieszkania powinien się bronić?

Właściciel mieszkania, który przebywa za granicą i nie korzysta z lokalu, powinien przede wszystkim zebrać dowody pokazujące, że mieszkanie zostało przekazane najemcy w należytym stanie, a późniejsze korzystanie z lokalu pozostawało pod kontrolą najemcy. Pomocne mogą być protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia z dnia wydania lokalu, umowa najmu, potwierdzenia sprawności urządzeń, korespondencja z najemcą oraz dokumenty dotyczące wcześniejszych napraw.

Warto wysłać do najemcy pisemne wezwanie do przedstawienia wyjaśnień: kiedy zauważył awarię, jakie działania podjął, czy wezwał pogotowie wodno-kanalizacyjne, czy zakręcił zawór i czy wcześniej zgłaszał jakiekolwiek problemy. Jeżeli poszkodowani sąsiedzi lub ubezpieczyciel kierują roszczenia do właściciela, nie należy automatycznie uznawać odpowiedzialności bez ustalenia przyczyny szkody.

Jeżeli szkoda została pokryta z polisy sąsiada, ubezpieczyciel może później wystąpić z regresem do osoby, którą uzna za odpowiedzialną. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby od początku zachować dokumenty, protokoły i korespondencję. Przy rozliczeniach z najemcą może pojawić się także temat kaucji, dlatego warto sprawdzić zasady dotyczące zwrotu kaucji po zakończeniu najmu mieszkania.

Ubezpieczenie mieszkania i OC w życiu prywatnym

Po zalaniu należy sprawdzić zarówno polisę właściciela, jak i ewentualną polisę najemcy. Znaczenie może mieć ubezpieczenie mieszkania, OC właściciela nieruchomości, OC najemcy lub OC w życiu prywatnym. Zakres ochrony zależy od ogólnych warunków ubezpieczenia, wyłączeń odpowiedzialności i tego, czy polisa obejmuje szkody wyrządzone osobom trzecim wskutek zalania.

Zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela nie przesądza jeszcze, kto prawnie odpowiada za szkodę. Ubezpieczyciel może wypłacić odszkodowanie, a następnie badać, czy przysługuje mu roszczenie regresowe wobec najemcy, właściciela, wspólnoty albo innej osoby. Dlatego nawet przy ubezpieczeniu trzeba zadbać o rzetelne ustalenie przyczyny awarii.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 415, art. 433, art. 471, art. 662, art. 663 i art. 681.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a i art. 6b.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 dotyczący nieruchomości wspólnej.
• Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r., sygn. III CZP 63/12.