Najem części domu a prawa właściciela – co wolno właścicielowi

Zakres najmu decyduje o tym, z czego może korzystać właściciel

Podstawowe znaczenie ma treść umowy najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Jeżeli więc w umowie oddano do używania tylko oznaczoną część domu, np. parter o powierzchni 130 m², to najemca uzyskuje prawo używania właśnie tej części, a nie całej nieruchomości.

Jednocześnie właściciel wykonuje swoje uprawnienia wynikające z prawa własności w granicach art. 140 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że może korzystać z niewynajętej części budynku, pobierać z niej pożytki i nią rozporządzać, byle nie naruszał przepisów ustawy, zasad współżycia społecznego oraz praw najemcy wynikających z umowy.

Jeżeli z umowy, układu pomieszczeń i dotychczasowego sposobu korzystania wynika, że przedmiotem najmu jest wyłącznie parter, to piętro, poddasze lub strych nieobjęte najmem pozostają do dyspozycji właściciela. W takiej sytuacji właściciel może tam urządzić mieszkanie, przeprowadzić docieplenie, wykonać drobny remont lub adaptację.

Czy można zamieszkać na piętrze domu wynajętego tylko częściowo?

Tak, co do zasady tak. Jeżeli najem obejmuje wyłącznie część domu, właściciel może zamieszkać w niewynajętej części budynku. Nie jest do tego potrzebna zgoda najemcy, o ile nie dochodzi do rozszerzenia korzystania na część oddaną najemcy ani do naruszenia warunków umowy.

W praktyce trzeba jednak sprawdzić trzy kwestie:

• czy piętro lub poddasze rzeczywiście nie zostało objęte najmem,
• czy wejście na górę prowadzi przez część wyłącznie oddaną najemcy,
• czy korzystanie z tej części nie będzie powodowało nadmiernych i stałych zakłóceń.

Jeżeli dostęp do piętra odbywa się przez część wspólną, np. klatkę schodową, korytarz lub osobne wejście, to korzystanie przez właściciela z tej komunikacji jest co do zasady dopuszczalne. Inaczej może być wtedy, gdy przejście prowadzi wyłącznie przez pomieszczenia oddane najemcy do samodzielnego używania. W takim układzie konieczna jest ostrożna analiza umowy i stanu faktycznego.

Remont i docieplenie niewynajętej części domu a prawa najemcy

Sam fakt prowadzenia prac w części domu nieobjętej najmem nie oznacza jeszcze naruszenia prawa najemcy. Trzeba jednak uwzględnić obowiązki wynajmującego wynikające z Kodeksu cywilnego oraz, gdy chodzi o lokal mieszkalny, także z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to również zakaz podejmowania takich działań, które pozbawiają najemcę możliwości normalnego korzystania z wynajętej części domu.

Jeżeli remont piętra lub strychu powoduje tylko zwykłe, przejściowe niedogodności, takie jak hałas w godzinach dziennych, chwilowe zabrudzenie części wspólnej czy obecność ekipy remontowej, to nie musi to jeszcze rodzić odpowiedzialności właściciela. Inaczej będzie, jeżeli prace:

• utrudnią korzystanie z parteru w sposób istotny i długotrwały,
• odetną dostęp do mediów,
• spowodują zawilgocenie, pylenie, zalania albo uszkodzenie lokalu najemcy,
• uniemożliwią spokojne korzystanie z wynajętej części przez dłuższy czas.

W takiej sytuacji najemca może powoływać się na art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wady uniemożliwiają używanie rzeczy w sposób przewidziany w umowie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

Przy lokalu mieszkalnym warto też pamiętać o art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, określonych odrębnymi przepisami.

Czy właściciel może wejść do części zajmowanej przez najemcę?

Co do zasady nie powinien wchodzić do lokalu lub części domu oddanej najemcy według własnego uznania. Najemca ma prawo do spokojnego i wyłącznego używania wynajętej części w granicach umowy. Bezpieczna praktyka jest taka, że wejście do lokalu najemcy następuje za jego zgodą albo w przypadkach przewidzianych prawem.

W przypadku lokali mieszkalnych istotny jest art. 10 ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje m.in., że lokator powinien udostępnić lokal w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody. Jeżeli lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, właściciel może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Po ustaniu przyczyny wejścia lokal powinien zostać zabezpieczony.

Poza sytuacjami awaryjnymi właściciel powinien uzgadniać termin wejścia z najemcą, zwłaszcza gdy chodzi o przeglądy, sprawdzenie instalacji albo prace, które mają jakikolwiek związek z częścią wynajętą. Szerzej zasady uzgadniania wejścia do wynajętej części nieruchomości omawiamy w materiale o wizytach właściciela w wynajmowanym mieszkaniu.

Znaczenie metrażu wpisanego w umowie i akcie notarialnym

Sam metraż wpisany w akcie notarialnym albo umowie nie zawsze rozstrzyga sprawę w 100%. Jeżeli własność została przeniesiona co do całej nieruchomości, to błędny lub uproszczony opis powierzchni budynku w akcie nie oznacza automatycznie, że właściciel nabył tylko część domu. Zakres przeniesienia własności ustala się przede wszystkim na podstawie treści czynności prawnej dotyczącej nieruchomości jako całości, jej oznaczenia w księdze wieczystej i danych ewidencyjnych.

Natomiast dla samego najmu kluczowe jest to, co strony oddały do używania. Jeżeli w umowie wskazano 130 m² i z okoliczności wynika, że chodzi o parter, to taki zapis przemawia za tym, że piętro nie zostało objęte najmem. W razie sporu sąd będzie oceniał nie tylko literalne brzmienie umowy, ale też zgodny zamiar stron i cel umowy zgodnie z art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie mogą mieć więc również:

• układ pomieszczeń i sposób ich wydania,
• to, które wejścia i ciągi komunikacyjne przekazano najemcy,
• wysokość czynszu i jej relacja do rzeczywistej powierzchni,
• protokół zdawczo-odbiorczy,
• korespondencja stron,
• faktyczne korzystanie z budynku po zawarciu umowy.

Jak bezpiecznie poinformować najemcę o planowanych pracach

Przepisy Kodeksu cywilnego nie nakazują wprost każdorazowego pisemnego zawiadomienia o remoncie w części niewynajętej, ale z praktycznego punktu widzenia jest to bardzo wskazane. Takie działanie ogranicza ryzyko sporu dowodowego i ułatwia wykazanie, że właściciel działał lojalnie oraz z poszanowaniem interesów najemcy.

Najlepiej przekazać najemcy krótką informację na piśmie lub e-mailem, w której znajdą się:

• zakres planowanych prac,
• termin rozpoczęcia i przewidywany czas trwania,
• godziny wykonywania robót,
• informacja o możliwych przejściowych utrudnieniach,
• dane kontaktowe do szybkiego zgłaszania problemów.

Warto też zadbać o zasady organizacyjne: prace prowadzić w porze dziennej, zabezpieczać części wspólne, nie zastawiać komunikacji, uprzedzać o krótkich wyłączeniach mediów i dokumentować stan nieruchomości przed rozpoczęciem robót.

Kiedy potrzebna jest dodatkowo analiza prawa budowlanego

Z punktu widzenia relacji z najemcą istotne jest, czy prace naruszają jego uprawnienia. Osobno trzeba jednak ocenić, czy planowane roboty nie wymagają zgłoszenia albo pozwolenia na budowę na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Nie każde docieplenie, przebudowa poddasza czy wykonanie instalacji będzie formalnie neutralne. Jeżeli prace ingerują w konstrukcję budynku, zmieniają sposób użytkowania części obiektu lub obejmują roboty objęte reglamentacją administracyjną, trzeba sprawdzić aktualne wymogi wynikające z Prawa budowlanego. To zagadnienie zależy od bardzo konkretnego stanu faktycznego: rodzaju robót, parametrów budynku i lokalnych uwarunkowań.

W praktyce oznacza to, że odpowiedź na pytanie „czy mogę zamieszkać na górze i ją wyremontować?” ma dwa poziomy: cywilny wobec najemcy oraz budowlany wobec organów administracji.

Wnioski praktyczne dla właściciela

Jeżeli umowa najmu obejmuje tylko parter domu, to właściciel co do zasady może korzystać z piętra lub strychu, wykonać tam adaptację i zamieszkać w tej części budynku. Musi jednak robić to tak, aby nie naruszyć prawa najemcy do używania wynajętej części zgodnie z umową.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to:

• sprawdzić dokładne brzmienie umowy najmu i protokołu wydania,
• ustalić, czy komunikacja do piętra nie przebiega przez lokal najemcy,
• poinformować najemcę o remoncie z wyprzedzeniem,
• minimalizować hałas, kurz i przerwy w mediach,
• unikać wchodzenia do części najemcy bez uzgodnienia lub podstawy prawnej.

Jeżeli umowa jest niejednoznaczna albo najemca twierdzi, że najem obejmuje również piętro, spór może wymagać analizy dokumentów i ewentualnie doprecyzowania praw stron na piśmie. W takiej sytuacji nie warto opierać się wyłącznie na samym metrażu wpisanym w akcie czy umowie.

FAQ

Czy właściciel może zamieszkać w tej części domu, która nie została wynajęta?

Tak, jeżeli umowa najmu obejmuje tylko część domu, właściciel może korzystać z pozostałej części i w niej zamieszkać. Nie może jednak naruszać prawa najemcy do spokojnego używania wynajętej części zgodnie z art. 659 § 1 i art. 140 Kodeksu cywilnego.

Czy najemca może sprzeciwić się remontowi piętra?

Nie zawsze. Sam remont niewynajętej części nie jest zakazany, ale najemca może reagować, gdy prace nadmiernie utrudniają korzystanie z wynajętej części domu. Wtedy może żądać obniżki czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy właściciel może korzystać ze wspólnej klatki schodowej?

Co do zasady tak, jeśli klatka schodowa nie została oddana najemcy do wyłącznego używania. Jeżeli jednak dostęp do góry wymaga przechodzenia przez pomieszczenia objęte najmem, sytuacja wymaga odrębnej analizy umowy i sposobu korzystania z domu.

Czy metraż wpisany w umowie rozstrzyga, co zostało wynajęte?

Nie zawsze samodzielnie. Istotne jest całe brzmienie umowy, cel stron i faktyczny sposób korzystania z budynku. W razie wątpliwości zastosowanie ma art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczący wykładni oświadczeń woli.

Czy właściciel może wejść do części zajmowanej przez najemcę bez zgody?

Zwykle nie. Przy lokalu mieszkalnym wyjątki dotyczą m.in. awarii i sytuacji opisanych w art. 10 ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Poza takimi przypadkami wejście powinno być uzgodnione z najemcą.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.