Odpowiedzialność wynajmującego za szkody

Odpowiedzialność za zalanie mieszkań

W pierwszej kolejności należy ustalić, kto ponosi odpowiedzialność za zalanie mieszkań.

Podstawą odpowiedzialności jest art. 433 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”.

Nie jest konieczne udowodnienie winy. W orzecznictwie przyjęte zostało, że przez osobę zajmującą pomieszczenie należy rozumieć każdą osobę, „w której faktycznym władaniu znajduje się to pomieszczenie z jakiegokolwiek tytułu” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1959 r., sygn. akt 4 CR 1071/58, opubl. OSPiKA 1961, nr 6, poz. 159).

Zapłata odszkodowania

Oznacza to, że obowiązanym do zapłaty odszkodowania będzie najemca lokalu, a nie jego właściciel, jeżeli najemca ten rzeczywiście lokal zajmował.

Jednakże zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 5 marca 2002 r. (I CKN 1156/99) przepis art. 433 K.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej (OSP 2003/1/5, OSP 2005/10/116). Orzeczenie to wywołało wiele kontrowersji, niemniej stan jest taki, jaki jest (orzeczenia Sądu Najwyższego nie mają mocy wiążącej, sąd może więc orzec inaczej, choć z dużym prawdopodobieństwem przyjmie pogląd Sądu Najwyższego). Nie znaczy to oczywiście, że nie można dochodzić odszkodowania od właściciela lokalu – można, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c.). To oznacza, iż trzeba udowodnić jego winę. Zgodnie z art. 415 K.c. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Zgodnie z § 11 umowy najmu: „Jeżeli w trakcie trwania najmu zaistnieje konieczność napraw, które obciążają Wynajmującego, Najemca niezwłocznie powiadomi go lub osobę przez niego wskazaną i ustali termin ich wykonania”. Ust. 2: „W przypadku wykonania napraw przez Wynajmującego o określonym przez Najemcę terminie, Najemca ma prawo wykonać je we własnym zakresie, a potwierdzonymi kosztami naprawy obciążyć Wynajmującego”. Ust. 3: „Najemca jest upoważniony do wezwania pogotowia energetycznego oraz wodno-kanalizacyjnego w przypadku powstania awarii wymagających interwencji tych służb. Najemca niezwłocznie powiadomi Wynajmującego o takiej awarii, a Wynajmujący zobowiązuje się do niezwłocznego dokonania niezbędnych uzgodnień z Najemcą”.

Wykazanie winy za zalanie mieszkania

W związku z tym w pierwszej kolejności, aby powstała odpowiedzialność za zalanie mieszkania, konieczne jest wykazanie winy. Pani tę winę dość trudno przypisać, ponieważ przebywa Pani za granicą od jakiegoś czasu, wynajęła Pani mieszkanie i zakładam, że stan infrastruktury wodno-kanalizacyjnej był należyty. Jeśli najemca nie dbał o bieżące naprawy sieci wodno-kanalizacyjnej i rzeczywiście w wyniku tego nastąpiła awaria, to można obciążyć odpowiedzialnością najemcę.

Dodam, że gdy pęknie rura idąca przez cały pion, to odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa, ponieważ pęknięcie następuje na części rury należącej do nieruchomości wspólnej. W niniejszym wypadku, jak Pani pisze, pękł wężyk pod wanną, więc znajdował się on w lokalu. Zatem ewentualną winę można przypisać najemcy.

Niemniej warto zadbać o należyte udowodnienie stanu faktycznego, tj. zebranie dowodów na to, że jest Pani od jakiegoś czasu za granicą i że nie ma Pani możliwości sprawowania kontroli nad mieszkaniem. Jednocześnie warto wysłać do najemcy pismo z prośbą o wyjaśnienie, dlaczego nie wykonał swoich obowiązków wynikających z § 11 ust. 2 umowy.

Jeszcze jedna sprawa – jeżeli ma Pani ubezpieczenie mieszkania, to być może ewentualne szkody powstałe w innych mieszkaniach pokryje ubezpieczyciel, o ile oczywiście ogólne warunki ubezpieczenia i polisa przewidują odpowiedzialność ubezpieczyciela za zalanie niżej położonych mieszkań w wyniku pęknięcia wężyka pod wanną.