Najem części domu a prawa właściciela

Wynajęcie części domu

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego najem dotyczy rzeczy oddanej najemcy do używania. Umowa najmu wskazuje, że przedmiotem najmu jest jedynie 130 m², czyli parter budynku. Skoro piętro nie zostało ujęte w umowie, pozostaje we władaniu właścicielki jako posiadacza samoistnego (art. 336) i może być przez nią swobodnie użytkowane, bez naruszenia umowy.

Pani jako właścicielka ma prawo przeprowadzić adaptację i zamieszkać na piętrze. Część ta nie została wynajęta, zatem nie obowiązuje jej klauzula dotycząca zmian adaptacyjnych. Działania właścicielki nie wpływają na zakres korzystania przez najemcę z wynajętej części i nie stanowią zmiany przeznaczenia przedmiotu najmu. Wynika to z prawa własności (art. 140).

Wynajmujący nie może utrudniać korzystania z przedmiotu najmu (art. 662 § 1). Prace adaptacyjne muszą być prowadzone w sposób nienaruszający możliwości spokojnego używania lokalu na parterze. Przejściowe niedogodności (np. hałas) nie stanowią naruszenia prawa, o ile nie pozbawiają lokalu użyteczności.

W razie znacznych utrudnień najemca mógłby żądać obniżki czynszu (art. 664 § 1), a w skrajnych przypadkach rozwiązać umowę bez wypowiedzenia (§ 2). Przy typowych pracach modernizacyjnych, które nie ingerują w lokal najemcy, takie roszczenia będą jednak trudne do skutecznego dochodzenia. Brak podstaw do ochrony posesoryjnej (art. 344), o ile właścicielka nie naruszy posiadania parteru (np. wejściem bez zgody).

Dostęp do piętra przez klatkę schodową nie stanowi naruszenia prawa najemcy, o ile nie zajmuje ona lokalu najemcy. Klatka jest częścią wspólną i nie została objęta wyłącznym posiadaniem najemcy. Korzystanie z niej przez Panią jest zgodne z zasadami współżycia i przeznaczeniem budynku.

Powierzchnia domu

Zapis w akcie notarialnym o powierzchni użytkowej budynku ma charakter deklaratywny i informacyjny. Notariusz opiera się zazwyczaj na oświadczeniach stron, ewentualnie dokumentacji dostarczonej przez strony (np. z ewidencji budynków, kartoteki budynku lub wypisu z rejestru gruntów). Nie oznacza to, że zapis ten przesądza o rzeczywistym stanie prawnym lub fizycznym nieruchomości.

Innymi słowy — nawet jeśli w akcie zapisano 130 m² jako powierzchnię użytkową, nie ma to charakteru konstytutywnego ani nie oznacza automatycznej zmiany przedmiotu własności. Jeżeli w rzeczywistości budynek ma 220 m² i cały znajduje się na działce objętej własnością nabywcy, to przeniesienie własności objęło całość budynku, niezależnie od błędnego oznaczenia metrażu.

Zapis 130 m² pojawiający się zarówno w akcie, jak i w umowie najmu, wskazuje na zamiar stron ograniczenia przedmiotu najmu do tej właśnie powierzchni — najpewniej parteru. Z punktu widzenia prawa najmu, liczy się nie tyle literalna treść aktu notarialnego, ile: rzeczywisty zakres korzystania przez najemcę (parter), sformułowania umowy najmu (wyraźnie wskazujące na 140 m² i brak obowiązku sprawowania opieki nad właścicielką), treść innych postanowień (np. możliwość zameldowania tylko na określony czas, wysokość czynszu, brak odniesień do piętra itp.).

Zatem choć powtórzenie tej samej powierzchni w akcie i w umowie może być argumentem pomocniczym w sporze, nie świadczy ono o tym, że piętro (pozostałe 90 m²) zostało wyłączone z własności nabywczyni lub objęte najmem.

Informacja o pracach adaptacyjnych

Dla minimalizacji ryzyka sporu oraz w celu zapewnienia zgodnego współistnienia Pani i  najemcy w obrębie tej samej nieruchomości, zaleca się, aby uprzednio, w formie pisemnej, poinformowała Pani najemcę o zamiarze przeprowadzenia prac adaptacyjnych na piętrze budynku, określając ich zakres, przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia, a także godziny prowadzenia prac. Prace te powinny odbywać się wyłącznie w porze dziennej, z dochowaniem należytej staranności w zakresie ograniczenia hałasu oraz zabezpieczenia części wspólnych budynku (w szczególności klatki schodowej) przed zniszczeniem, zanieczyszczeniem lub nadmiernym utrudnieniem użytkowania. Powinna Pani bezwzględnie unikać jakiejkolwiek ingerencji w lokal wynajmowany najemcy – zarówno fizycznej, jak i technicznej – bez jego uprzedniej, wyraźnej zgody. W razie wystąpienia konieczności krótkotrwałego wejścia do lokalu najemcy, np. w celu sprawdzenia instalacji biegnących przez całość budynku, należy niezwłocznie zawnioskować o dostęp, wskazując cel i zakres przewidywanej czynności oraz proponując dogodny termin. Należy również zadbać, aby planowane prace nie skutkowały przerwami w dostępie do mediów takich jak prąd, woda, gaz czy ogrzewanie w lokalu zajmowanym przez najemcę – ewentualne wyłączenia muszą być uprzednio zapowiedziane i ograniczone do niezbędnego minimum. Po zakończeniu prac adaptacyjnych i objęciu piętra do własnego użytku właścicielka powinna przestrzegać zwyczajowych zasad dobrego sąsiedztwa, w szczególności powstrzymywać się od nadmiernie hałaśliwego zachowania, szanować prywatność najemcy i dbać o części wspólne budynku. W celu udokumentowania przejrzystości i dobrej wiary oraz zabezpieczenia dowodowego na wypadek ewentualnych roszczeń, rekomenduję sporządzenie odpowiedniej dokumentacji, w tym zawiadomienia o planowanych pracach, notatki służbowej z ustaleń z najemcą oraz ewentualnego porozumienia potwierdzającego brak zastrzeżeń co do korzystania z górnej kondygnacji. Na życzenie mogę przygotować projekty tych dokumentów w formie edytowalnej.

Podsumowując, planowana adaptacja i zamieszkanie właścicielki na piętrze budynku nie naruszają praw najemcy, o ile zostaną przeprowadzone z poszanowaniem jego prawa do niezakłóconego używania parteru. Może Pani korzystać z piętra i klatki schodowej jako współwłaściciel i posiadacz samoistny niewynajętej części nieruchomości.