Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez rezydenta UE a podatek

Czy rezydent Chorwacji musi rozliczyć sprzedaż mieszkania w Polsce?

Jeżeli osoba fizyczna mieszka na stałe w Chorwacji, ma tam ośrodek interesów życiowych i jest tam rezydentem podatkowym, to w Polsce zasadniczo ma status nierezydenta. Nie oznacza to jednak, że Polska traci prawo do opodatkowania każdego dochodu takiej osoby.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o PIT osoby fizyczne, które nie mają miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają w Polsce obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów osiąganych na terytorium Polski. Jest to tzw. ograniczony obowiązek podatkowy.

Art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o PIT wskazuje natomiast, że za dochody osiągane na terytorium Polski uważa się w szczególności dochody z położonej w Polsce nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym dochody ze zbycia tej nieruchomości albo tych praw.

W praktyce oznacza to, że osoba mieszkająca za granicą, która sprzedaje mieszkanie, dom, działkę albo udział w nieruchomości położonej w Polsce, musi sprawdzić polskie zasady opodatkowania takiej sprzedaży. Sam fakt chorwackiej rezydencji podatkowej nie wystarcza do stwierdzenia, że podatku w Polsce nie będzie.

Zobacz również: przy transakcjach z elementem zagranicznym ważne jest uwzględnienie międzynarodowych umów oraz statusu podatnika, np. gdy występuje nierezydent w PL.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Podstawowe znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Jeżeli mieszkanie zostało otrzymane w darowiźnie od rodziców, za moment nabycia przez obdarowanego przyjmuje się moment nabycia w drodze darowizny, a 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym zawarto umowę darowizny. Sprzedaż po kilku miesiącach od darowizny będzie więc sprzedażą przed upływem 5 lat.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest według stawki 19%. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, powiększona lub pomniejszona według zasad przewidzianych w ustawie. Przy darowiźnie trzeba szczególnie uważać, ponieważ kosztem nie jest cena zakupu zapłacona kiedyś przez rodziców ani rynkowa wartość mieszkania z dnia darowizny. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT kosztami mogą być przede wszystkim udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub prawa w czasie ich posiadania, oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części.

PIT-39 po sprzedaży nieruchomości w Polsce

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, podatnik składa w Polsce PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży. W tym samym terminie należy zapłacić podatek, jeżeli po rozliczeniu kosztów i ewentualnej ulgi mieszkaniowej podatek jest należny.

PIT-39 trzeba złożyć również wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej i ostatecznie podatek ma wynieść 0 zł. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego w ramach ulgi, jeżeli podatnik spełnia warunki zwolnienia.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale później nie wyda przychodu na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie albo wyda go tylko częściowo, powinien skorygować PIT-39 i dopłacić podatek wraz z odsetkami liczonymi od pierwotnego terminu płatności.

Umowa Polska-Chorwacja a opodatkowanie nieruchomości

Polskie przepisy podatkowe stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, co wynika z art. 4a ustawy o PIT. W przypadku rezydenta Chorwacji istotna jest umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Chorwacji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku.

Art. 13 ust. 1 tej umowy przewiduje, że zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Chorwacji z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego położonego w Polsce mogą być opodatkowane w Polsce.

Sformułowanie „mogą być opodatkowane w Polsce” nie oznacza swobodnego wyboru państwa, w którym podatnik chce rozliczyć podatek. W języku umów podatkowych oznacza ono przyznanie Polsce prawa do opodatkowania takiego dochodu, jeżeli polskie prawo wewnętrzne przewiduje opodatkowanie danej sprzedaży. A polska ustawa o PIT przewiduje opodatkowanie sprzedaży polskiej nieruchomości przed upływem 5 lat.

Zobacz również: zasady rozliczeń przy transakcjach zagranicznych, w tym sprzedaż nieruchomości za granicą i znaczenie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Uniknięcie podwójnego opodatkowania

To, że Polska może opodatkować sprzedaż mieszkania położonego w Polsce, nie oznacza jeszcze, że ten sam dochód ma być definitywnie podwójnie opodatkowany bez żadnego mechanizmu korygującego. Temu służy metoda unikania podwójnego opodatkowania przewidziana w umowie międzynarodowej.

W przypadku chorwackiego rezydenta podatkowego zastosowanie ma co do zasady metoda odliczenia proporcjonalnego. Jeżeli dochód może być opodatkowany w Polsce, Chorwacja powinna pozwolić na odliczenie od chorwackiego podatku kwoty podatku zapłaconego w Polsce, z ograniczeniem do tej części chorwackiego podatku, która przypada na dochód mogący być opodatkowany w Polsce.

Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że w każdym przypadku faktycznie wystąpi podatek do zapłaty w obu krajach. Ostateczne rozliczenie w Chorwacji zależy od tamtejszych przepisów, ewentualnych zwolnień, sposobu ustalenia podstawy opodatkowania i zasad dokumentowania podatku zapłaconego w Polsce. Informacja uzyskana w chorwackim urzędzie może więc dotyczyć skutków na gruncie prawa chorwackiego, ale nie znosi obowiązków wynikających z polskiej ustawy o PIT.

Podobne problemy pojawiają się przy transakcjach transgranicznych w innych państwach, np. gdy w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości w UE i ryzyko zapłacenia podatku w obu krajach.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania przez nierezydenta

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, potocznie nazywanego ulgą mieszkaniową. Zwolnienie obejmuje dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynosi obecnie 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przykładowo przy sprzedaży w 2026 r. termin ten upływa z końcem 2029 r.

Własne cele mieszkaniowe mogą być realizowane nie tylko w Polsce. Ustawa o PIT dopuszcza wydatki na cele mieszkaniowe położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej, w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii, o ile istnieje podstawa prawna do uzyskania przez polski organ podatkowy informacji podatkowych od organu tego państwa. Chorwacja jako państwo UE mieści się w tym zakresie.

Trzeba jednak pamiętać, że ulga dotyczy własnych celów mieszkaniowych podatnika. Zakup nieruchomości wyłącznie inwestycyjnej, przeznaczonej na wynajem albo dla innej osoby może zostać zakwestionowany, jeżeli podatnik nie wykaże, że realizuje własną potrzebę mieszkaniową. Wydatki należy udokumentować, np. aktem notarialnym, umową, fakturami, potwierdzeniami przelewów i innymi dowodami potwierdzającymi rzeczywiste poniesienie kosztów.

Co w praktyce powinna zrobić osoba mieszkająca w Chorwacji?

W opisanej sytuacji sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie i zbytego po kilku miesiącach powinna zostać rozliczona w Polsce w PIT-39. Jeżeli cały przychód albo jego odpowiednia część zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, można wykazać zwolnienie z podatku w Polsce.

Równolegle należy sprawdzić obowiązki w Chorwacji. Jeżeli prawo chorwackie nakazuje wykazać taki dochód, trzeba ustalić, czy i w jaki sposób odlicza się podatek zapłacony w Polsce albo czy lokalne przepisy przewidują zwolnienie. Dla bezpieczeństwa warto zachować PIT-39, potwierdzenie zapłaty podatku w Polsce albo dokumenty potwierdzające skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, akt darowizny, akt sprzedaży oraz dokumenty potwierdzające wydatki mieszkaniowe.

FAQ

Czy rezydent Chorwacji może wybrać, że zapłaci podatek tylko w Chorwacji?

Nie. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie daje podatnikowi swobodnego wyboru państwa opodatkowania. Jeżeli nieruchomość jest położona w Polsce, Polska może opodatkować dochód ze sprzedaży na zasadach wynikających z polskiej ustawy o PIT.

Czy zawsze trzeba zapłacić podatek w Polsce po sprzedaży mieszkania?

Nie zawsze. Podatek co do zasady dotyczy sprzedaży przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia albo wybudowania. Jeżeli termin już upłynął, sprzedaż poza działalnością gospodarczą nie podlega w Polsce opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Czy przy sprzedaży mieszkania z darowizny można rozliczyć koszt nabycia?

Przy darowiźnie nie rozlicza się jako kosztu ceny, którą kiedyś zapłacił darczyńca, ani wartości mieszkania z aktu darowizny. Kosztami mogą być przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części.

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeżeli cały dochód ma być zwolniony dzięki uldze mieszkaniowej?

Tak. Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, PIT-39 należy złożyć także wtedy, gdy podatnik chce wykazać ulgę mieszkaniową i nie zapłacić podatku z powodu przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania w Polsce można wydać na mieszkanie w Chorwacji?

Tak, co do zasady wydatki na własne cele mieszkaniowe w Chorwacji mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej, ponieważ Chorwacja jest państwem członkowskim UE. Kluczowe jest jednak to, aby były to rzeczywiste własne cele mieszkaniowe podatnika i aby wydatki zostały odpowiednio udokumentowane.

Co się stanie, jeśli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale nie wyda pieniędzy w terminie?

W takiej sytuacji należy skorygować PIT-39 i zapłacić podatek od tej części dochodu, która ostatecznie nie korzysta ze zwolnienia. Do podatku trzeba doliczyć odsetki za zwłokę od pierwotnego terminu płatności podatku.

Czy polski urząd skarbowy może żądać dokumentów dotyczących wydatków za granicą?

Tak. Podatnik powinien liczyć się z koniecznością przedstawienia dokumentów potwierdzających wydatki mieszkaniowe za granicą. Mogą to być akty notarialne, faktury, umowy, potwierdzenia płatności, dokumenty kredytowe i tłumaczenia, jeżeli organ podatkowy ich zażąda.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 4a, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25-30, art. 22 ust. 6d, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Chorwacji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, w szczególności art. 13 i art. 23 - ISAP, Dz.U. 1996 nr 78 poz. 370.
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczaniu odpłatnego zbycia nieruchomości i formularzu PIT-39 - podatki.gov.pl.