Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez rezydenta kraju Unii Europejskiej a podatki

Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez chorwackiego rezydenta podatkowego

Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy wynika, że jest Pani chorwackim rezydentem podatkowym. Taka sytuacja powoduje, że na gruncie prawa polskiego ma Pani status nierezydenta.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy PIT „osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy)”.

Natomiast w myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy PIT „za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości”.

W konsekwencji jeżeli nierezydent sprzedaje nieruchomość, która znajduje się na terenie Polski, to taka sprzedaż podlega pod polskie przepisy podatkowe.

Uwzględnienie międzynarodowych umów

Trzeba również zauważyć, że zgodnie z art. 4a ustawy PIT polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem zawartych umów międzynarodowych. W przedmiotowej sprawie należy zatem sięgnąć do treści Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Chorwacji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzona w Warszawie dnia 19 października 1994 r.

Art. 13 ust. 1 polsko-chorwackiej umowy wskazuje, że „zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Chorwacji z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, o którym mowa w art. 6, a położonego w Polsce, mogą być opodatkowane w Polsce”.

Sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany, nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Należy wyjaśnić, że użycie w tym przepisie słowa „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody, o których w nim mowa, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Innymi słowy przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.

Zatem użycie w tych przepisach słów „może być opodatkowany” nie oznacza możliwości opodatkowania. Sformułowanie to oznacza, że sprzedaż nieruchomości położonej w danym kraju (w tym wypadku w Polsce) podlega opodatkowaniu w tym kraju.

Uniknięcie podwójnego opodatkowania

Zasadniczo osoba, która jest rezydentem podatkowym danego kraju, jest zobowiązana do zapłaty podatku zarówno w kraju rezydencji (Chorwacja), jak i w kraju źródła dochodu (Polska). W celu uniknięcia sytuacji podwójnego opodatkowania tego samego dochodu należy sięgnąć do przepisów międzynarodowej umowy, które takie podwójne opodatkowanie eliminują.

Jak możemy przeczytać w art. 23 ust. 2 polsko-chorwackiej umowy w przypadku osoby mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w Republice Chorwacji, podwójnego opodatkowania unikać się będzie w sposób następujący: „Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Republice Chorwacji osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w Rzeczypospolitej Polskiej, to Republika Chorwacji zezwoli na odliczenie:

a) od podatku od dochodu takiej osoby - kwoty równej podatkowi zapłaconemu od dochodu w Polsce;

b) od podatku od majątku takiej osoby - kwoty równej zapłaconej od majątku w Polsce”.

Takie odliczenie jednak nie może przekroczyć tej części podatku od dochodu lub majątku, która została obliczona przed dokonaniem odliczenia i która odpowiada części dochodu lub majątku, jaka może być opodatkowana w Polsce.

Konieczność zapłacenia podatku w obu krajach

Powyższy przepis wprowadza zatem metodę proporcjonalnego odliczenia. Z treści umowy międzynarodowej wynika, że z tytułu sprzedaży nieruchomości w Polsce powinna Pani zapłacić podatek w Chorwacji oraz w Polsce. Jednakże od chorwackiego podatku może Pani odjąć podatek zapłacony w Polsce.

W świetle powyższego nie bardzo rozumiem, dlaczego w chorwackim US otrzymała Pani informację, że nie powinna Pani płacić podatku w Chorwacji. Z treści umowy międzynarodowej wynika bowiem co innego. Nie zagłębiam się jednak w tę kwestię ponieważ to prawo chorwackie, w którego zakresie nie udzielamy odpowiedzi.

Jeżeli chodzi natomiast o prawo polskie, to z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce (przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie) powstaje konieczność zapłaty podatku w Polskim US. Jak słusznie Pani wskazała, w tym zakresie może Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT). Zwolnienie dotyczy także własnych celów mieszkaniowych w Chorwacji. W konsekwencji z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce ma Pani obowiązek złożenia zeznania PIT-39 w Polsce. Może Pani skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.