Wady w wynajmowanym lokalu – obniżenie czynszu i wypowiedzenie najmu

Wady wynajmowanego lokalu – jakie prawa ma najemca?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, czy przeciekające i nieszczelne okna tylko utrudniają korzystanie z lokalu, czy też realnie uniemożliwiają prowadzenie działalności zgodnie z umową albo stwarzają zagrożenie dla ludzi i mienia. Od tego zależy, czy przysługuje Pani wyłącznie żądanie obniżenia czynszu, czy również prawo do natychmiastowego zakończenia najmu.

Podstawą prawną jest przede wszystkim art. 664 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Z kolei art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce przeciekający dach lub okna, zawilgocenie, zalewanie pomieszczeń, ryzyko porażenia instalacji, zagrzybienie lub brak możliwości bezpiecznego przyjmowania klientów mogą uzasadniać zastosowanie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dodatkowo lokal zagraża zdrowiu osób w nim przebywających, znaczenie ma też art. 682 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach, jeżeli wady zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników, osób u niego zatrudnionych albo innych osób przez niego przyjmowanych.

Obniżenie czynszu z powodu wad lokalu

Jeżeli wada nie wyłącza całkowicie możliwości używania lokalu, ale istotnie ją ogranicza, najemca może żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Obniżka powinna odpowiadać skali ograniczeń i okresowi ich trwania. Nie ma w ustawie sztywnego procentu obniżki – zależy on od konkretnego stanu faktycznego.

Przykładowo, jeżeli część lokalu jest okresowo zalewana, nie można bezpiecznie przyjmować klientów podczas opadów albo uszkodzeniu ulega wyposażenie, można żądać proporcjonalnego obniżenia czynszu za czas trwania wady. W razie sporu warto wykazać, jak wada wpływała na przydatność lokalu do celu określonego w umowie.

Jeżeli problem dotyczy także kosztów eksploatacyjnych lub skutków technicznych wad lokalu, zobacz również: rozliczenie kosztów ogrzewania oraz zakres obowiązków remontowych.

Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?

Prawo do natychmiastowego wypowiedzenia najmu wynika z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli wada:

• istniała już przy wydaniu lokalu i uniemożliwiała używanie go zgodnie z umową, albo
• powstała później i mimo zawiadomienia wynajmujący nie usunął jej w odpowiednim czasie, albo
• jest nieusuwalna.

Nie chodzi przy tym o każdą drobną usterkę. Wada musi być na tyle istotna, by lokal nie nadawał się do umówionego użytku. W lokalu użytkowym trzeba oceniać to przez pryzmat celu najmu, np. prowadzenia gabinetu kosmetycznego, biura, sklepu czy punktu usługowego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że zawiadomienie o wadzie nie wymaga szczególnej formy, ale dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie lub e-mailem z potwierdzeniem doręczenia. Warto też wyznaczyć wynajmującemu rozsądny termin na usunięcie wady, choć art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego nie wymaga wprost wskazania konkretnej liczby dni. Znaczenie ma „odpowiedni czas”, oceniany według okoliczności sprawy.

Jeżeli wada polega na zawilgoceniu, pleśni lub zagrzybieniu i wpływa na możliwość dalszego korzystania z lokalu, pomocne mogą być też materiały: zagrzybienie mieszkania zakończyć najem oraz wcześniejsze rozwiązanie najmu na czas określony.

Czy trzeba wcześniej wezwać właściciela do naprawy?

Co do zasady tak, jeżeli wada jest usuwalna i powstała po wydaniu lokalu albo ujawniła się już w trakcie trwania najmu. Wynika to wprost z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego: wypowiedzenie bez zachowania terminów jest wtedy możliwe, gdy wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął wad w odpowiednim czasie.

Jeżeli jednak wada ma charakter nieusuwalny albo jej usunięcie w praktyce nie nastąpi w czasie pozwalającym dalej korzystać z lokalu zgodnie z umową, wypowiedzenie może być uzasadnione szybciej. Podobnie należy ocenić sytuację, gdy wada powoduje zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa klientów i personelu – wtedy dodatkowo działa art. 682 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najlepiej wystosować do wynajmującego wezwanie zawierające:

• opis wad i datę ich ujawnienia,
• żądanie ich trwałego usunięcia, a nie tylko prowizorycznego „uszczelnienia”,
• krótki, realny termin na reakcję,
• zapowiedź obniżenia czynszu i wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli wada nie zostanie skutecznie usunięta.

Odpowiedzialność wynajmującego za naprawy i stan lokalu

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Natomiast art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Wymiana nieszczelnych okien, usunięcie przecieków, naprawa dachu, uszczelnienie obróbek czy likwidacja zawilgocenia nie są co do zasady drobnymi nakładami obciążającymi najemcę. To typowe obowiązki wynajmującego związane z utrzymaniem lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli więc właściciel ogranicza się do doraźnych, nieskutecznych działań, nie zwalnia go to z odpowiedzialności wynikającej z art. 662 § 1 i art. 664 Kodeksu cywilnego.

Czy można żądać odszkodowania za poniesione koszty?

Tak, ale nie automatycznie. Roszczenie odszkodowawcze trzeba oprzeć na art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W takiej sprawie trzeba zwykle wykazać łącznie:

• istnienie obowiązku wynajmującego, np. utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku na podstawie art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego,
• nienależyte wykonanie tego obowiązku, np. brak skutecznej naprawy przecieków,
• szkodę, np. koszty zniszczonych materiałów, wyposażenia, remontu, przerw w działalności,
• normalny związek przyczynowy między wadą lokalu a szkodą, zgodnie z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli poniosła Pani nakłady na lokal, trzeba rozróżnić ich rodzaj. Nie każdy wydatek na adaptację lokalu będzie podlegał zwrotowi tylko dlatego, że najem się kończy. Inaczej należy oceniać koszty naprawiania szkód wywołanych przeciekami, a inaczej standardowe nakłady inwestycyjne poczynione dla własnej działalności. Znaczenie mają postanowienia umowy, zgoda wynajmującego, cel wydatków i to, czy nakład zwiększył wartość lokalu, czy tylko usuwał skutki wad.

Jak postąpić krok po kroku?

W opisanym stanie faktycznym rozsądna kolejność działań jest następująca:

1. Udokumentować wady lokalu: zdjęcia, filmy, daty opadów, zakres przecieków, szkody w wyposażeniu, protokół z oględzin, korespondencję z właścicielem.
2. Wezwać wynajmującego na piśmie do skutecznego usunięcia wad, powołując art. 662 § 1 i art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.
3. Wskazać, że prowizoryczne uszczelnienie, które już wcześniej okazywało się nieskuteczne, może nie realizować obowiązku trwałego usunięcia wady.
4. Zażądać obniżenia czynszu za okres, w którym lokal miał ograniczoną przydatność, na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.
5. Jeżeli wada nie zostanie skutecznie usunięta w odpowiednim czasie albo lokal stwarza zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa, złożyć wypowiedzenie bez zachowania terminów na podstawie art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego.
6. Równolegle zebrać dokumenty do ewentualnego roszczenia odszkodowawczego z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli problem dotyczy także zakończenia najmu z innych przyczyn konfliktowych, warto znać również zasady wypowiedzenia umowy najmu.

Czy wiedza o wadzie wyłącza roszczenia?

Zgodnie z art. 664 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenie o obniżenie czynszu i uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu z art. 664 nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jednak ten przepis nie wyłącza automatycznie wszystkich możliwych roszczeń w każdej sytuacji.

Po pierwsze, znaczenie ma to, o jakiej konkretnej wadzie najemca wiedział i w jakim zakresie. Po drugie, jeżeli wada zagraża zdrowiu, zastosowanie może mieć art. 682 Kodeksu cywilnego, który pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów nawet wtedy, gdy najemca wiedział o wadach przy zawarciu umowy. Po trzecie, odrębnie trzeba ocenić odpowiedzialność odszkodowawczą z art. 471 Kodeksu cywilnego, zwłaszcza jeśli wynajmujący zapewniał o braku problemu albo zatajał rzeczywisty stan lokalu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w praktyce przy różnych rodzajach wad lokalu.

FAQ

Czy najemca może sam wstrzymać płatność całego czynszu?

Co do zasady bezpieczniejsze jest żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego niż samodzielne zaprzestanie płatności całości. Wstrzymanie pełnej płatności bez wyraźnej podstawy i bez rozliczenia może narazić najemcę na zarzut zaległości czynszowej.

Czy wypowiedzenie z powodu wad musi mieć formę pisemną?

Kodeks cywilny nie wymaga tu szczególnej formy, ale dla celów dowodowych wypowiedzenie i wcześniejsze zawiadomienie o wadach najlepiej złożyć na piśmie lub e-mailem pozwalającym wykazać doręczenie.

Czy właściciel może ograniczyć się do doraźnej naprawy?

Jeżeli taka naprawa nie usuwa skutecznie wady i problem wraca, nie oznacza to należytego wykonania obowiązku z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Liczy się rzeczywiste przywrócenie lokalu do stanu przydatnego do umówionego użytku.

Czy można żądać zwrotu kosztów remontu wykonanych przed ujawnieniem wady?

To zależy od rodzaju nakładów, treści umowy i związku tych wydatków z wadą lokalu. Inaczej ocenia się koszty usuwania szkód wywołanych przeciekiem, a inaczej nakłady inwestycyjne wykonane dla potrzeb własnej działalności.

Czy te zasady dotyczą także lokalu użytkowego?

Tak. Art. 662, art. 664, art. 682 i art. 471 Kodeksu cywilnego stosuje się również do najmu lokalu użytkowego. Trzeba jednak oceniać przydatność lokalu przez pryzmat celu określonego w umowie, np. prowadzenia działalności usługowej.

Źródła

• art. 361 § 1 i 2, art. 471, art. 662 § 1 i 2, art. 664 § 1–3, art. 682 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12