Prawo pierwokupu działki sąsiada• Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec |
|
Część mojej nieruchomości stoi na działce sąsiada. Aktualnie chce on sprzedać tę działkę osobie trzeciej. Czy ja mam prawo pierwokupu do tej działki, czy jakaś forma zasiedzenia wchodzi w grę? |
|
Kto posiada prawo pierwokupu?Prawo pierwokupu przysługiwać może albo z mocy postanowień umowy (jeżeli taki zapis w umowie jest to stronie przysługuje umowne prawo pierwokupu), albo ewentualnie z mocy ustawy, ale tu przypadki te są mocno ograniczone.
W Pani przypadku oczywiście nie ma umowy, więc umowne prawo pierwokupu nie wchodzi w grę. Podobnie nie przewiduje go ustawa. Dla przykładu prawo pierwokupu przysługuje na mocy art. 3 ustawy o kształtowaniu rynku rolnego dzierżawcy nieruchomości, jeżeli:
Przekroczenie granicy działki przy budowie nie stanowi podstawy prawa pierwokupu. Zasiedzenie nieruchomościJeżeli wybudowała Pani budynek co najmniej 30 lat temu, to zasiedzenie wchodzi w grę. Zgodnie bowiem z treścią art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia, następuje z mocy samego prawa.
Wyjaśnię, że w Pani przypadku ustawa przypisuje tzw. złą wiarę. Jak bowiem uznał Sąd Najwyższy, nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (zob. m.in. uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91; glosy aprobujące: J. Gajdy, PiP 1992, z. 5 s. 116; M. Wolanina, PS 1993, nr 6, s. 82).
Innymi słowy, ten kto nabywa, nieruchomość – albo tak jak w tym przypadku jakiś zabudowany fragment tej nieruchomości – bez zachowania formy aktu notarialnego, nabywa jej własność po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania.
Jeżeli dom wybudował ktoś inny, np. Pani rodzice, to czas ich posiadania może Pani doliczyć do swojego, aby łącznie wyszło co najmniej 30 lat. Zgodnie bowiem z art. 176 Kodeksu cywilnego jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. PrzykładyMarta przez wiele lat mieszkała w domu odziedziczonym po dziadkach. Dopiero niedawno, przy okazji podziału majątku rodzinnego, wyszło na jaw, że fragment budynku — dokładnie weranda — stoi na gruncie sąsiada. Sąsiad, który właśnie planuje sprzedaż swojej działki, poinformował Martę o zamiarze transakcji. Marta zaczęła się zastanawiać, czy przysługuje jej prawo pierwokupu, skoro jej nieruchomość częściowo wchodzi na cudzy grunt. Po konsultacji dowiedziała się jednak, że sam fakt „wejścia” na cudzy grunt nie daje jej prawa pierwokupu. Mogłaby natomiast rozważyć zasiedzenie — zwłaszcza że zabudowa istnieje od ponad 30 lat i zarówno ona, jak i jej przodkowie, byli w posiadaniu tego fragmentu nieprzerwanie przez cały ten czas.
Pan Jan od 25 lat użytkuje część działki sąsiada jako ogród. Granica działki nie była nigdy dokładnie wytyczona, a ogrodzenie stało tam „od zawsze”. Gdy sąsiad postanowił sprzedać swoją działkę deweloperowi, Jan zainteresował się możliwością skorzystania z prawa pierwokupu. Niestety — nie zawierał z sąsiadem żadnej umowy dającej mu takie prawo, a ustawa nie przewiduje w jego sytuacji uprawnienia do pierwokupu. W grę wchodzi jednak zasiedzenie — ponieważ Jan jest posiadaczem samoistnym tej części działki od ponad 20 lat w dobrej wierze, może wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia.
Anna wybudowała dom na działce, którą kupiła na podstawie umowy cywilnoprawnej, ale niestety — nie zawarła aktu notarialnego. Dopiero po latach dowiedziała się, że formalnie nie jest właścicielem części gruntu, na którym stoi fragment jej budynku. Po trzydziestu latach nieprzerwanego użytkowania, mimo że początkowo nabyła posiadanie w złej wierze (bo wiedziała, że umowa była nieważna bez aktu notarialnego), nabyła własność przez zasiedzenie. W takiej sytuacji sąd mógł orzec o zasiedzeniu nawet mimo złej wiary, dzięki upływowi odpowiednio długiego okresu posiadania. PodsumowanieW sytuacji, gdy część nieruchomości znajduje się na działce sąsiada, samoistne korzystanie z tego gruntu nie daje automatycznie prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może wynikać jedynie z umowy lub w ściśle określonych przypadkach ustawowych, które tu nie mają zastosowania. Natomiast jeżeli posiadanie części działki trwa nieprzerwanie przez wiele lat, można rozważyć nabycie własności przez zasiedzenie — po 20 latach w dobrej wierze lub po 30 latach nawet w złej wierze. Kluczowe jest tu udowodnienie długości i charakteru posiadania. Oferta porad prawnychMasz podobny problem prawny? Skorzystaj z naszej pomocy online — przeanalizujemy Twoją sytuację, wyjaśnimy możliwe rozwiązania i przygotujemy odpowiednie pisma. Szybko, rzetelnie i bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną poradę. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z różnych branż. W obecnej praktyce zawodowej zajmuje się m.in. problematyką najmu lokali użytkowych.
Udziela porad prawnych z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego, procedur cywilnych, w tym postępowania egzekucyjnego. W kręgu jej zainteresowań pozostają zagadnienia z prawa spółek handlowych, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa i procedur administracyjnych.
Sporządza umowy, pisma przedsądowe i procesowe. |
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Gmina ignoruje problem zalewania działki, co może zrobić właściciel?
Zaniedbany rów przez gminę, jak chronić swoją nieruchomość przed zalewaniem?
Współwłasność działki a uciążliwy lokator sąsiada, jak chronić swój mir domowy?
Zakup części sąsiedniej działki i połączenie nieruchomości w jedną księgę wieczystą, jak to zrobić?
Zakup miejsca parkingowego na osiedlu bez księgi wieczystej, kwestie prawne i podatkowe
Rozrośnięte drzewo sąsiada, jakie masz prawa, gdy gałęzie przechodzą na Twój teren?
Użytkowanie garaży przez byłego właściciela nieruchomości
Spór sąsiedzki o psa, który wyje, konsekwencje prawne i możliwe rozwiązania
Wiata autobusowa na mojej działce, jak dochodzić wynagrodzenia od gminy?
Jak skutecznie walczyć z hałasem i głośną muzyką od sąsiada?
